8月25日，央行發(fā)布公告調(diào)整新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率，10月8日起施行?！皩I(yè)術(shù)語太強，看不懂！”很多網(wǎng)友看完公告后紛紛表示，“有課代表出來解釋一下啥意思嗎？”
央行為了解決“融資貴”難題，最近搞了新的貸款市場報價利率(LPR)，推動降低貸款實際利率。
新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一個期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。
即，央行改革完善LPR形成機制后，個人住房貸款定價基準也需從以前采用貸款基準利率的方式轉(zhuǎn)換為LPR。
之前，房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。
2015年10月24日至今，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。
未來，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。
其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。
如，最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，那就是加了59基點，在LPR的基準上浮12%。
2013年7月20日起，央行取消了金融機構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整。
即，為何以前我們會聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調(diào)控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低于基準利率的9折。
按新的定價方式，以后就不會有房貸利率可打折的現(xiàn)象了。
根據(jù)新政，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。
根據(jù)上述規(guī)則，按最近一個月(8月20日)LPR計算，10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。
“簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%?！?/p>
這個問題上，央行明確定調(diào)，“新發(fā)放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當?！薄芭c改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響?！?/p>
目前大部分銀行執(zhí)行的實際利率是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。
融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計并監(jiān)測的35個城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。高于現(xiàn)行房貸基準利率4.9%，也高于即將實施的利率下限。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機制下，存量和增加房貸利率都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。
“新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔?！苯煌ㄣy行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，因為新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會結(jié)合各地情況，規(guī)定加點下限。
從房貸利率市場未來走勢看，李萬賦表示，“預(yù)計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降?！?/p>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率只會上調(diào)，而不會下調(diào)。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段
首套房商貸利率在目前基準利率下本來可享受打折的潛在買房人。
據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%。35城的平均首套利率為5.44%，顯著高于4.85%。
即，首套房貸利率有折扣地區(qū)的一些潛在購房人的利率將上升，如上海；而利率原有上浮較大的地區(qū)，利率很有可能不變，如蘇州。7月份蘇州首套房貸利率為6.03%，為全國房貸利率水平最高的城市。
“從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。”李萬賦說，如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準，那么理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。
根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制的政策導(dǎo)向。
目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。
央行明確，個人住房貸款利率調(diào)整主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。
2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。
央行表示，2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。
張大偉表示，以前借款人申請房貸，利率是一年可調(diào)一次。
目前房貸法定期限最長是30年，有一些地方特殊，例如北京目前規(guī)定最長期限是25年。購房者簽署的貸款合同，多是浮動利率，如果央行基準利率不變，房貸利率就不會變化，每月還款金額就不會發(fā)生變化。
不過，2015年10月24日至今，貸款基準利率均沒有變化過，很多人每年房貸利率和還款金額都沒有變化。
根據(jù)新政，未來借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。
也就是說，因為LPR是每個月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。
“其含義是未來房貸的利率計算，可基于購房者的需要進行微調(diào)”，嚴躍進認為，但需要提前約定定價周期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規(guī)定將有助于形成更多樣的貸款利率計算方式，后續(xù)將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協(xié)調(diào)的地方。
按照“因城施策”原則，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上(首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點)，以后各省份可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
同時，根據(jù)各省級的加點下限，銀行可結(jié)合經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
也就是說，如果客戶的資質(zhì)，包括個人信用、經(jīng)濟收入、負債率、抵押物資質(zhì)等不是那么好，貸款利率就會比一般人的高。要想獲得較低的貸款利率，借款人在平時就得注意個人信用的積累。
在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場而異的現(xiàn)象。
中國銀行主管研究員周景彤也認為，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。
火爆的樓盤營銷現(xiàn)場
興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋表示，央行將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限，這說明LPR下限將因城而異，房價上漲較快的地區(qū)LPR加點可能更高，一城一策、房住不炒的政策導(dǎo)向沒有改變。
“在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標準下，進行基點的上調(diào)?！眹儡S進也表示，此類上調(diào)最后也會影響到具體商業(yè)銀行房貸部門的貸款利率。
根據(jù)李萬賦的計算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%，相比LPR加點60個基點。
“二套房60個基點的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策的原則，預(yù)計執(zhí)行起來可能上浮水平會遠大于60個基點?！睎|北證券研究總監(jiān)付立春表示，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱，“對于二套房商貸的明確要求，體現(xiàn)出保障首套剛需的置業(yè)需求，以及保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的明確態(tài)度?！?/p>
“未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現(xiàn)上升趨勢”，諸葛找房副總裁苑承建稱，對房地產(chǎn)市場銷售將會產(chǎn)生一定的抑制作用。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，央行的改革有利于在推動企業(yè)貸款利率下降，同時避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。
“政策是避免房貸過量，引導(dǎo)資金進入實體經(jīng)濟，對樓市屬于中性政策?！痹趶埓髠タ磥?，政策的出臺是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免在LPR下調(diào)背景下，對房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用，避免資金繞道進入房地產(chǎn)。
張波認為，央行再次提出嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”服務(wù)，也是落實“房住不炒”的重要體現(xiàn)，不但可以有效預(yù)防調(diào)控實際執(zhí)行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對于降低市場風險性也有著直接現(xiàn)實意義。
7月份，樓市延續(xù)“退燒”狀態(tài)。國家統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)顯示，7月新房上漲城市數(shù)量進一步減少，二手房連續(xù)2個月多達20城下跌。
張大偉稱，疊加8月是市場的慣例淡季，預(yù)計房價下調(diào)城市將繼續(xù)明顯增加。張波認為，預(yù)計三季度成交量集中化趨勢更為明顯，但部分城市的熱銷并不能帶動整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動下，整體成交量呈現(xiàn)減少態(tài)勢。