最近平時存在感很低的國有第五大銀行，交通銀行于八月一日發(fā)布公告稱，從二零二二年十一月一日起，貸款人提前償還個人按揭貸款及個人線上抵押貸款時，補償金比例為提前還款本金金額的百分之一。
消息一出，大家都驚呆了，雖然在我發(fā)文時本條公告已經(jīng)取消，但是我通過我的渠道得知，公告雖然取消了，但是補償金還是要給。
我今天想嘗試把宏觀經(jīng)濟學的這些東西用非常通俗易懂的大白話給大家說清楚，我覺得我可以做到，自己學會了，再看所謂的很多“網(wǎng)紅經(jīng)濟學專家”說話的時候，您內(nèi)心會有判斷。而且學會這個您再講話格局就高了，我相信對您未來追女朋友，侃大山等裝X行為時有積極的促進作用。
至于為什么會出現(xiàn)提前還款潮大家應(yīng)該知道，無非就是因為投資收益低了，風險高了，這里就不再贅述。還有很多網(wǎng)紅經(jīng)濟學家用通貨膨脹的理念得出結(jié)論，貸款不要提前還，當然有一定道理，但是如果我們從宏觀經(jīng)濟學的角度來看這個問題，通貨膨脹只是其中一個因素。
交通銀行這搞的是哪出兒呢？他們?yōu)槭裁磮猿忠者@筆補償金呢？這背后又反映出怎樣的經(jīng)濟問題呢？今天我就來一一給出答案。
首先要清楚，銀行也是開門做生意的，做生意就為了賺錢。那銀行什么時候會虧錢呢？我們可以假設(shè)一下，比如張三上個月剛剛辦了一筆按揭貸款，利率百分之五，金額一百萬，還款期限三十年，月供五千三百六十八塊，每個月一號還款。我們假定張三在八月一日第一次還了房貸，那么對銀行來說，第一個月的收益是多少呢？（看下圖）
收益是4167-1667=2500，毛利潤是2500元。因為銀行還有房租成本，員工成本，各種水電雜項費用等等，所以我說是毛利。那么大家就能想明白，如果張三他只還了一個月的房貸，他在九月份就提前還款，把剩余的房貸都還清了，那么這筆業(yè)務(wù)銀行2500的毛利潤能兜住嗎？鐵定兜不住吧？
所以一般情況下，銀行的貸款合同里都會寫上，一年內(nèi)不許提前還款，以及一年以后每隔多少時間可以允許你還款一次等等這樣的條款。但是這回交通銀行的公告的確有點不合江湖規(guī)矩了，交通銀行是要對所有的提前還款都收百分之一的補償金，除非你原先的合同里有詳細的關(guān)于提前還款的條款規(guī)定，否則都得按他的新規(guī)來。（如下圖）
剛才我給大家算了，如果張三只還了一個月的房貸就提前結(jié)清貸款，銀行的確是虧的。但是相反，如果張三本本分分，老老實實還了30年的房貸，那么銀行就是賺大發(fā)了。因為30年下來，張三一共要還款193萬，而其中93萬是利息。（如下圖）
這個賬我們大家都會算。但是大家知不知道銀行為什么把房屋按揭貸款的最長期限設(shè)定為三十年呢？最近有些國內(nèi)的“網(wǎng)紅專家”提出要給年輕人降低首付，然后做40年、50年的按揭貸款，以減輕他們的買房壓力。比如下圖這個董藩教授（侵刪）。
聽上去是不是非常有道理?。课覀儊碛脭?shù)字給大家說明，還是拿張三舉例。我們先這樣假設(shè)年息還是5%，總額還是100萬，貸款期間變成40年。（如下圖）
那張三每個月需要還房貸4821.96元，利息總計131.4萬。
那如果是50年呢？如下圖
50年的計算結(jié)果是張三每月需還房貸4510元。
接下來我們極端一點，如果張三的還款年限可以到100年或者1000年，大家認為結(jié)果會是多少呢？
答案是，100的房貸，每月月供4195元。如果是1000年，張三每月的月供仍然要4167元。所以現(xiàn)在大家知道銀行為什么只給你30年的按揭期限了吧？因為房屋貸款一旦超過30年以上，拉長的還款期限，對你的月供影響真的很小。按揭貸款的期限拉長，最后只是把這筆貸款變成一筆拖累子子孫孫的永續(xù)貸，這會造成貸款人的心理崩潰。所以他們只讓你看到前面三十年的變化，讓你看到時間越長，還款額越低，至于三十年以后的事兒，死也不能告訴你。
