臣財(cái)貸款網(wǎng)6月15日訊，對(duì)于大部分首次置業(yè)者和為二孩換房的買家來(lái)說(shuō)，低利率環(huán)境下購(gòu)房成本和風(fēng)險(xiǎn)均相應(yīng)下降。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士建議，首次置業(yè)者負(fù)債不可超過(guò)月收入50%，二套房置業(yè)者的月還款數(shù)不要超過(guò)家庭月收入的20%。
目前的銀行利率幾近歷史最低水平。與此同時(shí)，二孩政策也給很多家庭帶來(lái)了改變生活方式的預(yù)期。
中原地產(chǎn)研究部主任熊小洪分析稱，目前房?jī)r(jià)仍處于上升通道，“越來(lái)越多的客戶將資金的大部分用于購(gòu)置物業(yè)。”
低利率時(shí)代更適合貸款買房
據(jù)了解，廣州首套房平均利率4.21%，為全國(guó)第六低的城市，這為老百姓購(gòu)置房產(chǎn)節(jié)省了利息成本支出。
中原研究部監(jiān)測(cè)的陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，120平方米的物業(yè)在2016年4月~5月份成交占比較第一季度提升了1.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于打算生二孩的老百姓來(lái)說(shuō)，一方面，人口增多，需要提前購(gòu)置大房；另一方面，在低利率的時(shí)代，買房不僅可以使資產(chǎn)保值增值，對(duì)抗通脹，也能利用低利率政策減少購(gòu)房成本支出。在2016年成交的3房及以上的物業(yè)付款方式來(lái)看，按揭貸款的占比呈一路走高的態(tài)勢(shì)，2016年1月~5月份占比在87%的水平，較2015年第三季度多了7個(gè)百分點(diǎn)左右。
根據(jù)個(gè)人情況調(diào)整負(fù)債水平
房天下廣州二手房電商大區(qū)總監(jiān)甄欣介紹，在低利率時(shí)代，我們都面臨著如何投資理財(cái)以抗擊通脹的問(wèn)題：“在一線城市，房產(chǎn)的投資與金融屬性會(huì)逐漸超越其基本的居住屬性。”他發(fā)現(xiàn)，不論是手中僅有20萬(wàn)~30萬(wàn)元的首次置業(yè)者，還是有高達(dá)200萬(wàn)~300萬(wàn)元流動(dòng)資金的高凈值用戶，一線城市房產(chǎn)都是他們眼中最穩(wěn)妥的投資產(chǎn)品。
低利率時(shí)代個(gè)人貸款買房的成本進(jìn)一步降低，負(fù)債的適當(dāng)增加是無(wú)可厚非的。但是甄欣也強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房者要根據(jù)自己的家庭收入、年齡、抗風(fēng)險(xiǎn)能力而調(diào)整負(fù)債情況。
案例
中學(xué)老師張先生在某小區(qū)有一套兩房的單位，建筑面積80㎡。在二孩政策放開(kāi)后，張先生與太太商量添一個(gè)小孩，于考慮起換房。他認(rèn)為，目前處于低利率時(shí)期，正是換房的好時(shí)候。
張先生看中了同一小區(qū)內(nèi)的一套三房物業(yè)，面積123㎡。張先生將原先的80㎡兩房以總價(jià)209萬(wàn)元賣出，又以超過(guò)六成的首付買下了這套總價(jià)為278萬(wàn)元的三房物業(yè)。
張先生用公積金貸款的方式再次買房，如按照2015年3月的公積金基準(zhǔn)利率4%計(jì)算，每月月供為4774.15元，利息總額達(dá)718695.06元，而按最新的公積金基準(zhǔn)利率3.25%計(jì)算，張先生每月月供為4352.06元，利息總額566742.75元。不僅每月省了422.09元，利息總額更是少了151952.31元。
專家建議
1.對(duì)于首次置業(yè)的剛需買家，甄欣建議，在不超過(guò)月收入50%的前提下，可以盡可能高地提高負(fù)債，用未來(lái)的錢買今天的房子：“大部分剛需買家較為年輕，未來(lái)收入上漲的空間比較大。”現(xiàn)在向銀行貸款買房看似背負(fù)較高的貸款，其實(shí)對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
2.對(duì)于家庭年收入較高、除房產(chǎn)之外尚有部分閑置資金用于投資的買家，甄欣建議對(duì)方不要盲目貸款買房提升杠桿：“對(duì)于有一套以上房產(chǎn)用于投資的家庭來(lái)說(shuō)，月供扣去每月的租金收入，便是每月的實(shí)際還款數(shù)。”他建議實(shí)際還款數(shù)不要超過(guò)家庭月收入的20%，以保證在穩(wěn)健投資的同時(shí)不至于明顯降低家庭生活質(zhì)量。
房企業(yè)績(jī)
超30家房企公布前五月銷售數(shù)據(jù)
房企銷售業(yè)績(jī)同比漲近八成
廣州日?qǐng)?bào)訊（記者潘彧）前五月，房企普遍獲得了“豐產(chǎn)”。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，公布5月銷售業(yè)績(jī)的房企中，前五月總銷售業(yè)績(jī)同比上漲近八成，而三分之一房企已經(jīng)完成了年度銷售目標(biāo)的50%以上。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，從目前企業(yè)完成情況看，上市房企上半年有望完成任務(wù)的60%~70%，而全年來(lái)看，如果樓市不降溫，絕大部分房企將超額完成任務(wù)。不過(guò)，由于目前市場(chǎng)過(guò)于火爆，下半年市場(chǎng)的交易量方面可能會(huì)比預(yù)期要低，需求不足的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能出現(xiàn)。
記者從公開(kāi)資料了解到，龍湖地產(chǎn)、新城控股、旭輝、碧桂園、金地、景瑞地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、首開(kāi)股份等上市房企的前五月銷售業(yè)績(jī)同比甚至翻番，其中瑞安房地產(chǎn)前五月銷售金額同比增幅達(dá)到415%。而從完成任務(wù)的比例上看，30家房企完成了全年目標(biāo)的近半，其中超過(guò)三分之一的房企完成五成以上銷售目標(biāo)，部分房企如旭輝控股已經(jīng)完成六成以上銷售目標(biāo)。
