從今年第二季度開始，各地加大了調(diào)控涉房貸款的力度，通過(guò)上調(diào)房貸利率來(lái)抑制樓市熱度。一些城市甚至出現(xiàn)了暫停二手房按揭業(yè)務(wù)的情況。不過(guò)，LPR貸款基準(zhǔn)利率仍保持穩(wěn)定，已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月維持不變。
怎樣看待房貸利率的“變化”與LPR的“不變”？在LPR“不變”的情況下，住房貸款利率的上漲體現(xiàn)了抑制資金過(guò)快流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路，從而防范居民住房金融風(fēng)險(xiǎn)。
LPR利率連續(xù)14個(gè)月維持穩(wěn)定，房貸利率不斷走高
六月份監(jiān)測(cè)的72個(gè)城市主流首套房貸利率為5.52％，第二套利率為5.77％，分別較5月上浮5、4個(gè)基點(diǎn)。其中，有24個(gè)城市首套房貸利率上浮，22個(gè)城市的二套利率上浮。
從地區(qū)來(lái)看，上半年粵港澳大灣區(qū)第一、二套主流住房貸款利率累計(jì)提高了55個(gè)基點(diǎn)，其中惠州、中山、東莞、佛山利率均居全國(guó)前列；長(zhǎng)三角地區(qū)典型城市房貸利率上調(diào)幅度較大。熱門城市方面，廣州首套、二套主流利率在半年內(nèi)分別上漲50、35個(gè)基點(diǎn)，深圳則分別上浮15、35個(gè)基點(diǎn)。
且與各地貸款利率變化相對(duì)應(yīng)，則是5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率穩(wěn)定。
6月21日，中國(guó)人民銀行公布最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，超過(guò)5年的LPR為4.65％，和之前一樣，包括1年期LPR在內(nèi)的兩個(gè)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率都連續(xù)14個(gè)月保持不變。
為什么放貸利率一直居高不下？
怎樣看待房貸利率的“變化”與LPR的“不變”？一些專家表示，LPR作為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，利率不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)。同時(shí)，貸款利率的上升，反映了調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定向調(diào)控，反映了未來(lái)樓市調(diào)控趨勢(shì)，降低居民購(gòu)房杠桿，防范居民住房金融風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金流入是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的重要因素。長(zhǎng)久以來(lái)，從資金面控制、降低房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿水平是抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的重要手段。
LPR的“恒定”反映了市場(chǎng)預(yù)期基本平穩(wěn)，表明目前的利率水平基本符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢(shì)。住房貸款利率上揚(yáng)，則主要是監(jiān)管部門收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，抑制了房地產(chǎn)業(yè)的資金流入，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
事實(shí)上，各地房貸利率的調(diào)整與貸款額度有關(guān)。
11月31日，中央銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》，明確金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款比例上限和房地產(chǎn)貸款比例上限。按照規(guī)定，在工農(nóng)中建交、國(guó)開行、郵儲(chǔ)等大型銀行，房地產(chǎn)貸款所占貸款的最高限額是40％，個(gè)人住房貸款占32.5％，城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限分別為22.5％、17.5％。
這就是說(shuō)，銀行對(duì)房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款都設(shè)定了上限，需要通過(guò)提高利率、延長(zhǎng)貸款周期、甚至停止貸款等措施來(lái)調(diào)整上限。較高的貸款利率還可以直接提高資金成本，從而減少貸款數(shù)量，減輕貸款壓力。
對(duì)銀行而言，認(rèn)為，銀行受“兩道紅線”的約束，貸款壓力主要是消化存量貸款，過(guò)去滯留的未批貸款需要加速發(fā)放，這也使得新增貸款業(yè)務(wù)相對(duì)放緩。此外，相關(guān)部門通過(guò)對(duì)房貸的集中控制，也可以對(duì)“過(guò)橋貸”等二手房貸款亂像進(jìn)行規(guī)范，打擊部分炒房投機(jī)行為。
各市二手房?jī)r(jià)格漲幅均有所回落。
就城市分布而言，此次加息貸款并非普遍現(xiàn)象，而是上半年樓市過(guò)熱的城市和熱點(diǎn)城市。這其中，長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的熱點(diǎn)城市房貸利率大幅上調(diào)，貸款周期延長(zhǎng)。此外，在70個(gè)城市，包括廣州、深圳、湛江、上海、杭州、寧波、溫州等地的二手房?jī)r(jià)格也比上月下降。
一季度居民部門新增中長(zhǎng)期貸款規(guī)模創(chuàng)歷史新高，部分城市受限購(gòu)、限貸、限貸等調(diào)控措施收緊后的市場(chǎng)熱度。在這一背景下，熱點(diǎn)城市銀行通過(guò)提高貸款利率、加強(qiáng)資格審查、延長(zhǎng)貸款期限等措施來(lái)提高購(gòu)房成本；一些銀行甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)，旨在通過(guò)減慢市場(chǎng)交易速度，抑制市場(chǎng)熱度，壓降房貸規(guī)模。
除房貸集中控制外，今年金融監(jiān)管繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理力度，有力打擊各地投機(jī)炒房行為。在房地產(chǎn)金融杠桿疊加“五道紅線”要求下，從供需兩端有效地抑制了房地產(chǎn)金融杠桿的上升趨勢(shì)，抑制了房?jī)r(jià)的非理性上漲。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲趨勢(shì)基本平穩(wěn)。在70個(gè)城市中，有17個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比下降。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅略有上升，二手住宅漲幅有所回落。
據(jù)分析，5月各大城市二手房的價(jià)格漲幅回落，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能有所減弱。如果趨勢(shì)繼續(xù)，則5年期LPR報(bào)價(jià)上升的可能性將降低；反之，不排除年內(nèi)通過(guò)小幅度上調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的可能性。