最近建行、工行、中行、招行、農(nóng)行、興業(yè)、郵政、交行等8家銀行也分別發(fā)布了浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR通稿。
很多人迷茫要不要轉(zhuǎn)。
太長(zhǎng)不看版，一個(gè)字，轉(zhuǎn)！選擇LPR+加點(diǎn)模式，利率重訂周期選1年，千萬(wàn)不要選擇固定利率。
下面具體說(shuō)：央媽放大招了，要對(duì)全國(guó)人民所有的個(gè)人房貸進(jìn)行一次大清理。
3月1日起，全國(guó)所有的銀行，要和所有的個(gè)人房貸客戶重新簽訂合同，把所有按照基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款合同，全部改為固定利率或者按LPR利率計(jì)價(jià)。
涉及到的個(gè)人房貸數(shù)量，高達(dá)28萬(wàn)億。
央媽只給你一次選擇的機(jī)會(huì)，選錯(cuò)了，以后不準(zhǔn)再改。
2019年8月之前貸款買房的所有人，都會(huì)受到這一政策的影響。而且影響還很大，據(jù)我估計(jì)，可能涉及到1%利差，按貸款一兩百萬(wàn)計(jì)算，每年就是一兩萬(wàn)的利息。
對(duì)于絕大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，一年多還款一兩萬(wàn)還是少還款一兩萬(wàn)，那差別是非常大的。
從2020年3月到8月，全國(guó)所有的房貸合同廢除基準(zhǔn)利率，改為L(zhǎng)PR利率。
每個(gè)人，有5個(gè)月的時(shí)間去當(dāng)?shù)劂y行重簽合同，到時(shí)候會(huì)有銀行的人聯(lián)系你的，別急。
重簽合同時(shí)，你有兩個(gè)選項(xiàng)：
1、執(zhí)行原合同不改，但利率永不再變。
2、掛鉤LPR，未來(lái)以LPR+加點(diǎn)的模式計(jì)算你每年的利率。
如果在這5個(gè)月內(nèi)怎么聯(lián)系你都不去銀行改合同，那銀行直接默認(rèn)你選擇第一種，就是執(zhí)行原合同。
執(zhí)行原合同為什么利率永不再變呢？
因?yàn)槟阍瓉?lái)簽的合同，是基準(zhǔn)利率上浮/下浮確定的，基準(zhǔn)利率是你利息的錨，你簽約貸款時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱還是冷清，所能拿到的上浮/下浮的比例都不一樣。
而以后，中國(guó)不再有基準(zhǔn)利率這一說(shuō)，銀行貸款采用LPR進(jìn)行計(jì)算，那基準(zhǔn)利率自然不會(huì)發(fā)生任何變動(dòng)。
所以，這就成了變相的固定利率，你的利率被永恒的鎖定在2020年3月1日的那一刻，直到合同終結(jié)。
什么是LPR？
簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是以后的基準(zhǔn)利率不再由央行制定，而是由18家大型商業(yè)銀行聯(lián)手制定。
每個(gè)月，樣本商業(yè)銀行報(bào)出自己認(rèn)為的市場(chǎng)最優(yōu)價(jià)格，去掉一個(gè)最高和一個(gè)最低，剩下的人里按各家銀行上一季度的貸款占比為權(quán)重，加權(quán)平均計(jì)算出本月的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR。
這其實(shí)等于央行把基準(zhǔn)利率的定價(jià)權(quán)，放給了下面的銀行，邁出了金融體系市場(chǎng)化的關(guān)鍵一步。
然后談?wù)勥@個(gè)加點(diǎn)的問題，從今以后，中國(guó)房貸再有沒有什么上浮20%或者下浮20%這一說(shuō)了，統(tǒng)一改為固定加點(diǎn)。
對(duì)于之前的老合同，如果你要改為L(zhǎng)PR模式，那就有這個(gè)百分比的問題要處理。
央媽統(tǒng)一規(guī)定，以重簽合約當(dāng)時(shí)的差額為準(zhǔn)，永久固定。
目前最新的LPR，是4.8%，比基準(zhǔn)利率4.9%低了10個(gè)基點(diǎn)。
