樓市“高燒不退”除了限貸限購還能怎么辦

8月房價漲幅擴(kuò)大

8月份，中國房地產(chǎn)市場一改前幾個月房價漲勢放緩的局面，一、二、三線城市房價漲幅全面擴(kuò)大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴(kuò)大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個，最高漲幅為5.6%。二手住宅價格環(huán)比上漲的57個城市中，比上月漲幅擴(kuò)大的城市有30個，漲幅在1%以上的城市有18個，最高漲幅為4.5%。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛指出，從最新的數(shù)據(jù)看來，房價上漲面大幅擴(kuò)大，已經(jīng)由一線城市和部分二線城市擴(kuò)大到了絕大部分二線城市甚至是大部分三線城市。

“受經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，社會資本愿意投資的領(lǐng)域有所減少，不少企業(yè)及居民選擇將大量資臣財(cái)入相對安全的房地產(chǎn)市場，這顯著推動了房價上漲。同時，居民對房價上漲預(yù)期的提升進(jìn)一步促使更多資金進(jìn)入樓市。此外，投機(jī)性‘炒房’、地價的大幅上漲及人口大規(guī)模向熱點(diǎn)城市集聚都不同程度地推升了房價?！敝袊嗣翊髮W(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍在接受本報記者采訪時說。

對于當(dāng)前的房價，不少居民表示超出了其可承受范圍。央行近日發(fā)布的三季度調(diào)查報告顯示，53.7%的居民認(rèn)為目前房價高，難以接受，較上季提高0.3個百分點(diǎn)，3.4%的居民認(rèn)為令人滿意；對下季房價，23.1%的居民預(yù)期上漲，52.2%的居民預(yù)期基本不變。

“限購”“限貸”政策頻出

應(yīng)該看到，房價過快上漲對經(jīng)濟(jì)社會有著顯著的負(fù)面影響。中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認(rèn)為，房地產(chǎn)價格過高不僅加大資產(chǎn)價格泡沫破滅風(fēng)險，也促使資金過度流入房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步惡化實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資不振的狀況。

為了遏制房價的非理性上漲，不少城市選擇了重啟“限購”“限貸”政策。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，近兩個月的時間里，有6個城市出臺了相關(guān)的“限購”“限貸”政策，這6個城市均為近期房價上漲較快的二線城市，包括合肥、蘇州、南京、武漢、廈門及杭州。

在具體的調(diào)控措施方面，各個城市的思路有所差異。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹指出，目前，蘇州、廈門和杭州3個熱點(diǎn)二線城市選擇了重啟“限購”措施，合肥、南京、武漢等多個城市則以提高按揭貸款首付比例為主要手段升級了“限貸”政策。

“作為政府一項(xiàng)基本的調(diào)控性政策措施，‘限購’能夠在一定程度上緩解房價過快上漲的局面，政策的收緊能減少房地產(chǎn)市場資金的流入。未來，如果房價繼續(xù)大幅上漲并對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來顯著壓力，不排除更多城市選擇收緊調(diào)控政策的可能。”趙錫軍說。

兩大難題亟待解決

僅靠“限購”“限貸”是否真的就可以完全解決樓市“高燒不退”的難題？趙錫軍指出，“限購”應(yīng)被看作是一個臨時性的應(yīng)對措施，為樓市“退燒”不能長期依賴這一點(diǎn)，否則只能起到“治標(biāo)不治本”的效果。當(dāng)前，由于投資渠道狹窄，社會資源大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場以及人地關(guān)系緊張的問題應(yīng)該引起更多的重視。

8月份，人民幣貸款增加9487億元，其中，中長期貸款就增加了5286億元，占比達(dá)到55.72%，這也意味著大量的新增貸款進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，信貸不能只投入到房地產(chǎn)市場，要有政策約束；房地產(chǎn)去庫存不能只去一、二線城市，銀行對三、四線城市應(yīng)考慮增加利率優(yōu)惠。

關(guān)于人地關(guān)系緊張這一難題，專家指出，一方面是一、二線城市人口大量涌入帶來的土地供不應(yīng)求，另一方面是三、四線城市土地富裕卻吸引不來居民購房。對此，國家已經(jīng)在加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革，并采取了允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房等措施，后期還要強(qiáng)化政策落實(shí)。同時，三、四線城市自身也要配合這些政策，進(jìn)一步推動配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高城市對居民的吸引力。

此外，中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦表示，多年以來，很多城市政府采取的是“擠牙膏式”的供地方式，使土地供應(yīng)價格最大化。針對這一問題，要推動供地制度與城市需求平衡，如針對特大型城市房價上漲，就可以適當(dāng)增加供地。