此前，我們講到了最高人民法院關(guān)于商品房《預(yù)售合同》及相關(guān)借款合同、擔(dān)保合同非因買(mǎi)房人過(guò)錯(cuò)而解除，則根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十一條第二款和公平原則，借款人無(wú)需根據(jù)購(gòu)房借款和抵押合同繼續(xù)償還銀行貸款。那么，如果《預(yù)售合同》未解除，可不可以停貸呢？這里我們?cè)俳榻B一個(gè)廣東省高級(jí)人民法院的案例。
該案系招商銀行股份有限公司惠州分行作為貸款人向借款人黃一婷主張履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)。一、二審法院經(jīng)查明的事實(shí)顯示，招行惠州分行在知曉商品房按揭款?？顚Ｓ靡?、光耀公司開(kāi)設(shè)的商品房預(yù)售款專用賬戶以及違規(guī)發(fā)放貸款可能引發(fā)不良后果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預(yù)售款專用賬戶之外的銀行賬戶，并出具與實(shí)際付款行為不符的具結(jié)書(shū)。
一、二審法院據(jù)此認(rèn)為，招行惠州分行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)在簽訂和履行合同過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，黃一婷從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無(wú)需向招行惠州分行履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)，黃一婷已經(jīng)向招行惠州分行償還的本金及利息不予退回，在案涉商品房具備交付條件之時(shí)黃一婷仍應(yīng)履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)。廣東省高級(jí)人民法院再審民事裁定（（2018）粵民申7516號(hào)）支持了一、二審法院的判決。
這個(gè)案件中，黃一婷與光耀公司的合同商品房《預(yù)售合同》尚未解除，但因銀行違規(guī)將貸款支付至商品房預(yù)售款專用賬戶之外的銀行賬戶，違反了惠州市房產(chǎn)管理局向招行惠州分行發(fā)出的《關(guān)于對(duì)預(yù)售房按揭貸款發(fā)放進(jìn)行整改的函》（惠市房函255號(hào)），而被判無(wú)權(quán)要求黃一婷在收房前還貸。按照《關(guān)于對(duì)預(yù)售房按揭貸款發(fā)放進(jìn)行整改的函》，惠州地區(qū)商品房按揭貸款必須劃轉(zhuǎn)到貸款商品房對(duì)應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，由房管部門(mén)監(jiān)管使用，違規(guī)可能引發(fā)不良后果。招行惠州分行就案涉貸款出具的《商品房購(gòu)房（按揭）款存入專戶具結(jié)書(shū)》，已承諾將買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的后續(xù)房款（按揭款）全部存入預(yù)售款專用賬戶，如有違反愿承擔(dān)責(zé)任，那么就應(yīng)該承擔(dān)后果。
但也正因?yàn)榘干娴纳唐贩俊额A(yù)售合同》未解除，黃一婷已經(jīng)向招行惠州分行償還的本金及利息不予退回，在案涉商品房具備交付條件之時(shí)，黃一婷仍應(yīng)履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)。這是這個(gè)案件與我們之前講到的最高院王忠誠(chéng)案不同的地方。
從這個(gè)案件中，我們可以看到，如果銀行違規(guī)將資金撥到專用賬戶外，買(mǎi)房者在房產(chǎn)不能交付的情況下，是可以停貸的。
在一個(gè)河南問(wèn)題樓盤(pán)業(yè)主和銀行方代表對(duì)話的視頻里，銀行代表表示，實(shí)際運(yùn)作流程是，開(kāi)發(fā)商向銀行提出請(qǐng)求，說(shuō)明監(jiān)管賬戶的錢(qián)要花到哪兒，銀行核準(zhǔn)后交到房管局，房管局有專門(mén)監(jiān)管資金使用的一個(gè)科室，只要他們點(diǎn)頭，銀行就會(huì)轉(zhuǎn)錢(qián)給開(kāi)發(fā)商，至于這筆錢(qián)是給工人發(fā)工資、支付給第三方還是去還海外貸款了，銀行沒(méi)有能力，也沒(méi)有義務(wù)去核準(zhǔn)。那么問(wèn)題來(lái)了，如果銀行確實(shí)將貸款存入了監(jiān)管賬戶，是房管局點(diǎn)頭讓銀行將其中的款項(xiàng)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商的，該由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？買(mǎi)房者還可以向銀行停貸嗎？