從往年數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年是全年銷售的淡季，一般全年銷售任務(wù)的30%~40%在上半年完成。“在2016年，從目前企業(yè)完成情況看，上半年有望完成任務(wù)的60%~70%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。
預(yù)測(cè)：下半年樓市或降溫
2016年上半年，由于信貸刺激等因素，一、二線城市樓市火爆，而土地市場(chǎng)的火爆則更勝一籌。
“如果下半年市場(chǎng)沒(méi)有變化，2016年大部分企業(yè)將超額完成年度任務(wù)。在這種情況下，房企銷售熱，完成任務(wù)情況好，推動(dòng)了房企積極拼搶地王，整體看，市場(chǎng)已經(jīng)在一、二線城市進(jìn)入了非理性的火爆中。”張大偉表示。
不過(guò)，土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始顯示出微妙的變化。6月13日，杭州近江單元味精廠地塊出讓，參與競(jìng)買的開(kāi)發(fā)商包括信達(dá)地產(chǎn)、中鐵建、葛洲壩、華潤(rùn)、保利等一眾央企。但是該地塊并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)想中的火爆，最終溢價(jià)率僅37.34%，被平安聯(lián)合體摘走。
而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，土地市場(chǎng)的微妙變化顯示出市場(chǎng)的預(yù)期，即攪局者會(huì)受到行業(yè)約談或管制的風(fēng)險(xiǎn)。背后也體現(xiàn)出了管控房?jī)r(jià)和地價(jià)的決心。
而嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企要繼續(xù)推高銷售業(yè)績(jī)，實(shí)際上還是需要繼續(xù)加快推盤節(jié)奏，但是下半年市場(chǎng)的交易量方面可能會(huì)比預(yù)期不足，“至少?gòu)哪壳笆袌?chǎng)過(guò)于火爆的態(tài)勢(shì)看，要警惕需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些二線城市。另外價(jià)格方面將繼續(xù)走強(qiáng)，這和目前購(gòu)房者看漲預(yù)期強(qiáng)烈等因素是有關(guān)聯(lián)的。”
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有中介為促簽單隱瞞欠債
廣州日?qǐng)?bào)訊（記者林琳）今年年初，“首付貸”等高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品被曝光，“中介理財(cái)”這個(gè)概念開(kāi)始進(jìn)入了大眾的視野。中介涉足理財(cái)是“跨界”還是“撈過(guò)界”？記者走訪市場(chǎng)了解到，目前二手房買賣的理財(cái)業(yè)務(wù)仍以贖樓和尾款墊資為主，大部分中小型中介并不具備相應(yīng)的資質(zhì)和能力去保證業(yè)務(wù)的安全性。
“低傭金時(shí)代”中介賺什么？
一個(gè)房地產(chǎn)中介電商高層告訴記者，房地產(chǎn)中介往低傭金時(shí)代走，確實(shí)是受到電商低傭金的沖擊，別說(shuō)以前3%的中介傭金了，目前大多數(shù)買家已經(jīng)不愿意付1.5%以上的傭金。對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，盈利點(diǎn)已經(jīng)從房地產(chǎn)交易傭金轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的傭金了。
記者了解到，中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)最近賣起了保險(xiǎn)。中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜解釋，中原集團(tuán)業(yè)務(wù)廣泛，有保險(xiǎn)、擔(dān)保等牌照，亦有理財(cái)顧問(wèn)公司、物業(yè)公司，目前是代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)而不是經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)行業(yè)。
征信機(jī)制有待完善
目前各大中介較為常見(jiàn)的理財(cái)業(yè)務(wù)是贖樓貸和尾款貸，贖樓貸主要針對(duì)業(yè)主賣房時(shí)還有部分貸款沒(méi)有還清的情況。而尾款貸主要是針對(duì)部分業(yè)主急需用錢，而銀行放貸審批時(shí)間較長(zhǎng)而衍生出來(lái)的一種理財(cái)業(yè)務(wù)。
中介的理財(cái)業(yè)務(wù)，主要是基于二手房交易時(shí)間長(zhǎng)，為了彌補(bǔ)某一方短期內(nèi)的資金缺口而衍生出來(lái)的。有中介人士爆料，其最大的風(fēng)險(xiǎn)在于由于發(fā)展時(shí)間較短，目前還缺乏完善的征信機(jī)制：“市場(chǎng)上有實(shí)力做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制的中介機(jī)構(gòu)并不多，大部分的中小型中介尚處于快速增長(zhǎng)期，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制、征信等方面的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，部分經(jīng)紀(jì)人迫于簽單的壓力，哪怕是對(duì)外負(fù)債、資金情況有問(wèn)題的業(yè)主或賣家，也采取隱瞞甚至欺騙的方式促成交易，獲得傭金后對(duì)于后續(xù)可能產(chǎn)生的糾紛不管不問(wèn)。”
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