轉(zhuǎn)貸是近兩年一個(gè)比較熱門(mén)的話題，顧名思義，就是利用房屋抵押貸款置換掉原來(lái)的個(gè)人住房貸款，背后的根本原因是利率倒掛，在整體市場(chǎng)流動(dòng)性增加的前提下，經(jīng)營(yíng)性貸款的利率有了明顯下調(diào)，目前五年期LPR利率已經(jīng)下降到4.45%。
看到LPR利率下調(diào)后，不少之前辦理房貸的朋友就有點(diǎn)坐不住了，因?yàn)楝F(xiàn)在的存量房貸利率都是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上加基點(diǎn)，比如2016年武漢有一些朋友房貸利率比較高，甚至加個(gè)147個(gè)基點(diǎn)，所以房貸實(shí)際利率達(dá)到6.37%，而現(xiàn)在呢，武漢首套房利率低至5.05%，二套房低至5.25%。相當(dāng)于以前的房貸利率比現(xiàn)在的房貸利率要高出1.2個(gè)百分點(diǎn)以上，可別小看這1.2個(gè)百分點(diǎn)，三十年省下的錢(qián)可不是一筆小數(shù)目。
而經(jīng)營(yíng)貸在各大銀行瘋狂內(nèi)卷下，更是降息至冰點(diǎn)，一年期先息后本低至3.7%，等額本息降至4.45%，看到兩者利率差距這么大，有些人就開(kāi)始打起了小算盤(pán)：能不能通過(guò)個(gè)人住房貸款將負(fù)債轉(zhuǎn)化成低利率的經(jīng)營(yíng)性貸款，從而達(dá)到減少房貸利息支出的目的呢？
那么轉(zhuǎn)貸到底可不可行呢？又需要注意哪些方面呢？
首先我可以肯定地告訴大家，轉(zhuǎn)貸確實(shí)可行，但如果不注意這幾個(gè)方面，轉(zhuǎn)貸甚至?xí)窕@打水一場(chǎng)空。
一、成本的支出
很多人會(huì)詫異：“貸款，我自己找銀行就行了，為什么還會(huì)有成本？”要知道轉(zhuǎn)貸降息對(duì)銀行來(lái)說(shuō)利潤(rùn)是下降了的，因此銀行是不會(huì)主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)貸的，再加上信息差的原因，普通人也無(wú)法得知哪家銀行利率最低、以及還款方式是否符合自己的財(cái)務(wù)框架。
中介畢竟是吃這個(gè)飯的，對(duì)于信息收集比較敏感，當(dāng)然無(wú)利不起早，肯定是有利益摻合在其中的，目前中介的收費(fèi)都是按照貸款的額度一定的比例進(jìn)行收取，大多數(shù)收費(fèi)的比例基本上都是在2%~5%之間，當(dāng)然有個(gè)別中介收費(fèi)比較高的，甚至可以達(dá)到10%以上。
這里，咱們就按照3%的平均水平來(lái)計(jì)算，如果辦理100萬(wàn)的轉(zhuǎn)貸，支付的服務(wù)費(fèi)就高達(dá)3萬(wàn)，除此之外，如果房子還有尾款，還得把貸款還清后才能把房子拿出來(lái)抵押，因此還會(huì)產(chǎn)生一筆過(guò)橋費(fèi)、提前還款違約金、加急費(fèi)等，七七八八地算下來(lái)也在2~3%之間了，初步估計(jì)100萬(wàn)的轉(zhuǎn)貸要支付5萬(wàn)以上的手續(xù)費(fèi)。
也正因?yàn)橛欣蓤D，所以有人經(jīng)常在朋友圈可以看見(jiàn)把轉(zhuǎn)貸吹得天花亂墜，好像你不做就吃了大虧了，不明就里的朋友以為看到轉(zhuǎn)貸后利率居然這么低，一上頭就被忽悠了。
二、兩者的區(qū)別
我們一定要弄清楚轉(zhuǎn)貸跟個(gè)人住房貸款的區(qū)別其實(shí)是很大的。
銀行按照用途，大致分為兩種方式：消費(fèi)性貸款，以及經(jīng)營(yíng)性貸款。
由于個(gè)人消費(fèi)貸款的額度受限制，再者利率較高，所以正常情況下都是申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款，但經(jīng)營(yíng)性貸款跟住房貸款本質(zhì)上是有很大區(qū)別的。
經(jīng)營(yíng)貸跟房貸的區(qū)別主要有：
1、期限
上面提過(guò)，個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)可以達(dá)到30年，但根據(jù)當(dāng)前銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管政策的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸幾乎沒(méi)有超過(guò)10年的，即便有，大多數(shù)還是氣球貸的還款方式。
2、利率
在當(dāng)前利率水平較低的前提下，不否認(rèn)經(jīng)營(yíng)貸的利率確實(shí)比個(gè)人住房貸款利率低，目前個(gè)別銀行經(jīng)營(yíng)貸利率甚至低至4.45%，如果房貸利率是5.8%以上，那轉(zhuǎn)化成經(jīng)營(yíng)貸利率確實(shí)劃算。
