臣財貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月2日訊,進入下半年以來,熱點城市的房價仍然在高位上漲,樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。尤其是去年下半年至今,隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn),北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面,甚至土地市場也是“地王”頻現(xiàn)。

那么,城市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面之后,樓市調(diào)控政策會有哪些變化呢?相關(guān)政府部門是不是對于“買漲不買跌”現(xiàn)象坐視不管呢?顯然,不是。

樓市調(diào)控政策開始逐步收緊

幾個消息顯示樓市政策面開始逐步收緊。

比如從近期官方的表態(tài)來看,證監(jiān)會已經(jīng)收緊上市房企的再融資,不允許通過再融資拿地,國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號,南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了“控地王”相關(guān)收緊政策,比如南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù),土地出讓首付升至60%,合肥土地出讓首付升至50%。

此外,除了京滬深樓市調(diào)控政策在上半年收緊之外,7月1日合肥樓市新政正式實施:二套房最低首付款比例為40%,購買第三套及以上住房,最低首付款比例均為60%,且停止住房公積金個人住房貸款,其政策的主要出發(fā)點也是降低信貸桿杠,限制投資客,為火熱的樓市降溫。

7月9日,廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知,宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策,對樓市進行新的調(diào)控。至此,廈門成為合肥之后第二個出臺限貸政策的二線城市(盡管后期因為政策制定權(quán)限等問題官方撤銷該政策,但是由于房價上漲幅度過快,信貸政策收緊也是遲早的事情);近日,南京、蘇州也紛紛傳出樓市“限貸”的消息,核心內(nèi)容是二套房貸首付比例提高,通過“降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫;深圳(樓盤)首套房利率已經(jīng)從基準利率的八八折回升至九折,九折以下利率再難現(xiàn)了。

此外,7月18日上午,住建部部長陳政高親自主持,邀請萬科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長與會,對2016年樓市進行摸底,尤其是一二三四線城市的土地市場情況和去化及存量壓力,并為下一步政策調(diào)整支招。

顯然,無論住建部是否約談房企,熱點城市樓市調(diào)控政策已經(jīng)開始收緊,那么,下半年樓市調(diào)控政策層面會出現(xiàn)哪些變化?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯,尤其是針對房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來講,未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性,尤其是當樓市進入下半年之后,上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響,比如,政府開始出臺措施“控地王”、個別熱點城市信貸政策開始收緊、市場進入調(diào)整期等等,在這樣的市場背景下,樓市會進入調(diào)整期,甚至個別房價上漲過快的城市會出現(xiàn)下跌。

“收信貸”降杠桿為下半年熱點城市樓市降溫

從上海、合肥、廈門、蘇州、南京等已經(jīng)出臺調(diào)控政策或擬出臺調(diào)控政策的城市來看,下半年熱點城市樓市調(diào)控已經(jīng)進入政策出臺的“前夜”,重啟“限貸”已經(jīng)是大概率的事件了,核心內(nèi)容顯然是通過“提首付,降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。

從近期銀行等金融機構(gòu)的政策面動作來看,據(jù)媒體報道,已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險,比如,風(fēng)控較嚴的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個人按揭貸款的額度,利率上也可能上調(diào);其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例;部分基金開始上調(diào)利率。

另據(jù)媒體報道,工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%,貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外,對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進一步的范圍劃分。要求全國范圍內(nèi)重點選擇北京、上海、廣州(樓盤)深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項目。

此外,從開貸款的角度來看,為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險,當前銀行、金融機構(gòu)對于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款(全國范圍內(nèi)的措施,不僅僅針對上海),此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。

總的來看,對于住宅市場來講,由于市場市場過熱,除了京滬深等一線城市外,合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,住建部約談房企之后,熱點城市也應(yīng)該開始思考接下來樓市政策走勢了,尤其是國家統(tǒng)計局公布的房價上漲幅度排名TOP10以內(nèi)的城市來講,未來政策層面面臨收緊的可能性。筆者認為,預(yù)計南京、蘇州、武漢、、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會在三季度跟進提高首付“降杠桿”的信貸政策。從上述城市政策面變化的趨勢來看,通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

由此可見,表面上來看,去年下半年以來,上述核心一二線城市商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升,“地王”頻出也推動房價繼續(xù)上漲,但是,由于首付比例的提高導(dǎo)致的杠桿率降低、政策面預(yù)期收緊與市場調(diào)整的來臨,上述城市樓市火熱的之后將面臨調(diào)整的風(fēng)險,市場也會因此而降溫。

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