作為央企系的大型信托公司，五礦信托2017年以來(lái)長(zhǎng)期保持著主動(dòng)項(xiàng)目“金身不破”形象，但遺憾的是，在與恒大合作項(xiàng)目中翻了車，過(guò)度樂(lè)觀預(yù)期順德大良項(xiàng)目的盈利前景，讓自己陷入了尷尬地位。
“眼見(jiàn)他起高樓，眼見(jiàn)他宴賓客，眼見(jiàn)他樓塌了”。作為曾經(jīng)的房企龍頭、金融機(jī)構(gòu)的座上賓，恒大因債務(wù)爆雷從天堂墮入了泥淖，合作伙伴也因其受到牽連而無(wú)法順利抽身，不斷暴露出新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。譬如有數(shù)位五礦信托的投資人就透露，五礦投向恒大佛山順德某項(xiàng)目的一只信托計(jì)劃已被波及。
作為央企系的大型信托公司，五礦信托2017年以來(lái)長(zhǎng)期保持著主動(dòng)項(xiàng)目“金身不破”形象，但在近期卻頻頻破碎，且融資方還多為頭部房企，并為此惹上了不少官司，譬如2022年的法院公告數(shù)量就同比提升了數(shù)倍。近期，五礦更因“營(yíng)業(yè)信托糾紛”而被知名的二次元游戲公司米哈游起訴。
“股+債”聯(lián)合的合作模式暴露風(fēng)險(xiǎn)
炎炎夏日，除了要承受悶熱的酷暑天氣，徐先生、戴先生還要承受因購(gòu)買五礦信托發(fā)行的一只信托產(chǎn)品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)而可能帶來(lái)小幅損失的焦慮。
多位投資人提供的“信澤投資集合資金信托計(jì)劃-第31期”推介材料顯示，該信托計(jì)劃總規(guī)模33億多元，用于向項(xiàng)目公司佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放股東借款、增加資本公積。資金最終投入到佛山市順德大良街道逢沙項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)+“歸還前期股東投入”。
《紅周刊》了解到，該項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)商是恒大地產(chǎn)，項(xiàng)目募資中用于股權(quán)投資的部分分配條件為：首次放款后滿24個(gè)月，或整盤住宅銷售比例（住宅合同簽約銷售面積占住宅總可售面積）達(dá)到70％，則觸發(fā)模擬清算（孰早原則），并在1個(gè)月內(nèi)完成模擬清算和股權(quán)收購(gòu)實(shí)現(xiàn)退出。
“這是前幾年信托+地產(chǎn)商很流行的‘股+債’聯(lián)合的合作模式。”有業(yè)內(nèi)人士表示，此前安信信托、光大信托等擅長(zhǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的信托公司均有類似結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品。在‘股+債’聯(lián)合的合作模式下，對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)，好處是有項(xiàng)目公司股權(quán)在手里?？晒┳糇C的是，五礦信托董秘劉雁在去年接受媒體采訪時(shí)曾表示：公司深入探索地產(chǎn)基金型、投貸聯(lián)動(dòng)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，“與核心、重點(diǎn)客戶以及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、具備成長(zhǎng)潛力、具有一定合作基礎(chǔ)的客戶擇機(jī)開(kāi)展高收益地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)”。
順德大良項(xiàng)目合作主體為恒大珠三角公司。據(jù)信托產(chǎn)品推介材料介紹，該公司是恒大旗下成立時(shí)間最長(zhǎng)、綜合實(shí)力最強(qiáng)、規(guī)模最大、項(xiàng)目最多、銷售額最高、銷售面積最大的地區(qū)公司，各項(xiàng)指標(biāo)均位列集團(tuán)第一，僅2020年前十個(gè)月，就實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模500億元。
有投資人透露，上述信托計(jì)劃在近期確定兌付方案，預(yù)計(jì)最終分配總收益不低于信托規(guī)模的98.9％。有投資人對(duì)此表示慶幸，認(rèn)為能收回幾乎全部本金、已經(jīng)很不錯(cuò)了。據(jù)悉，該兌付方案將在7月6日投票表決，有望獲得通過(guò)。
土地出讓金在信托計(jì)劃成立前已延繳
投資人質(zhì)疑信托公司風(fēng)控不到位