假設(shè)你是前幾年買的房子，當(dāng)時(shí)簽的是基準(zhǔn)利率下浮20%貸款合同，那你的執(zhí)行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那么你的固定加點(diǎn)值，就是負(fù)88個(gè)基點(diǎn)。
如果你是這幾年買的房子，當(dāng)時(shí)簽的是基準(zhǔn)利率上浮20%貸款合同，那你的執(zhí)行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。
那么你的固定加點(diǎn)值，就是正108個(gè)基點(diǎn)。
這個(gè)加點(diǎn)值，是永久固定的。
如果將來(lái)某一天，LPR下跌到了3%，那么在房?jī)r(jià)低谷購(gòu)入，執(zhí)行負(fù)88基點(diǎn)的那位幸運(yùn)兒，實(shí)際執(zhí)行利率僅為2.12%。
而同一天，在樓市火熱時(shí)買入，執(zhí)行正108基點(diǎn)加成的那位，實(shí)際執(zhí)行利率是4.08%。
雙方的利息支出，差不多相差一倍。這就是LPR+加點(diǎn)的利率計(jì)算模式。
當(dāng)然，如果LPR從4.8%漲到了8%，那執(zhí)行正108基點(diǎn)的那位就賺了，因?yàn)樯贊q了點(diǎn)利率，執(zhí)行負(fù)88基點(diǎn)的那位就虧了，因?yàn)殂y行給的折扣變少了。
所以，大家的機(jī)會(huì)還是均等的。
執(zhí)行新規(guī)定后，你的利率就是一個(gè)浮動(dòng)值，每年的1月1日，重新浮動(dòng)一次，當(dāng)然你也可以和銀行簽3年一變或者5年一變的合同。
不過(guò)我建議你簽一年一變。
在解釋為什么要簽一年一變之前，我們首先要想好，你是和銀行簽固定利率合同，還是LPR+加點(diǎn)模式的合同。
如果你簽了固定利率，將來(lái)LPR降低，你就虧了，要忍受高利率。
但如果LPR漲了，比如漲到了8%，那你還按照原來(lái)的固定利率，那你就賺了。
但我這里，強(qiáng)烈建議你們采用LPR+加點(diǎn)的模式，改為浮動(dòng)利率，千萬(wàn)別采用固定利率。
因?yàn)樵谌庋劭梢姷奈磥?lái)，降息是一個(gè)大趨勢(shì)，在全球各大主要經(jīng)濟(jì)體國(guó)家，利率都在飛速下降，降到了接近零，甚至負(fù)利率的也比比皆是。
前央行行長(zhǎng)周小川的公開表態(tài)是：中國(guó)可以盡量避免快速地進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。
只是盡量避免、快速地進(jìn)入，沒說(shuō)不進(jìn)入，更沒說(shuō)會(huì)漲利率。
大家都在不斷的降息，中國(guó)維持目前的高利率已經(jīng)是一枝獨(dú)秀了，但中國(guó)不可能自己一個(gè)人秀太久。
僅以房貸利率而言，目前日本是1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國(guó)1.69%、德國(guó)1.89%、中國(guó)臺(tái)灣1.92%、比利時(shí)1.94%、意大利2.03%。
而中國(guó)的平均房貸利率，是5.53%，遠(yuǎn)超世界平均值。
我曾在多篇文章里強(qiáng)調(diào)，中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫，我不看漲，但我也不看跌，原因就在這里，中國(guó)房貸利率的下浮空間太大了。
把中國(guó)房貸利率打個(gè)腰斬，再腰斬，才和日本的房貸利率差不多。等房?jī)r(jià)下行的時(shí)候，你說(shuō)中國(guó)央行的救市底牌有多強(qiáng)。
遠(yuǎn)的不說(shuō)，2016年的時(shí)候，中國(guó)大地上就曾出現(xiàn)過(guò)房貸利率7折優(yōu)惠這種跳樓價(jià)，你可以用3.43%的利率拿到商業(yè)貸款。
和今天的房貸差距，足足高達(dá)2%。如果你貸款100萬(wàn)的話，那每年多還的利息，就高達(dá)2萬(wàn)塊錢。
我不知道中國(guó)有多少家庭會(huì)覺得每年2萬(wàn)塊錢無(wú)所謂，但應(yīng)該不太多。
中國(guó)的房貸利率從5%降到2%，還撐不住房?jī)r(jià)，那才是真的沒救，現(xiàn)在還遠(yuǎn)得很。