看到這里，是不是一般的“專家”已經(jīng)騙不到你了？如果你能繼續(xù)往下看，能搞懂背后的原理，那你的格局就已經(jīng)提升很高了。
最后我們再從宏觀的角度來講一講，假如人們開始普遍地提前還房貸，那么可能會造成央行放水失效，經(jīng)濟進入通縮。
大家可能經(jīng)常在各類媒體上聽到這樣的一些詞，但是可能不太清楚具體什么意思，我先具體解釋一下，為了照顧大多數(shù)人，我不會講的太過于專業(yè)。
名詞解釋：
通貨緊縮：物價下跌，對應(yīng)的是物價上漲。CPI這個詞大家經(jīng)常聽到，就是反應(yīng)這個問題的指數(shù)。為什么會物價下跌呢？是因為老百姓手上沒有錢了，或者沒有消費欲望了，又或者銀行的利息很高，我舍不得取出來花。我覺得這個很容易理解吧，理解了我們再往后看。
放水：因為央行印的是基礎(chǔ)貨幣，這些錢需要由央行放貸到銀行，然后再由銀行投放給企業(yè)和居民。這樣整個央行的放水過程才算是完成。而銀行放出去的貸款，無論是去消費了，還是去投資了錢，在流動的過程中又會一次次的再回到銀行。然后銀行再進行放貸，如此就出現(xiàn)了貨幣乘數(shù)效應(yīng)，也就是銀行的信貸行為。把央行印出來的基礎(chǔ)貨幣進行了放大。我們通常觀察的M2數(shù)據(jù)就是這么來的。
繼續(xù)名詞解釋：
“m0、m1、m2指的是貨幣供應(yīng)量，M0是流通中現(xiàn)金，也就是流通于銀行體系外的現(xiàn)金總量，M1是狹義貨幣量，M1=M0+企業(yè)活期存款，M2是廣義貨幣量的意思，M2=M1+準貨幣（居民儲蓄存款、定期存款、其他存款）?！?/p>
那么如果人們都不貸款了，甚至還提前還款，怎么辦？
這就意味著，一方面央行印出來的錢無法通過商業(yè)銀行的信貸行為流入市場（銀行有充足的資金，不需要跟央媽貸款）。另一方面，人們提前還貸又使得市場中的錢變少了（存款沒了，少花錢），那么就會出現(xiàn)通貨緊縮的現(xiàn)象。
理解通縮最好的案例就是日本。日本常年實行極低的貸款利率，但是仍然沒有人借錢，人們沒有消費的欲望，也沒有投資的欲望。這使得日本有很多年CPI甚至都是負數(shù)。東西越賣越便宜，人們就會攥緊手里的錢抑制消費（東西越來越不值錢了，就不敢花錢了）。那么企業(yè)的利潤就會下降，進而降低員工收入或者直接裁員。所以通縮的時候，人們的收入會逐年遞減，甚至直接失業(yè)。然后人們就又更加不愿意消費了，所以這就進入了一個惡性循環(huán)，而一個經(jīng)濟體想要走出這種長期的通縮有兩個要求。
第一，必須要提高人民的福利，讓人們沒有后顧之憂，從而產(chǎn)生投資和消費的欲望。
第二，政府要彌補需求端的不足。（后續(xù)如果大家感興趣我就講一講安倍經(jīng)濟學）
但是我們反觀我們這邊，一方面社會福利體系并沒有搭建起來，人們無論是醫(yī)療還是養(yǎng)老都沒有保障。另一方面，人們已經(jīng)開始向日本看齊，全民躺平，不消費不投資，對整個社會感到悲觀，反映在經(jīng)濟活動上就是減少負債，這使得銀行的信貸規(guī)模新增乏力。所以現(xiàn)在銀行才要極力阻止人們提前還貸，開始設(shè)置各種還款障礙。我相信這一點，銀行是受到央行的提點，要他們守住信貸規(guī)模，不要塌方的過快。
有些人不懂為什么我一個賣保險的要講這些，其實我們的潛臺詞是，你看我們這么高的格局，這么專業(yè)的能力，那幫您選個小小的保險還不容易嗎？有的人可能知道我寫這些東西要表達什么，知道了最好，不知道我今天就索性告訴您！