隨著中國(guó)信托業(yè)逐步走上規(guī)范發(fā)展之路，金融市場(chǎng)中又多了一種新的理財(cái)工具――集合信托產(chǎn)品，其中又以房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品最為搶眼。據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年國(guó)內(nèi)共有68家信托公司推出了1713個(gè)房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模高達(dá)4009億元，預(yù)計(jì)年收益率也達(dá)到7.85%左右。同時(shí)，投資者的認(rèn)購(gòu)熱情更是空前高漲。
據(jù)了解，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品在今年上半年所有品類(lèi)信托產(chǎn)品中發(fā)行占比高居第一，是信托業(yè)十分重要的產(chǎn)品。但需要提醒大家注意的是：不要僅僅被該類(lèi)信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，投資時(shí)一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，審慎投資。
一、分類(lèi)解析房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
因項(xiàng)目地點(diǎn)不同、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：
1.抵押貸款型
運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時(shí)歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品類(lèi)似銀行的抵押貸款，也是目前房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的主流模式。
風(fēng)險(xiǎn)解析：信托融資規(guī)模與抵押物價(jià)值的比率，價(jià)值是否經(jīng)過(guò)公正地評(píng)估。抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無(wú)法收回原信托貸款本金。目前，抵押比率通常應(yīng)當(dāng)不低于2:1。
抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對(duì)建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開(kāi)發(fā)商是否在國(guó)土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實(shí)的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求查看土地證或信托公司持有的其他權(quán)利證明，以避免未來(lái)的法律訴訟糾紛。
借款的開(kāi)發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級(jí)應(yīng)作為投資者的工作重點(diǎn)。
銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件等監(jiān)管法規(guī)的出臺(tái)，國(guó)家對(duì)此種信托進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，要求：
（1）借款的開(kāi)發(fā)商要具備建設(shè)主管部門(mén)核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；
（2）借款項(xiàng)目要達(dá)到“四證”齊全；
（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。
可以說(shuō)，這些措施雖然大大減少了抵押貸款型信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量，但在一定程度上也降低了投資者的選擇風(fēng)險(xiǎn)。
2.房產(chǎn)回購(gòu)型
運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價(jià)格出讓給信托公司，但約定一定期限后溢價(jià)回購(gòu)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，如果到期后開(kāi)發(fā)商不履行回購(gòu)義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)解析：提防風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力在信托到期時(shí)按照約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。投資者可以考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和過(guò)去已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況。
信托公司在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后未在房地局辦理購(gòu)房合同備案登記，以至于在開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)，發(fā)生糾紛。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，以避免該風(fēng)險(xiǎn)。
3.財(cái)產(chǎn)受益權(quán)型
運(yùn)作原理：利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金，購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)。信托到期后，如果投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
風(fēng)險(xiǎn)解析：項(xiàng)目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營(yíng)狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配。
信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實(shí)抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價(jià)，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計(jì)劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。
4.股權(quán)型
運(yùn)作原理：信托公司以發(fā)行信托計(jì)劃所募集的資金參與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，使項(xiàng)目公司得到足夠的注冊(cè)資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)的股東承諾在信托計(jì)劃到期時(shí)溢價(jià)回購(gòu)部分股權(quán)。
風(fēng)險(xiǎn)解析：這種信托在我國(guó)江浙、上海等地發(fā)行較多，該區(qū)域投資者比較認(rèn)可股權(quán)投資模式。
提防風(fēng)險(xiǎn)。如果項(xiàng)目公司管理混亂，入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往要向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員，但是否能實(shí)際掌握該公司的財(cái)務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。
如該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期回購(gòu)資金將沒(méi)有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證？另外，考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷(xiāo)售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。
比較優(yōu)勢(shì)：同前三種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對(duì)信托投資公司的風(fēng)險(xiǎn)管理能力要求更高。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對(duì)于債權(quán)都是劣后的，所以，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)收益補(bǔ)償。同時(shí)，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識(shí)或經(jīng)驗(yàn)才能作出準(zhǔn)確的判斷。