而從宏觀經(jīng)濟(jì)上而言，中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)也急需降息來(lái)刺激。有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家為了給降息造勢(shì)吹風(fēng)，甚至說(shuō)：
拿掉豬以后都是通縮，不能為了一頭豬犧牲整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)
全球各國(guó)的利率一降再降，而中國(guó)上至行長(zhǎng)，下至經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也都對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)持下行看法。
你說(shuō)中國(guó)未來(lái)的利率走勢(shì)會(huì)如何？利率下行的概率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上行的概率，近乎是一個(gè)必然的趨勢(shì)。
我認(rèn)為未來(lái)3~5年之內(nèi)，中國(guó)的LPR會(huì)逐漸下行，可能會(huì)降低到3%左右，和今天的利差，大概有2%。現(xiàn)在全世界的商品都是供大于求，為了能讓自家商品多出口，中美已經(jīng)互相打了一年口水仗了。
大家都在降息刺激經(jīng)濟(jì)，能讓利率抬頭的可能性只有一個(gè)，那就是出現(xiàn)了科技革命，生產(chǎn)力大幅提升，帶動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)走出泥潭。
誰(shuí)也不知道下一輪科技革命是什么時(shí)候爆發(fā)，大家都在苦熬著。
所以我認(rèn)為，未來(lái)5~10年內(nèi)，暫時(shí)看不到利率暴漲的可能性。至于10年之后的利率會(huì)如何，漲不漲和我們又有什么關(guān)系呢。
而且，大幅降息后，十年后即便再漲息，也很難超過(guò)今天的利率值。
從2017年年底到2019年中旬：
SHIBOR利率從4.91%下降到2.71%；
DR007利率從3.12%降低到2.66%；
10年期國(guó)債收益率從3.9%下降到3.23%；
5年期AA級(jí)企業(yè)債利率從5.89%下降到4.9%；
票據(jù)利率從5.23%下降到3.64%
但是房貸利率反而從5.26%上升至5.53%。
其他行業(yè)都在降息，而且還有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為應(yīng)該繼續(xù)降息。但房地產(chǎn)行業(yè)反而在定向加息。
可以說(shuō)，把房貸利率抬那么高，完全是為了壓制房?jī)r(jià)，遏制房?jī)r(jià)瘋漲的勢(shì)頭。
未來(lái)隨著炒房的狂熱氛圍逐漸冷卻，沒有投機(jī)收益后，房租只有1.5%收益的現(xiàn)實(shí)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成極大的下墜壓力。
那個(gè)時(shí)候，為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，房貸利率注定會(huì)一路下滑。
你這個(gè)時(shí)候讓我在最高位簽固定利率，當(dāng)我傻啊，這動(dòng)不動(dòng)就是一年好幾萬(wàn)的收益差額。
沒人知道房貸利率什么時(shí)候開始真正下行，但就是這幾年，所以我建議你們簽一年一變的浮動(dòng)利率合同。
3個(gè)月后，銀行會(huì)陸陸續(xù)續(xù)給你打電話，讓你去重簽合同。
記住，新合同一定要選擇LPR+加點(diǎn)模式，利率重訂周期選1年，千萬(wàn)不要選擇固定利率。
這個(gè)選擇機(jī)會(huì)，央媽只給了你一次。
同時(shí)你也要記住，接到電話后，一定要去銀行改合同。如果你不去，銀行會(huì)直接默認(rèn)你采用固定利率，以后不準(zhǔn)改。
超級(jí)坑，未來(lái)一年可能多交好幾萬(wàn)的利息。
到時(shí)候，可別怪我今天沒提醒過(guò)你。