“我們是2021年10月買的房?？們r146萬，貸款102萬，30年等額本息還款，當時6.272%的房貸利率，每個月月供是6294元。如果按照鄭州最新的4.25%的最低房貸利率，每個月月供是5017元，足足差了近1300元。我們不指望能享受最新4.25%的房貸利率，銀行如果能給我們降到5%左右就很知足了。”男方小張(化名)說。
受國際貿(mào)易、國內(nèi)疫情、洪澇災(zāi)害等多重因素的影響，2021年鄭州房地產(chǎn)交易市場遇冷，全年新建商品房銷售總量約為163450套，同比下降32.9%;二手房約成交65450套，同比下降3.73%。雖無法得知這23萬業(yè)主是否為首套購房或貸款購房，但可以確定的是，其中凡是申請了房貸的，幾乎都站在了利率的高點。
“我的工資每月6000元，但是沒有公積金。她的工資每個月拿到手3000元左右，另有住房公積金，按稅前4500元的標準個人和公司一共繳納1080元。刨去6300元的房貸和1400元房租，我們每個月都是月光，真不知道如果有點意外怎么辦?！毙埡軣o奈。
小張介紹，他們購買的是期房，兩年之后才能交房，這意味著每個月還貸的同時還得付1400元的房租，如果6.272%的房貸利率能降到4.25%，這部分房租就算是省下來了。
再提“轉(zhuǎn)按揭”
中國外匯交易中心數(shù)據(jù)顯示，2021年全年的5年期LPR并未變動，一直持平在4.65%，但銀行加點卻普遍是幾次上調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，當時由于多種客觀因素疊加，個別地區(qū)，銀行對首套房的貸款加點會達到120BP甚至更多。
也就是說，按照合同約定，貸款存續(xù)期間，存量房貸客戶的加點是無法調(diào)整的。但是，在疫情影響和目前的經(jīng)濟環(huán)境之下，超過千元的月供差距，促使購房者不斷尋找月供減負的方式。
在各種社交平臺上，“經(jīng)營貸”“商轉(zhuǎn)公”和“轉(zhuǎn)按揭”成為已購房人士經(jīng)常提及的關(guān)鍵詞。
此前曾深度調(diào)查過房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的風險?！吧剔D(zhuǎn)公”是把已經(jīng)辦理好的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換成公積金貸款，進行轉(zhuǎn)換的目的在于公積金貸款的利率很低，轉(zhuǎn)換完以后可以節(jié)省很多的利息。但“商轉(zhuǎn)公”對于申請人的公積金貸款額度及所在城市公積金貸款額度都有很高的要求，有資格申請的人并不多。
已購房者所呼吁的“轉(zhuǎn)按揭”是指跨銀行間的貸款轉(zhuǎn)接，借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款，但甲銀行提供的折扣不如乙銀行大，借款人想方設(shè)法將按揭轉(zhuǎn)到乙銀行，以便享受更優(yōu)惠的利率。2008年，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)曾一度盛行，后被叫停。
“2008年10月27日，央行將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。此后，符合條件的首套住房新個貸很快獲得了7折優(yōu)惠利率。由于央行先后5次降息，優(yōu)惠前后的房貸利率已經(jīng)相差超過2%，存量房貸客戶開始謀求享受優(yōu)惠利率。盡管政策沒有明確在此之前簽訂的房貸客戶是否可以享受優(yōu)惠利率，但由于轉(zhuǎn)按揭的存在，在實際操作中，大多數(shù)個貸消費者選擇通過轉(zhuǎn)按揭形式獲得優(yōu)惠利率。
隨著轉(zhuǎn)按揭競爭越來越激烈，各家銀行普遍給予首套客戶存量個貸七折優(yōu)惠利率的壓力越來越大。終于，在2009年新年第一天，四大國有銀行總行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施松了口：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。而其他中小銀行也開始陸續(xù)跟進，為爭取市場份額制定相應(yīng)規(guī)則?！?/p>
但是，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)并非沒有隱憂。有金融管理部門前官員曾指出，在經(jīng)濟上行、房價持續(xù)上漲的環(huán)境下，轉(zhuǎn)按揭和加按揭極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進入股市，增加了銀行的潛在風險，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。
舉例來說，一位購房者通過A銀行貸款80萬元買了套價值100萬元的房子，2年間還了10萬元，此時他把貸款轉(zhuǎn)到了B銀行，而B銀行對他的房產(chǎn)進行重新評估，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)漲價，值130萬元，就給他放貸100萬元，比原來的貸款額度還高。這就是典型的轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)。
上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任、教授崔光燦表示，現(xiàn)在月供族們所呼吁的“轉(zhuǎn)按揭”僅是同一貸款人將其他銀行貸款轉(zhuǎn)到新申請的銀行，這實質(zhì)上是一個商業(yè)銀行的競爭行為，以前基本是需要先還清其他銀行的貸款再申請。
崔光燦認為，如果現(xiàn)在新的銀行在操作流程上優(yōu)化，并在控制風險的情況下，允許先從本銀行借款或提供“過橋”資金結(jié)清原來銀行的貸款，再正式辦理本銀行的按揭貸款，從操作上是可行的。在我國利率市場化不斷推進過程中，商業(yè)銀行間的競爭會有所加大，住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以較優(yōu)惠的利率吸引存量客戶是一個有效的手段，同時也利于存量房貸的業(yè)主減少房貸利息支出。建議貸款人在辦理該業(yè)務(wù)時，一定要注意程序的規(guī)范，以免操作不當，影響到本人征信，或者出現(xiàn)還了上一家銀行，下一家銀行貸不出來等風險，特別是不要使用消費貸等作為過橋資金，注重規(guī)范性和安全性。
崔光燦表示，在當前經(jīng)濟環(huán)境下，各部門應(yīng)該創(chuàng)造條件，讓存量房貸客戶盡可能享受利率優(yōu)惠：商業(yè)銀行可以主動階段性減免利息，或通過競爭將存量房貸客戶“轉(zhuǎn)按揭”為新增房貸客戶，也可以讓存量房貸客戶按新優(yōu)惠利率“增按揭”歸還部分存量貸款。但在政策具體制定上有關(guān)部門和銀行應(yīng)當審慎，將優(yōu)惠政策精準用于減輕自住型和合理改善型客戶房貸負擔，避免炒房泡沫重演。
或有利樓市，但有損契約精神?
董藩認為，讓存量房貸客戶享受同等利率優(yōu)惠比發(fā)消費券對穩(wěn)增長更加有效。消費券能夠拉動的產(chǎn)業(yè)鏈非常有限，而房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多, 對經(jīng)濟的帶動作用會更加明顯。存量房貸客戶過去的購買行為同樣增加了稅收和土地出讓收益，創(chuàng)造了就業(yè)機會并拉動了GDP，對城市發(fā)展做出了貢獻，有權(quán)利享受同等待遇。
市場上的另一種聲音認為，存量房貸客戶應(yīng)當尊重契約精神，遵守與銀行之間的房貸合同約定。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，銀行加點是由當時的金融市場環(huán)境決定的，是貸款申請人和貸款銀行在簽訂貸款合同時博弈的結(jié)果。合同本身不應(yīng)該隨意改變，但如果市場環(huán)境發(fā)生變化，申請人可以考慮和貸款銀行重新談判，尋求更大的貸款利率優(yōu)惠。另外貸款申請人應(yīng)該有權(quán)利選擇利率更加優(yōu)惠的銀行重新辦理貸款，這也是市場化精神的體現(xiàn)，前提是堅決遏制投機炒房行為。