但值得我們注意的是，經(jīng)營(yíng)貸的利率并不是固定的，尤其是先息后本的還款方式，如果銀行的政策出現(xiàn)變動(dòng)，經(jīng)營(yíng)貸的利率往往也會(huì)出現(xiàn)變化，或遇到銀行資金緊張時(shí)，貸款利率就會(huì)有明顯的上浮。
3、審核標(biāo)準(zhǔn)
申請(qǐng)按揭住房貸款手續(xù)簡(jiǎn)單，基本上只用提供身份證，婚姻證明，個(gè)人征信報(bào)告，近半年的銀行流水，工作證明即可，無(wú)需提供其它資料。
而申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸需要提供的資料就非常多，除了前面所提到的資料外，還必須提供經(jīng)營(yíng)方面的資料來(lái)佐證經(jīng)營(yíng)，如租賃合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表、企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入證明、購(gòu)銷(xiāo)合同、發(fā)票等。
所以整體算下來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸的門(mén)檻要比個(gè)人住房貸款高出不少，辦理的手續(xù)也相對(duì)復(fù)雜。
4、額度
經(jīng)營(yíng)貸最終能夠批多高額度，要看申請(qǐng)人的條件，如果申請(qǐng)人資質(zhì)好，確實(shí)能夠拿到理想的額度，但如果申請(qǐng)人條件一般般，即使有車(chē)有房，也不一定能夠申請(qǐng)到很高的額度，但個(gè)人住房貸款的額度一般都能到七成，哪怕條件不是那么好。
三、風(fēng)險(xiǎn)
不少人在宣傳轉(zhuǎn)貸時(shí)，只提好處不說(shuō)壞處，這相當(dāng)不負(fù)責(zé)任，實(shí)際上轉(zhuǎn)貸潛在的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，這里面的風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下幾點(diǎn)：
1、償債能力風(fēng)險(xiǎn)
由于經(jīng)營(yíng)貸的期限短，正常情況下也就五年到十年，至于能夠辦理多長(zhǎng)期限，要取決于自身的條件以及銀行政策。
2、抽貸風(fēng)險(xiǎn)
之所以，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸利率這么低，離不開(kāi)國(guó)家政策的大力扶持，因此原本資質(zhì)不達(dá)標(biāo)的客群也可以“濫竽充數(shù)”混入其中，一旦沒(méi)了現(xiàn)在的政策扶持，“濫竽充數(shù)”的經(jīng)營(yíng)貸自然會(huì)面臨被銀行抽貸、清退，相信這么一大筆錢(qián)，誰(shuí)也不能保證手上隨時(shí)都有吧。
3、審核風(fēng)險(xiǎn)
在轉(zhuǎn)貸前，申請(qǐng)人都會(huì)去了解經(jīng)營(yíng)貸的準(zhǔn)入要求，肯定是在個(gè)人條件符合銀行要求的前提下，才會(huì)去申請(qǐng)，但不排除銀行政策會(huì)臨時(shí)發(fā)生調(diào)整，導(dǎo)致暫時(shí)不符合銀行的準(zhǔn)入條件，這就十分被動(dòng)了?。ㄟ@也是為什么有人會(huì)選擇通過(guò)中介辦理銀行貸，花錢(qián)買(mǎi)個(gè)安心罷了。）
提到轉(zhuǎn)貸就離不開(kāi)過(guò)橋，辦理轉(zhuǎn)貸過(guò)程中，如果經(jīng)營(yíng)貸批下來(lái)了，就得找一筆過(guò)橋資金把原來(lái)的貸款還清，前面提過(guò)提前還款違約金、過(guò)橋費(fèi)、加急費(fèi)等也是一筆不小的支出。如果把樓贖回來(lái)之后，因?yàn)檎叩恼{(diào)整導(dǎo)致貸款放不出來(lái)，到時(shí)貸款沒(méi)申請(qǐng)下來(lái)不說(shuō)，還背負(fù)著過(guò)橋費(fèi)，如果是自己錢(qián)還好說(shuō)，但如果是過(guò)橋公司或民間借貸的資金，這種短期借款費(fèi)用非常高，一般都是按日收取，日息大約是1‰~1.5‰，那產(chǎn)生的費(fèi)用可就不是一星半點(diǎn)了，這可不是開(kāi)玩笑的。
總結(jié)
綜上所述，建議大家不要盲目地去轉(zhuǎn)貸，其中的門(mén)道不在少數(shù)，最好有個(gè)妥善的計(jì)劃，結(jié)合了自身情況后，再去操作，如果有不懂的地方，歡迎大家多多交流！