開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后，能否要求解除購房合同并收回房屋？近日，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院審結(jié)了一起房屋買賣合同糾紛，法院以房屋買賣合同已履行完畢，且案涉房屋處于查封狀態(tài)，原告開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后僅享有擔(dān)保追償權(quán)為由，依法判令房屋買賣合同不予解除，被告趙某支付某開發(fā)商代償款621542.89元、違約金44660.89元。
法院查明，2012年7月，某開發(fā)商與趙某簽訂《商品房買賣合同》，合同明確約定：房屋總價(jià)款為893216元，首付款273216元，余款62萬元辦理銀行按揭貸款。如買受人未按期歸還銀行按揭貸款本息，銀行要求出賣人承擔(dān)保證責(zé)任的，出賣人在接到銀行的書面通知后兩年內(nèi)均有權(quán)隨時(shí)解除與買受人簽訂的本合同，收回所賣房產(chǎn)另行出售，同時(shí)買受人應(yīng)按本合同總金額的10%向出賣人支付懲罰性違約金。合同簽訂后，趙某向某開發(fā)商支付了首付款。
2013年5月，趙某與某銀行簽訂了《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》，向該行借款62萬元，貸款期限為360個(gè)月，開發(fā)商為該筆貸款本息承擔(dān)階段性擔(dān)保。后因趙某未按約支付按揭款項(xiàng)，某銀行向某開發(fā)商發(fā)出《履行連帶保證責(zé)任通知書》，并從某開發(fā)商在該行的保證金賬戶直接扣劃了趙某貸款本息621542.89元。為此，某開發(fā)商訴至法院，請(qǐng)求依法判令解除涉案《商品房買賣合同》，趙某支付違約金89321.6元，開發(fā)商退還趙某購房款182351.51元。
法院認(rèn)為，按照雙方的合同約定，如果趙某未按期歸還銀行按揭貸款本息，銀行在要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的情況下，開發(fā)商本有權(quán)解除《商品房買賣合同》。但案涉房在本案起訴之前已被其他3家法院查封，如果按照合同約定解除雙方的買賣合同，涉案房將重新回轉(zhuǎn)至某開發(fā)商所有，將極有可能侵犯其他中債權(quán)人的合法權(quán)益。因此，對(duì)開發(fā)商要求解除買賣合同的訴請(qǐng)不予支持。但某開發(fā)商作為借款合同的擔(dān)保人，為趙某代償了涉案房抵押貸款本息621542.89元，趙某應(yīng)當(dāng)歸還給某開發(fā)商。對(duì)于原、被告間在購房合同中約定的違約金為購房總價(jià)款的10%，標(biāo)準(zhǔn)過高，酌情調(diào)低為合同總價(jià)款的5%即44660.89元。
據(jù)此，法院依法作出上述判決。判決宣判后，原被告均服判息訴。
開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后僅享有追償權(quán)
法官庭后表示，近年來，由房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和銀行共同參與的按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，銀行通常會(huì)要求開發(fā)商提供階段性擔(dān)保以保障信貸資金的安全。而開發(fā)商為了保障自身的權(quán)益，往往在房屋買賣合同中約定其承擔(dān)階段性擔(dān)保后享有解除合同、收回房屋的權(quán)利。隨之而來的問題是，開發(fā)商為停供、斷供貸款的購房者向銀行承擔(dān)保證責(zé)任的情況屢屢出現(xiàn)。如何防范為購房者按揭貸款提供階段性擔(dān)保所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后能否解除購房合同并收回房屋，已成為開發(fā)商不得不面對(duì)和解決的難題。
法官認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后僅享有擔(dān)保追償權(quán)，無權(quán)解除購房合同并收回房屋。在房屋買賣合同中，購房者的義務(wù)是支付購房款，出讓人的義務(wù)是交付房屋和協(xié)助辦理權(quán)屬登記。購房者采取首付+貸款的方式支付了全部購房款，履行了其支付購房款的合同義務(wù)，而開發(fā)商也依約交付了房屋，此時(shí)雙方均按照合同約定履行了各自義務(wù)。在《商品房屋買賣合同》的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢之情形下，開發(fā)商顯然無法行使約定解除權(quán)。
另一方面，法律并未賦予開發(fā)商法定解除權(quán)。開發(fā)商法定解除權(quán)僅限于購房者遲延支付購房款之情形，而開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后，法律并未賦予其法定解除權(quán)。否則會(huì)導(dǎo)致購房者已經(jīng)辦理完預(yù)告登記的房屋轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，等同于“流質(zhì)”，為法律所禁止。
此外，司法實(shí)踐中，開發(fā)商行使解除權(quán)常常存在現(xiàn)實(shí)障礙。購房者常常為諸多案件的被執(zhí)行人，所購房屋辦理了所有權(quán)初始登記，時(shí)常出現(xiàn)其他法院預(yù)查封和輪候預(yù)查封的情形，或者存在購房者將所購房屋出售給案外人，涉及善意第三人之權(quán)利義務(wù)。如本案中涉案房在起訴之前就已被其他3家法院查封，如果按照合同約定解除雙方之間的買賣合同，顯然將極有可能侵犯其他案件中債權(quán)人的合法權(quán)益。因此，開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后，如解除購房合同并收回房屋，勢(shì)必會(huì)因?yàn)椴榉鈫栴}或者涉及第三人權(quán)利義務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)行難。
法官表示，在《商品房屋買賣合同》的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢之情形下，購房者依法對(duì)涉案房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)，即便開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，其僅對(duì)趙某享有普通債權(quán)，不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。此時(shí)，開發(fā)商仍享有救濟(jì)途徑，即享有擔(dān)保追償權(quán)，可以向購房者主張擔(dān)保追償責(zé)任，要求購房者返還其代償?shù)馁J款本息并承擔(dān)違約責(zé)任，從而有效保障開發(fā)商的合法權(quán)益。