近日央行發(fā)布重磅文件，對個人住房貸款利率做出了新的規(guī)定，要點如下：
1、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。2、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率（LPR），二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點。3、按照“因城施策”原則，省級銀行根據(jù)當?shù)胤康禺a市場形勢變化，當?shù)劂y行根據(jù)客戶風險狀況和信貸條件等因素，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
特別說明，中央國家機關住房資金管理中心通過微信公號明確，公積金個人住房貸款利率暫不調整。
針對首套房，公積金個人住房貸款執(zhí)行的是基準利率，即3.25%；針對二套房，公積金個人住房貸款執(zhí)行的是1.1倍基準利率，即3.575%。
利率上漲雖然有利于打擊投機性購房，但同樣增加了剛需買房的成本。
01
蘇州利率屬于比較高的。
根據(jù)蘇房網(wǎng)調查結果，目前大部分銀行首套首貸的利率環(huán)比8月普遍上漲，基本上浮3個點左右，也就是普遍上浮25%，各家銀行利率相差不大。
二套房貸已結清的，利率上浮25%，二套房貸未結清的，利率上浮30-35%。中國銀行、招商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行上浮最高，上浮35%。
對于離異首套，各大銀行利率上浮也有所區(qū)別，上浮利率在26-30%左右。
對于放款時間，大部分銀行表示放款時間比較長，2-3個月最快，招商銀行表示需要3-6個月放款。
02
今天我對蘇州部分銀行進行的最新調查：
郵政儲蓄已執(zhí)行新的個人房貸利率，但具體多少并未透露。
蘇州銀行表示已執(zhí)行新的個人房貸利率，這幾天辦不了新的貸款，等下周一執(zhí)行新的個人房貸利率。具體還多少還沒確定下來。
招商銀行目前實行6.13%的年利率，接下來也不會有新的變化。
農業(yè)銀行按現(xiàn)在正常的首套首貸利率上浮25%，放款時間不確定，不承諾放款時間。對于新的房貸利率，表示沒有接到通知。
建設銀行目前按首套首貸利率上浮25%，不過現(xiàn)在辦理已經(jīng)來不及放款，要按新的個人房貸利率，可能需要簽一份同意（LPR）基準加點同意書。對于新的個人貸款只是計算方式不同。
03
據(jù)了解，目前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，有望近期落地。
北京首套房貸利率LPR+55個基點
據(jù)了解，北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。 （按8月20日5年期以上LPR為4.85%，利率分別為5.4%和5.9%）
按照最近一次公布的五年期LPR(4.85%)計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%，該水平與當前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本相當?！斑@次定價水平的確定主要是為了實現(xiàn)與LPR掛鉤，同時考慮了保持北京房地產金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性需要。”知情人士稱。
招行深圳首套房貸利率LPR+30個基點
9月5日起，招行深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務利率已經(jīng)掛鉤LPR(貸款基礎利率)。
據(jù)了解，新利率下招行深圳地區(qū)首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）加30個基點和60個基點，利率分別為5.15%和5.45%。
招行深圳首套房利率原先為5.145%，二套房利率原先為5.39%。相比之下，新政下首套和二套房房貸利率分別較原先提高0.005%和0.06%。
由此可見，房貸利率加點下限非一成不變！
04
業(yè)界普遍認為，房貸利率新老政策將實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，換“錨”之后，房貸利率不會出現(xiàn)大漲大跌。
LPR所反映的是貸款市場的趨勢，各地市場利率定價自律機制對應的則是因城施策。
最終實現(xiàn)的是利率=市場+調控 。
事實上，在此前房貸計算方式上，乘法方式出現(xiàn)很多弊端，當基準利率處于低位時，被乘后效應會相應變小。改用LPR加點的方式，可以解決效應變小的問題，使得計算方式更為直觀。
也就是說如果出現(xiàn)個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當?shù)胤康禺a市場矛盾比較緊張，那么市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。LPR所反映的是貸款市場的趨勢，同時房地產市場的趨勢也會反映在LPR趨勢上。