2019年8月25日，央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)”。
自10月8日開始，對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行全面改革，全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式。
很多網(wǎng)友看完公告后，紛紛表示，
“專業(yè)術(shù)語太強(qiáng)，看不懂！”
“有課代表出來解釋一下啥意思嗎？”
“降息還是加息？”
“現(xiàn)在買房還是10月8日以后買？”
……
Q:
新的房貸利率和LPR報(bào)價(jià)有什么關(guān)系？
A:
央行新政規(guī)定，個(gè)人住房的首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。
每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定，加點(diǎn)數(shù)值越少，你的房貸利率越低，反之則越高。
Q:
以后在泉州買房，房貸利率如何定價(jià)？
A:
2015年10月24日至今，房貸的貸款基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準(zhǔn)利率。
未來，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。
如，最近一個(gè)月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，那就是加了59基點(diǎn)，在LPR的基準(zhǔn)上浮12%。
Q:
目前，泉州首套房利率執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率1.1倍，新政對(duì)我來說，房貸利率是不是更低？買房成本是不是降了？
A:
目前，泉州大部分銀行的房貸都是以基準(zhǔn)利率4.9%為基數(shù)，首套房上浮10%，即5.39%，二套房上浮15%-20%左右，即5.635-5.88%。
以最新一期LPR利率4.85%計(jì)算，首套房貸款利率是4.85%，二套房貸款利率+60個(gè)基點(diǎn)，即5.45%。
表面上看，相比于現(xiàn)在而言，好像新政以后首套房貸利率低一點(diǎn)，二套高了一點(diǎn)。
但一點(diǎn)要注意一個(gè)詞：“不低于”。
這個(gè)數(shù)值僅僅是個(gè)最低值，是下限。
在國家層面確定貸款利率下限后，各地方可以根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行“加點(diǎn)”調(diào)控，各銀行也可以根據(jù)自身情況“加點(diǎn)”。
所以，接下來泉州房貸利率到底是漲還是降，現(xiàn)在不好說，這里面存在一些變量，具體要看10月8日后，泉州各大銀行后期出具的LPR數(shù)據(jù)以及加點(diǎn)情況，才能確定。
Q:
新政策實(shí)行后，對(duì)于10月8日前發(fā)放個(gè)人住房貸款有沒有影響？ 買了房，在還貸中，房貸利率會(huì)有影響嗎？
A:
新政策主要是針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款的利率調(diào)整，在10月8日以前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
換句話說，早就貸款買房的人，每個(gè)月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。
Q:
公積金貸款買房的利率調(diào)整嗎？
A:
根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。
Q:
接下來房貸利率會(huì)下降還是上升？
A:
這個(gè)問題上，央行明確定調(diào)，“新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)?！薄芭c改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。”
在國新辦吹風(fēng)會(huì)上，央行副行長(zhǎng)劉國強(qiáng)明確表示，“有一點(diǎn)是肯定的，房貸利率不下降?！?/p>
所以，新政后，房貸利率到底是漲是跌，我們并不能簡(jiǎn)單地下結(jié)論。
Q:
買房的話，要選擇10月8日前還是10月8日后？
A:
這要因城市而異。
比如上海，現(xiàn)在還有首套9折的利率，對(duì)于上海貸款人，10月8日之前辦貸款是好事。
再比如泉州，首套利率普遍上浮10%，10月8日之后，具體會(huì)加多少基點(diǎn)。但大概率應(yīng)該會(huì)與現(xiàn)在的利率基本持平。
Q:
10月8日后，每個(gè)人的商業(yè)房貸利率會(huì)不一樣？
A:
按照“因城施策”原則，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上(首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn))，以后各省份可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
同時(shí)，根據(jù)各省級(jí)的加點(diǎn)下限，銀行可結(jié)合經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
也就是說，如果客戶的資質(zhì)，包括個(gè)人信用、經(jīng)濟(jì)收入、負(fù)債率、抵押物資質(zhì)等不是那么好，貸款利率就會(huì)比一般人的高。要想獲得較低的貸款利率，借款人在平時(shí)就得注意個(gè)人信用的積累。
所以，整體上來看，10月8日以后，房貸利率計(jì)算會(huì)是這樣：
國家指導(dǎo)+各地方把控+各銀行評(píng)估
Q:
新證執(zhí)行后，可跟銀行商量改房貸利率嗎？
A:
根據(jù)新政，未來借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。
也就是說，因?yàn)長(zhǎng)PR是每個(gè)月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔(dān)利息增加的壓力。
附新政解讀：