由于資金實力有限、物價上漲和貨幣貶值等因素，大部分購房者都熱衷于通過貸款的方式買到自己心儀的房子。對于房貸，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸額度少則幾十萬，多則幾百萬，是普通老百姓一輩子可以直接通過銀行這個渠道貸到的最高額度的資金，是一種不可多得的福利，購房者應(yīng)該充分利用，以便給自己帶來更大的效益。于是，大部分剛需購房者甚至是炒房客都選擇按揭貸款買房，這導(dǎo)致如今市面上的二手房很多都是貸款未結(jié)清的房子。
眾所周知，已經(jīng)處于抵押狀態(tài)的房子是無法直接辦理過戶和貸款的，但是購買二手房的群體很多都要通過貸款才能圓自己的住房夢。要順利辦理過戶和新的貸款，很多人都聽過2種方式。
1、原業(yè)主自行籌款結(jié)清房貸，解除抵押，辦理過戶，買家辦理貸款。但是絕大部分原業(yè)主賣房都是因為缺錢，很難有資金結(jié)清貸款。另外，原業(yè)主還會存在顧慮，若自己籌錢結(jié)清了房貸，買家反悔，自己一時又找不到新買家，這將徒增自己的債務(wù)。
2、用買家的首付款結(jié)清房貸，贖樓后辦理解押和過戶，買家申請房貸。不過，容易遇到買家的首付款并不足以結(jié)清房貸的情況。而且，對買家來說這存在很大的風(fēng)險，比如用首付款結(jié)清房貸后，原業(yè)主不配合辦理過戶;房子解除抵押后，由于原業(yè)主欠債房產(chǎn)遭查封;有其他出價更高的買家，原業(yè)主“一房二賣”等，這些風(fēng)險輕則浪費買家時間，重則令買家陷入糾紛甚至“錢房兩失”。
為了將交易風(fēng)險降至最低并保障買賣雙方的權(quán)益，其實還有兩種方案可以選擇，不過很多人對此并不了解。購買房貸未結(jié)清的二手房，用一種方法，房子可在抵押中過戶。
一、轉(zhuǎn)按揭
所謂的“轉(zhuǎn)按揭”就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。這個需要買賣雙方協(xié)商好后，向銀行出具雙方關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書面協(xié)議并提出申請。
銀行同意后，借款人將由賣方變?yōu)橘I方。賣方向銀行借出產(chǎn)權(quán)證，買賣雙方帶著產(chǎn)權(quán)證和相關(guān)資料，到房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。辦理完成后，由買方把產(chǎn)權(quán)證送回銀行抵押，以后由買方向銀行還貸即可。掌握這種方法，房子可在抵押中過戶，也就是不用結(jié)清原貸款，但手續(xù)比較復(fù)雜而且要銀行同意才可進(jìn)行。轉(zhuǎn)按揭這種方式在不同的銀行有不同的規(guī)定，有的銀行可以辦理，有的銀行不接受這種方式，存在一定局限性。
二、找有實力的擔(dān)保公司贖樓
當(dāng)賣家無自有資金結(jié)清剩余房貸，買家又擔(dān)憂上當(dāng)受騙不肯用首付款結(jié)清房貸時，不妨考慮找有實力的擔(dān)保公司贖樓，用擔(dān)保公司的現(xiàn)金或銀行額度將房子的貸款結(jié)清，等房屋交易完成，再按協(xié)議支付相關(guān)費用和資金。利用這種方式進(jìn)行二手房交易，對于買賣雙方來說是比較安全、省事的，因為風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給了擔(dān)保公司，而且贖樓環(huán)節(jié)由擔(dān)保公司全程跟進(jìn)，購房資金有監(jiān)管。