5.夾層融資型
運(yùn)作原理：債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備以上四種類(lèi)型房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色；正是基于此，如初涉房地產(chǎn)類(lèi)信托的客戶，不建議選擇此種信托進(jìn)行投資，而具備豐富信托投資經(jīng)驗(yàn)和較高風(fēng)險(xiǎn)承受力的客戶可以嘗試購(gòu)買(mǎi)。
6.房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）
近年來(lái)，國(guó)際上興起了一種新型的信托投資工具――房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）。該類(lèi)型信托產(chǎn)品與財(cái)產(chǎn)受益權(quán)類(lèi)信托的交易結(jié)構(gòu)較為類(lèi)似，所不同的是：
（1）發(fā)行規(guī)模大、期限長(zhǎng)，同時(shí)要求標(biāo)的信托資產(chǎn)的每期現(xiàn)金流量較為穩(wěn)定；
（2）應(yīng)是一個(gè)封閉式的公募信托，有公開(kāi)市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)讓，投資者既可以持有以定期獲得分紅，也可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。
目前，由于我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的配套監(jiān)管法規(guī)、稅收制度、交易制度還沒(méi)有出臺(tái)，所以，房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）在我國(guó)境內(nèi)還沒(méi)有一只獲準(zhǔn)發(fā)行，投資者如想投資此種產(chǎn)品還需等待一段時(shí)間。
隨著我國(guó)金融市場(chǎng)改革的逐步深化，各個(gè)信托投資公司還會(huì)不斷地創(chuàng)新，不斷地推出新類(lèi)型的理財(cái)產(chǎn)品。作為錢(qián)經(jīng)人，不要一概肯定或一概否定，而是要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，仔細(xì)地分析該金融產(chǎn)品產(chǎn)生的背景、募集資金的用途、出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的防范措施等諸多因素。只有這樣，才能成為一名真正的理財(cái)強(qiáng)者。
二、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)要點(diǎn)
1.投資標(biāo)的
房地產(chǎn)自身的發(fā)展歷程中伴隨著泡沫，但作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托利用產(chǎn)品設(shè)計(jì)形成了有益的風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制。通過(guò)建立防火墻，將證券化的交易風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)原始所有者（房地產(chǎn)商）隔開(kāi)，因此，基礎(chǔ)資產(chǎn)原始所有人的其他資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等都會(huì)和信托計(jì)劃涇渭分明，由此提高了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率和信托產(chǎn)品的安全性。
通常而言，標(biāo)的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)是投資價(jià)值的首要考慮因素，且項(xiàng)目的投資標(biāo)的直接決定了產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)時(shí)采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
根據(jù)房地產(chǎn)信托的設(shè)計(jì)目的，可以分為多種類(lèi)型，比如財(cái)產(chǎn)保管、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目建設(shè)完成、項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目出售等。其中最常見(jiàn)的是項(xiàng)目融資類(lèi)，它也成為了市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托的狹義代名詞。
按融資的常見(jiàn)種類(lèi)劃分，房地產(chǎn)信托的投資標(biāo)的通常有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和商業(yè)用房貸款。其中“開(kāi)發(fā)貸”被公認(rèn)為貸款風(fēng)險(xiǎn)最高的種類(lèi)，因?yàn)檫@種貸款發(fā)生在開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)之前，生蛋的“雞”尚沒(méi)有誕生，“蛋”的產(chǎn)量也就很難保證了。因此，對(duì)相關(guān)增信手段的要求需要極為嚴(yán)格才能平抑相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。為此銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“212號(hào)文件”（《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》），要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)的貸款必須滿足房地產(chǎn)公司35%資本金到位、“四證”齊全和開(kāi)發(fā)商“二級(jí)資質(zhì)”等條件。投資者務(wù)順審核其以上3條先決條件。
然而，貸款品種只是初步判斷風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論貸款類(lèi)型如何，投資者都需要盡量了解項(xiàng)目的真實(shí)有效情況并對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的盈利能力做盡可能的評(píng)估，如盡可能了解成本、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售面積等多重因素，以評(píng)估信托項(xiàng)目的盈虧概率。
2.外部信用增級(jí)機(jī)制
然而，信托公司在《集合信托計(jì)劃信托合同》及《集合信托計(jì)劃說(shuō)明書(shū)》一般會(huì)承諾：管理信托財(cái)產(chǎn)將恪盡職守，履行誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)。同時(shí)，信托相關(guān)文件中一般會(huì)事先為投資者構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防火墻，以應(yīng)對(duì)因房地產(chǎn)信托交易對(duì)方因違約等原因而導(dǎo)致的償還不能的法律風(fēng)險(xiǎn)。
不是有了這些擔(dān)保措施便萬(wàn)事大吉，拿股權(quán)質(zhì)押來(lái)說(shuō)，投資者需考察質(zhì)押的股權(quán)究竟是上市公司流通股、上市公司限售股抑或非上市公司股權(quán)。上市公司流通股擁有公開(kāi)的價(jià)格，安全保障程度更高。另外，由于股票的價(jià)值波動(dòng)大，不能100%平抑風(fēng)險(xiǎn)，因此需要質(zhì)押率來(lái)兌現(xiàn)?？傮w而言，流通股的質(zhì)押率一般在50%，即個(gè)股質(zhì)押融得的資金應(yīng)低于當(dāng)前該股票市場(chǎng)價(jià)的5折；若是限售股，質(zhì)押率會(huì)更低。但具體價(jià)格要視股票自身質(zhì)地和限售期長(zhǎng)短相應(yīng)浮動(dòng)，比如藍(lán)籌股質(zhì)押率一般要高于中小型上市公司的股票等。需要注意的是，即便是50%的質(zhì)押率設(shè)置，也不排除質(zhì)押的股票在信托產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)遭遇極端情況從而跌破其安全邊際的可能。