完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制

對(duì)消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，監(jiān)管部門要求及時(shí)采取實(shí)質(zhì)性管控措施，并要求各銀行對(duì)2020年6月以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。

分析人士認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)就是調(diào)控信貸，本輪房?jī)r(jià)上漲和信貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)關(guān)系非常大，上海這一政策出臺(tái)，代表調(diào)控開始真正有了力度，同時(shí)預(yù)計(jì)后續(xù)將有其他城市效仿跟進(jìn)該政策。

嚴(yán)查消費(fèi)類、經(jīng)營(yíng)性貸款入市 監(jiān)測(cè)資金用途

《通知》指出，要切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理，強(qiáng)化用途警示。防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。防范借款人或受托支付對(duì)象通過非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過渡資金等各類方式規(guī)避用途管理。同時(shí)要完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制，擴(kuò)大模型監(jiān)測(cè)范圍，提升監(jiān)測(cè)效果。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，上海、深圳等城市的樓市最近火爆，核心原因是經(jīng)營(yíng)性貸款流入樓市。

他指出銀行作為企業(yè)單位，對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)管控意愿不足，而當(dāng)下按揭貸款利率平均在5%-6%利率，經(jīng)營(yíng)貸只有3%-4%，使得大量的投資需求、改善需求使用了經(jīng)營(yíng)貸。

同時(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策提出了一個(gè)新的概念，即“信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制”，這體現(xiàn)了對(duì)信貸資金流向密切監(jiān)管的導(dǎo)向，有助于審查資金用途，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

該政策實(shí)際上要求對(duì)資金進(jìn)出進(jìn)行管控。從資金進(jìn)入的角度看，各類消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)性貸款等的流入會(huì)面臨管控；同時(shí)，對(duì)于各類貸款資金的流出或使用，明確對(duì)“無用途、虛假用途、用途存疑”的貸款進(jìn)行管控，防范此類用途不清晰的貸款流動(dòng)。

嚴(yán)管貸款發(fā)放管理 嚴(yán)審中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作

《通知》指出，嚴(yán)格個(gè)人住房貸款發(fā)放管理，重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

嚴(yán)躍進(jìn)表示該政策體現(xiàn)了后續(xù)貸款的重要傾向，即后續(xù)房貸將重點(diǎn)支持一類購(gòu)房需求，其需要滿足戶型為中小戶型、建筑結(jié)構(gòu)為封頂?shù)臈l件。這條規(guī)定，實(shí)際上也和貸款集中度政策有關(guān)。這在某種程度上給商業(yè)銀行一個(gè)啟發(fā)，即后續(xù)房貸投向需要有重點(diǎn)，需要對(duì)此類重點(diǎn)支持的領(lǐng)域加大投放，而其他領(lǐng)域的投向則會(huì)有所管控。

同時(shí)，《通知》表示要嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。實(shí)施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，建立貸后質(zhì)量監(jiān)測(cè)及中介退出機(jī)制。對(duì)發(fā)現(xiàn)存在為購(gòu)房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介，立即終止合作，并將其列入黑名單，報(bào)送上海市銀行同業(yè)公會(huì)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去幾年，中介機(jī)構(gòu)參與此類造假等行為，確實(shí)造成了樓市的泡沫現(xiàn)象。所以積極管控中介機(jī)構(gòu)也成為關(guān)鍵。后續(xù)對(duì)于此類提供首付貸支持、通過包裝來規(guī)避限購(gòu)等行為將面臨各種懲罰。

后續(xù)其他城市或?qū)⒏M(jìn)

對(duì)于下一步，上海銀保監(jiān)局表示，將根據(jù)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況，開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題將依法采取監(jiān)管措施，促進(jìn)上海商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行。

同時(shí)，繼續(xù)加大上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行情況的監(jiān)測(cè)分析力度，一如既往地督促轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“因城施策”“一城一策”的工作要求，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，上海、廣州、深圳、杭州等地都陸續(xù)出臺(tái)了各類政策。張大偉指出本輪調(diào)控政策是從上而下的調(diào)控，是在住建部主導(dǎo)督導(dǎo)下的調(diào)控升級(jí)，杭州、上海、深圳的調(diào)控政策是在市場(chǎng)明顯上漲的基礎(chǔ)上出臺(tái)的，其對(duì)于短期市場(chǎng)有降溫的作用。但由于本輪房?jī)r(jià)上漲的原因較為復(fù)雜，所以具體效果需要看針對(duì)“打新潮”及“經(jīng)營(yíng)貸”的補(bǔ)丁政策與執(zhí)行力度。

從政策內(nèi)容看，大部分城市調(diào)控都是針對(duì)假離婚+增值稅，針對(duì)打新潮、經(jīng)營(yíng)貸等政策雖然有所提及，但沒有明確政策力度?！八匀绻虾Ｕ婺車?yán)查消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸入市，那么市場(chǎng)很快會(huì)降溫。”張大偉認(rèn)為，后續(xù)銀行落地執(zhí)行這一政策的情況將影響上海市場(chǎng)走勢(shì)。同時(shí)，他預(yù)計(jì)該政策也將會(huì)在深圳、杭州等其他市場(chǎng)過熱城市落地。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸類業(yè)務(wù)如果沒有中介的參與，普通購(gòu)房者很少會(huì)懂得如何操作，所以很多中介是在違規(guī)的邊緣線上介紹業(yè)務(wù)?！八晕艺J(rèn)為其他城市會(huì)仿效。”他表示上海的八條政策是很標(biāo)準(zhǔn)的模板，別的其他城市后續(xù)亟需借鑒和落實(shí)。

但專家也指出，本輪多城市調(diào)控升級(jí)，有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市虛火，避免市場(chǎng)短期失控，但后續(xù)還要針對(duì)資金無序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，否則調(diào)控政策的力度可能會(huì)被稀釋。