買房時(shí),一般會(huì)選擇辦理房貸,但是往往有些人另辟蹊徑,選擇全款買房后辦理抵押貸款,用于資金流通。曾經(jīng)有朋友問(wèn)過(guò)我:手里現(xiàn)在有150萬(wàn)工程款,一月后需全額拿出。因?yàn)殂y行買房貸款利率增高,故打算在這個(gè)月里,先用150萬(wàn)全款買一套現(xiàn)房,再將新房抵押掉拿抵押款去支付工程款。?

我的回答是:絕對(duì)不行。

一、時(shí)間不足:由于150萬(wàn)工程款必須一個(gè)月后拿出,當(dāng)你全款購(gòu)買現(xiàn)房后,開發(fā)商才會(huì)走流程辦理權(quán)證,一般而言,將房產(chǎn)證辦下來(lái)快則半個(gè)月,慢則2個(gè)月,結(jié)合后期辦理抵押貸款的時(shí)間(假設(shè)可以辦理),時(shí)間根本不夠。

二、政策不允許:銀行貸款不是隨隨便便就能貸的,也并不是外行以為的只要有房屋抵押就能貸款。根據(jù)國(guó)家政策,銀行貸款必須有相應(yīng)的用途。一般而言,針對(duì)個(gè)人的貸款有個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款(貸款者必須有經(jīng)營(yíng)實(shí)體、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)和個(gè)人消費(fèi)貸款(裝修房屋、買車、結(jié)婚、旅游等,并提供相關(guān)用途證明)。而題主的真實(shí)用途是購(gòu)房,資料上提供很有難度,而且銀行審批及辦抵押的流程至少1個(gè)月吧。

三、評(píng)估價(jià)值不夠:題主全款買房為150萬(wàn)元,而銀行的貸款金額一般為房屋評(píng)估價(jià)的7成,且評(píng)估價(jià)一般會(huì)低于題主購(gòu)房的成交價(jià),即題主貸款金額會(huì)《105萬(wàn)元。

四、利息不劃算:個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款或消費(fèi)貸款利率至少為基準(zhǔn)利率上浮40%。而房貸利率目前大約為基準(zhǔn)利率上浮10%,相差約30%,很不劃算。

五、貸款期限不允許:個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款貸款期限為1年,到期后需結(jié)清。消費(fèi)貸款貸款期限不得超過(guò)10年。而房貸期限最長(zhǎng)30年,期間每月還款額完全不同,對(duì)于還款能力要求很高,容易造成資金斷鏈,還不了錢,逾期。如100萬(wàn)元的貸款,統(tǒng)一按照利率4.9%算:房貸30年月還約5307元;消費(fèi)貸款10年,月還10557元;個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款,要么一年后到期還1004083元,月還4083元;或月均還87417元,后面兩種短期還款壓力巨大。