不過(guò)令部分投資人不滿的一點(diǎn)是，信托計(jì)劃中有條款約定會(huì)盡快辦理土地使用權(quán)的第一順位抵押——前提是及時(shí)繳納土地出讓金，但實(shí)際上遲遲未能到賬，以至于土地產(chǎn)權(quán)“懸空”。據(jù)戴先生等提供的管理報(bào)告顯示，因恒大方面未足額履行出資義務(wù)，“未能如期取得土地證和辦理土地抵押，并產(chǎn)生一定金額的繳納金，影響標(biāo)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的正常運(yùn)行”。
來(lái)自佛山自然資源局的回函材料顯示，項(xiàng)目公司在2020年4月底拍下大良街道地塊后，項(xiàng)目公司應(yīng)于2020年6月、11月分兩期繳清地價(jià)款共47億元及相應(yīng)利息。但項(xiàng)目公司屢次拖延，佛山自然資源局多次催繳未果。項(xiàng)目公司曾提出，延期到2021年3月前繳清二期地價(jià)款、5月底前繳清滯納金和利息，但又再次違約，欠繳出讓金19億元。最終因“你公司已構(gòu)成嚴(yán)重違約”，佛山自然資源局于2021年解除了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，“64743萬(wàn)元定金不予返還”。
也就是說(shuō)，恒大在2020年11月前就出現(xiàn)延繳土地出讓金的情況，但信托計(jì)劃仍成功發(fā)行，如此也令投資人疑竇：在信托計(jì)劃成立前，信托公司風(fēng)控官和信托經(jīng)理是否知曉融資方風(fēng)險(xiǎn)？是否存在風(fēng)控審核不足的情況？
隨著問(wèn)題的出現(xiàn)，五礦信托方面目前也采取了不少舉措，譬如追加要求恒大集團(tuán)為項(xiàng)目公司的還款義務(wù)提供連帶擔(dān)保；派駐第三方監(jiān)管公司現(xiàn)場(chǎng)駐場(chǎng)，落實(shí)對(duì)擔(dān)保方的章證照共管和銷售回款資金的監(jiān)管等。
《紅周刊》了解到，2020年時(shí)，五礦信托的合規(guī)風(fēng)控管理總部總經(jīng)理是任曉暉，其在2021年獲批成為五礦信托首席風(fēng)控官。在恒大風(fēng)險(xiǎn)暴露前夕的一次演講中，任曉暉曾表示，風(fēng)險(xiǎn)控制要做到心態(tài)開(kāi)放，全面盡調(diào)、深入一線，才能夠直接判斷項(xiàng)目實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，“五礦信托做業(yè)務(wù)時(shí)懷揣一顆追求務(wù)實(shí)的心，真正把控風(fēng)險(xiǎn)”。
失敗的“對(duì)賭”
定價(jià)測(cè)算、預(yù)期收益成泡影
廣東的佛山地區(qū)曾是房市的熱土，自2016年開(kāi)始房?jī)r(jià)躥升后，持續(xù)幾年穩(wěn)步上升，特別是2020年9月，商品住宅銷售均價(jià)創(chuàng)出1.63萬(wàn)元/平米的新高，出清周期也降至8個(gè)月，凸顯當(dāng)時(shí)需求的旺盛，也因此吸引了不少大型房企來(lái)此“淘金”。
投資人提供的推薦材料顯示，順德大良項(xiàng)目的全盤銷售收入（含稅）約100億元，其中成本就接近80億元。在成本構(gòu)成中，主要包括49億元土地成本+21億元建安工程費(fèi)+3.6億元財(cái)務(wù)成本+4.8億元管理銷售成本。在扣掉所得稅后，測(cè)算出的信托計(jì)劃的年化投資收益率約為12.3％~12.9％，投資人實(shí)際收益率在10％~11％之間。
然而“人算不如天算”，在一年多的時(shí)間里，市場(chǎng)環(huán)境已天翻地覆。2021年年中以來(lái)，佛山地區(qū)無(wú)論是新房/二手房?jī)r(jià)格、還是掛牌數(shù)量、去化周期都在走弱。據(jù)“安居客”數(shù)據(jù)，去年7月至今，佛山地區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)已從此前的1.83萬(wàn)元/平米回調(diào)至目前的1.77萬(wàn)元，順德地區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)也從近兩萬(wàn)元回調(diào)至目前的1.8萬(wàn)元左右。
房?jī)r(jià)的回落也加大了項(xiàng)目融資、開(kāi)發(fā)和推盤難度。當(dāng)初融資方對(duì)順德大良項(xiàng)目的定價(jià)測(cè)算為：參考周邊高層住宅1.9萬(wàn)元~2.3萬(wàn)元/平米的均價(jià)，本項(xiàng)目高層住宅精裝售價(jià)為2.25萬(wàn)元/平、商鋪對(duì)賭售價(jià)2.5萬(wàn)元/平、車位對(duì)賭售價(jià)20萬(wàn)元/個(gè)（上述價(jià)格含對(duì)賭條款）?？删湍壳笆袌?chǎng)中房?jī)r(jià)回落的形勢(shì)來(lái)看，“至少就商鋪來(lái)說(shuō)，按照預(yù)期測(cè)算的價(jià)格，想成交不容易。”
