8月25日，央行宣布調(diào)整新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率形成機(jī)制，因?yàn)槭玛P(guān)買房個(gè)人，討論熱度一路飆升。

上圖是這則公告的具體內(nèi)容，大概來(lái)說(shuō)，跟以前的房貸沒(méi)明顯變化。

而央行出臺(tái)的這個(gè)公告，核心是落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這句話。

所以，未來(lái)二套以上的房貸利率才是這則公告要調(diào)整的重心。

公告第三條：二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)率LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）加60個(gè)基點(diǎn)。

當(dāng)下，我們的五年期房貸的基準(zhǔn)利率是4.9%；在剛剛過(guò)去的8月20日，5年期LPR報(bào)價(jià)是4.85%，比基準(zhǔn)利率4.9%要稍微低5個(gè)基點(diǎn)。

比如以目前的LPR利率上浮60個(gè)基點(diǎn)，也就是4.85%+0.60%=5.45%。

當(dāng)下央行基準(zhǔn)利率4.90%，如果上浮10%，那么是5.39%。

如果上浮20%，那就是5.88%。

注意措辭，是不低于加60個(gè)基點(diǎn)。后面央行也說(shuō)了，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。央行各省機(jī)構(gòu)，確定加點(diǎn)下限。

然后各地，根據(jù)調(diào)控的需要，再出相關(guān)政策，包括銀行根據(jù)自己的情況，看再加多少個(gè)基點(diǎn)，或者也可以不加。

意思是說(shuō)，所有的點(diǎn)數(shù)，都是“加上去”的，沒(méi)有看到減的情況。房貸利率統(tǒng)統(tǒng)都會(huì)等于，或者高于LPR的值。

這樣看的話，未來(lái)一段時(shí)間，對(duì)投資、改善需求房子貸款的利率，多半是不夠友好的。房住不炒，真不是說(shuō)著玩的。

央行在解釋時(shí)特別說(shuō)，加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。因此，未來(lái)二套以上房貸利率，非常體現(xiàn)房住不炒。

那么，問(wèn)題來(lái)了

改革之后的房貸利率，是漲還是降呢？

老實(shí)說(shuō)，不能百分之百確定。因?yàn)楦母镏螅抠J就變成一個(gè)完全動(dòng)態(tài)的數(shù)字了。

第一個(gè)變數(shù)是LPR

LPR是每個(gè)月都會(huì)變的！

LPR是由新組建的18家報(bào)價(jià)銀行，以中期借貸便利（MLF）為基礎(chǔ)加點(diǎn)生成各自的LPR報(bào)價(jià)，所以，利率的高低調(diào)整，本身就是銀行定的。

假如A銀行報(bào)價(jià)是利率X%，B銀行報(bào)價(jià)是利率Y%，C銀行報(bào)價(jià)是利率Z%……

各大銀行把這些報(bào)價(jià)提交上去，按照一個(gè)公式算出一個(gè)平均值來(lái)，就是LPR利率。

其實(shí)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR，有降也會(huì)有升。相對(duì)來(lái)說(shuō)，近期外部有降息空間，內(nèi)部有降息需求，領(lǐng)導(dǎo)有要求，央行和新的LPR機(jī)制也就順勢(shì)而為。

所以才有了市場(chǎng)利率實(shí)際降低了，所謂“降息”，起碼首套房的實(shí)際利率是普遍下降。但未來(lái)，按照這個(gè)機(jī)制也會(huì)有“加息”的時(shí)候。

而具體到房貸，央行公告只是管個(gè)大概。也就是，央行是管房貸利率底線，然后根據(jù)調(diào)控需要，各地根據(jù)自己調(diào)控的情況，再?zèng)Q定在此基礎(chǔ)上不變或者繼續(xù)增加。

第二個(gè)變數(shù)，是“因城施策”的加點(diǎn)

簡(jiǎn)而言之，如果你所在區(qū)域的樓市過(guò)熱，可能加點(diǎn)會(huì)比較高，如果你所在的區(qū)域樓市冷清，為了防止房?jī)r(jià)下跌，加點(diǎn)可能會(huì)低一些。

而且，省里定的是下限。銀行自己也是盈利機(jī)構(gòu)，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利息低了，總需要在什么地方找補(bǔ)回來(lái)。房貸還可以往上加點(diǎn)，你加不加？

最近想要買房，要趕在10月8號(hào)前買嗎？

這個(gè)就得看靠你自己做決定了。

從貸款的角度來(lái)看，10月以后，各地的貸款利率會(huì)進(jìn)一步分化。

當(dāng)下樓市比較熱的地區(qū)，10月以后，利率大概率上升。當(dāng)下樓市比較涼的地區(qū)，利率會(huì)和現(xiàn)在類似，或者微降。

短期內(nèi)，LPR大概率會(huì)下降，但是，因?yàn)楦母镏蠓抠J變成了動(dòng)態(tài)過(guò)程，所以要在二三十年的時(shí)間里，判斷用現(xiàn)在的房貸比較劃算還是改革后的房貸比較劃算，很難。