根據(jù)央行此前公告，今年10月8日，即國(guó)慶假期后第一天，是房貸重新定價(jià)基準(zhǔn)的正式轉(zhuǎn)換日。

隨著日期臨近，自8月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革后，全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正在穩(wěn)步推進(jìn)。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》消息，目前已有13個(gè)省區(qū)市的市場(chǎng)利率定價(jià)自律組織確定了當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限，其余地區(qū)將于月底前陸續(xù)公布。

其中，北京已經(jīng)明確首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)。若按8月20日5年期以上LPR計(jì)算，北京地區(qū)個(gè)人房貸浮動(dòng)下限為5.4%，二套房浮動(dòng)下限為5.9%，與改革前利率水平大體一致；

深圳地區(qū)的招商銀行房貸利率已經(jīng)掛鉤LPR，首套房和二套房貸利率分別在最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)；

相關(guān)國(guó)有大行在江蘇南京地區(qū)房貸利率首套大約在LPR基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn)，二套房加105個(gè)基點(diǎn)；

而上漲較快地區(qū)蘇州首套房則至少加120個(gè)基點(diǎn)，二套房加150個(gè)基點(diǎn)，也與此前利率水平相當(dāng)。

不過，目前國(guó)內(nèi)仍然有包括上海、天津和廈門等首套或二套平均房貸利率低于央行下限的城市，國(guó)慶節(jié)后這些城市的房貸利率大概率將上行，而如果房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)過快城市如蘇州，各地“因城施策”，房貸利率也可能將上行。

新版房貸利率即將切換

今年8月20日，利率市場(chǎng)化改革更進(jìn)一步。央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

LPR改革是由18家商業(yè)銀行根據(jù)MLF等公開市場(chǎng)操作利率和市場(chǎng)利率水平給出自身的利率報(bào)價(jià)，最后加權(quán)平均得到LPR。央行希望通過商業(yè)銀行的市場(chǎng)競(jìng)價(jià)，疏通寬松貨幣向?qū)嶓w融資的傳導(dǎo)渠道，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步減負(fù)。

作為個(gè)人住房貸款的利率改革也緊跟LPR利率之錨。此前，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在8月20日召開的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露，新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。金融行業(yè)應(yīng)當(dāng)注意，“房住不炒”的定位不能偏離，避免把房地產(chǎn)工具化。

8月25日，央行發(fā)布2019年第16號(hào)公告，內(nèi)容涉及新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率情況。

央行公告主要核心內(nèi)容為：

1、堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制；

2、改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程；

3、保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定；

4、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率；

5、二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；

6、新老劃斷，2019年10月8日前已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行；

7、公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

這意味著，10月8日前已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放貸款的還是按照原合同執(zhí)行，而10月8日之后的將按照新版房貸利率執(zhí)行，且規(guī)定了首套房和個(gè)人住房貸款利率的報(bào)價(jià)的下限。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，上述房貸利率只規(guī)定了下限，且與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)，對(duì)全國(guó)大多數(shù)城市而言，房貸利率換錨與LPR掛鉤，影響不大。

上海等城市房貸利率將上調(diào)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于新版房貸利率緊跟LPR腳步，需要看9月20日新公布的LPR利率水平，同時(shí)，在房住不炒背景之下，央行規(guī)定了房貸利率下限，預(yù)計(jì)總體保持平穩(wěn)，但此前房貸低于規(guī)定利率下限的上海等城市將進(jìn)行上調(diào)。

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院公布數(shù)據(jù)，8月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2BP。

從監(jiān)測(cè)的 35 個(gè)城市看，共 533 家銀行分（支）行中，除停貸銀行外，共有 19 家銀行首套房利率水平仍低于 4.85%，116 家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%。

這意味著，如果9月20日公布的新版LPR保持不變，10 月 8 日新版房貸利率落地后，這些銀行都需要上調(diào)自己的房貸利率水平，進(jìn)而可能會(huì)帶來(lái)部分城市房貸利率平均水平的進(jìn)一步上漲。

而從城市來(lái)看，仍然有部分城市首套房和二套房利率低于央行要求的房貸利率下限。其中，上海的首套房貸款利率低于新規(guī)下限 1個(gè)BP（全國(guó)最低），廈門、天津的二套房平均利率分別低于新規(guī)下限 6 個(gè)和 4 個(gè) BP，10 月 8 日新規(guī)落地后都面臨上漲壓力。

盡管上海的首套房利率處于最低水平，但其周邊的蘇州卻因房?jī)r(jià)上漲過快，當(dāng)?shù)氐姆抠J利率水平直線飆升，首套平均房貸利率突破6%，成為全國(guó)房貸利率最高的城市。

融360數(shù)據(jù)顯示，蘇州8月利率水平環(huán)比上漲1BP至6.04%，而南寧也加入首套房貸款利率高于“6”的城市行列。此外合肥和武漢也超過了5.9%。

這意味著，如果央行規(guī)定的首套房利率下限，即參照8月20日公布的 5 年期以上LPR（4.85%）來(lái)看，首套房利率水平的加點(diǎn)幅度遠(yuǎn)超過 100BP，蘇州達(dá)到了加點(diǎn)119個(gè)BP。

據(jù)了解，目前招商銀行在深圳已經(jīng)試水新版?zhèn)€人住房貸款利率，具體措施為，以8月20日公布的LPR為基準(zhǔn)，首套住房加30個(gè)基點(diǎn)、二套住房加60個(gè)基點(diǎn)形成個(gè)人住房貸款利率，即首套房貸利率為5.15%、二套房貸利率為5.45%，較此前利率分別升高5個(gè)BP和60個(gè)BP。而此前首套利率為5.145%、二套5.39%。

而北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+55個(gè)基點(diǎn)，二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)，若按照8月LPR計(jì)算，首套房利率和二套房利率分別為5.4%和5.9%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行新版房貸利率新規(guī)只給出了房貸利率下限，沒有給上限，實(shí)際的房貸利率依舊是希望各地“因城施策”，保持總體趨勢(shì)的平穩(wěn)。

ID：quanshangcn

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