不過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示：佛山商品房房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力仍然存在?！耙环矫?，廣佛一體化政策會(huì)繼續(xù)推進(jìn)；另一方面，佛山人口流入的趨勢(shì)還在”，而且近期政策松動(dòng)后，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯的環(huán)比反彈跡象。
承債式收購(gòu)，信托公司“越俎代庖”？
接手后項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期
在恒大出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，項(xiàng)目延宕約一年，今年2月前，中國(guó)五礦正式接下恒大順德大良項(xiàng)目的全部股權(quán)+管理權(quán)，項(xiàng)目外圍也張貼起了“五礦信托”的廣告?！俺袀绞召?gòu)”在此前房企債務(wù)化解中還是很罕見(jiàn)的，只是在2021年后因越來(lái)越多的房企債務(wù)危機(jī)深化，信托公司完全接盤項(xiàng)目債務(wù)和開(kāi)發(fā)的情況才高頻出現(xiàn)。
五礦信托接盤恒大順德大良項(xiàng)目，彼時(shí)還被多方看好，被視為既響應(yīng)了政府號(hào)召，又維護(hù)了投資人利益。如今來(lái)看，當(dāng)初的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀。有投資人表示，五礦承債式接盤后正面臨新問(wèn)題——項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)。
據(jù)信托計(jì)劃一季報(bào)，在五礦信托接管恒大順德大良項(xiàng)目后，盡快完成和恒大的交接工作，“盡量削弱恒大方負(fù)面輿情對(duì)本項(xiàng)目的影響”。截至3月底，順德大良項(xiàng)目還處于重新啟動(dòng)的籌備期中，盡管全力推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但“受恒大集團(tuán)負(fù)面輿情影響，且停工至今累計(jì)發(fā)生較大金額滯納金，項(xiàng)目運(yùn)行情況較原預(yù)期產(chǎn)生較大偏差，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)存在較大不利影響”。特別是疫情反復(fù)、地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期。
恒大的情形也是越來(lái)越不妙。最新出爐的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，恒大的銷售情況一落千丈，今年1~6月銷售額僅有234億元，僅相當(dāng)于2021年同期的1/16。特別是6月底，因一筆8.6億港元的債務(wù)，恒大公告被“連浩民”旗下公司申請(qǐng)清盤，對(duì)此，恒大方面“極力反對(duì)”。
嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示：“一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目建設(shè)成本大致相當(dāng)于銷售額的30％，所以很多房企一旦銷售額跌幅超過(guò)30％，就會(huì)影響到項(xiàng)目正常開(kāi)工。”換言之，恒大目前即便完成“保交付”也頗為吃力。
對(duì)于恒大和五礦之間的合作進(jìn)展，以及預(yù)期中7月的重組方案事宜，恒大方面相關(guān)人士表示不便接受媒體采訪，“近期時(shí)間點(diǎn)很敏感，而且說(shuō)實(shí)話，高層都未必能給出明確回復(fù)”。
“總對(duì)總”模式蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)
多個(gè)信托計(jì)劃后續(xù)走向需重視
五礦信托的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)也是赫赫有名的，房地產(chǎn)集合資金信托產(chǎn)品規(guī)模長(zhǎng)期居于行業(yè)前列。在此前，公司董秘劉雁曾向媒體表示，五礦信托堅(jiān)持合理開(kāi)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司建立了一整套風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)控機(jī)制：一是嚴(yán)控資產(chǎn)總體質(zhì)量，持續(xù)消化存量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，2017年至今公司未出現(xiàn)新增主動(dòng)管理類風(fēng)險(xiǎn)；二是加強(qiáng)日常風(fēng)險(xiǎn)管理，持續(xù)完善全鏈條風(fēng)控體系，加強(qiáng)項(xiàng)目中后期管理。
“五礦過(guò)去幾年幾乎‘零違約’，這也是我們相中這個(gè)信托產(chǎn)品的關(guān)鍵原因，而非僅僅是出于看好恒大?！币晃煌顿Y人直言。
除了恒大·順德項(xiàng)目，多位投資人透露，五礦信托和恒大合作的存續(xù)信托項(xiàng)目并不少，涉及北京、昆明、福州等地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目，且每個(gè)項(xiàng)目的金額都不小。戴先生轉(zhuǎn)述了來(lái)自五礦信托理財(cái)師方面的消息，五礦和恒大之間是集團(tuán)對(duì)集團(tuán)的“總對(duì)總”模式，因此合作規(guī)模大、方式多樣。此前2020年9月震動(dòng)業(yè)內(nèi)外的恒大向地方政府“逼宮”事件中，流傳甚廣的“金融機(jī)構(gòu)借款余額分類匯總表”顯示：截至2020年中，恒大從五礦信托獲得的融資規(guī)模達(dá)百億，在信托系債權(quán)人中排名前列（恒大之后辟謠稱，“相關(guān)文件和截圖憑空捏造”）。
五礦還參與了恒大·福州濱江左岸項(xiàng)目的處置（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商福州恒璟天置業(yè)有限公司），但就在近日有消息稱，福州恒璟天貼出公告，因五礦信托2021年底后不再支付開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，合作單位無(wú)資金開(kāi)展后續(xù)建設(shè)。
“該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)信托計(jì)劃的最近一期收益前幾天已經(jīng)兌付了，到目前還沒(méi)出現(xiàn)展期。”投資人徐先生透露。
綜合多位受訪者提供的信息，目前除順德項(xiàng)目出現(xiàn)兌付問(wèn)題外，五礦信托投向恒大的其他信托計(jì)劃基本還都在正常運(yùn)轉(zhuǎn)中，后續(xù)是否會(huì)有新變化，需要觀察。
地產(chǎn)信托壓力擴(kuò)散
游戲大廠被波及
那么，最新進(jìn)展如何？五礦信托的相關(guān)人士表示，“米哈游這一事情，就是個(gè)普通的展期”。
五礦信托是在幾年前借殼金瑞科技實(shí)現(xiàn)曲線上市的。據(jù)五礦資本（600390.SH）公告，五礦信托去年?duì)I收46.6億元、凈利潤(rùn)23.6億元，凈利率超過(guò)五成。對(duì)于發(fā)展戰(zhàn)略，五礦信托也意識(shí)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)不能持久，因此大力發(fā)展標(biāo)品業(yè)務(wù)，凈值化轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效。據(jù)了解，五礦信托2021年全力推進(jìn)證券類型信托產(chǎn)品，特別是量化策略產(chǎn)品的代銷，和靈均、天演等頭部量化私募有著深厚合作。
不過(guò)巧合的是，在恒大出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，五礦資本股價(jià)在二級(jí)市場(chǎng)上也是同步走低，去年年初至今跌幅近三成，近期股價(jià)還創(chuàng)出了2016年借殼上市以來(lái)新低，PB（LF）僅0.55倍。
與之類似，A股其他信托公司如陜國(guó)投A（000563.SZ）、中航產(chǎn)融（600705.SH）的表現(xiàn)同樣不佳，2020年底以來(lái)震蕩下跌。值得一提的是，這些信托公司均有多只產(chǎn)品投向恒大，比如去年底，中航信托投向恒大的“天啟393號(hào)大灣區(qū)集合信托計(jì)劃”展期，該產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)33億元，也是中航信托旗下首只展期的地產(chǎn)信托。
據(jù)今年6月發(fā)布的《一季度中國(guó)信托業(yè)發(fā)展評(píng)析》，截至一季度末，投向房地產(chǎn)的信托規(guī)模為1.57萬(wàn)億元，同比降28％，占比繼續(xù)降至10.6％。信托公司營(yíng)收同步下滑，全行業(yè)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收205億元、同比降28％，利潤(rùn)總額124億元、同比降31％。
面對(duì)重壓，信托業(yè)再掀增資潮。今年以來(lái)，已有浙金信托等3家信托公司相繼增資，而華寶信托、中融信托、陜國(guó)投A三家信托公司也披露了自己的增資計(jì)劃。五礦也在抓緊時(shí)間提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。6月30日，五礦資本公告，擬非公開(kāi)發(fā)行優(yōu)先股募資不超過(guò)100億元，“用于償還有息負(fù)債”。