回首過往20年，澳大利亞的房地產(chǎn)市場大放異彩。
英國《金融時報》援引研究公司CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞的平均房地產(chǎn)價格在過去20年漲幅達(dá)到192%，一舉助力澳大利達(dá)和新西蘭、美國和英國并列成為全球最強勁房地產(chǎn)市場。
在澳大利亞悉尼生活的James和Norma McCarthy一家是其中的受益者。
50多年前，即使面對親朋好友的連番警告，James和Norma McCarthy還是在悉尼以北90公里的地方建造了一棟別墅，可以直接俯瞰麥克馬斯特海灘（Macmasters Beach）。
他們的女兒Kathryn McCarthy回想起父母為此所下的“賭注”并表示：“錢很緊張，他們很節(jié)約?！?/p>
從那時起，McCarthy一家三代人在這棟海濱別墅度過了無數(shù)個暑假。與此同時，繁榮的澳大利亞房地產(chǎn)市場把諸如麥克馬斯特海灘這樣“沉睡”的城鎮(zhèn)變得非常槍手，特別是在疫情大流行期間人們更青睞在城市之外尋找更多居住空間。
所以2021年也就成為自1980年代中期以來房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最好的一年，房價上漲了22%。
而飛漲的房價也助力McCarthy一家的海濱別墅的價格超過300萬澳元（約220萬美元），此后他們首次將別墅掛牌出售，因為“現(xiàn)在的市場非常有吸引力”。
加息刺破“泡沫”？
然而，隨著央行潛在的加息舉動，這些美好景象可能會難以延續(xù)。
此前澳洲聯(lián)儲通過將官方現(xiàn)金利率維持在0.1%，成功將可調(diào)抵押貸款利率保持在目前的創(chuàng)紀(jì)錄低位。然而，自從其開始減少購債規(guī)模，固定利率一直在攀升。
根據(jù)澳洲聯(lián)儲的數(shù)據(jù)，一年前自住業(yè)主的平均三年期固定利率抵押貸款利率為2.1%。而現(xiàn)在，相同抵押貸款的利率已升至3.5%。
所以面對央行對貨幣政策的收緊傾向，今年下半年和明年的房地產(chǎn)市場或?qū)⒔?jīng)歷突然放緩。
但需要注意的是，這些放緩并不是毫無征兆。因為在2021這種“房地產(chǎn)大年”，澳大利亞房價最貴的兩個城市—悉尼和墨爾本仍舊增長緩慢，到2022年僅分別上漲了0.4%和0.25%，這種弱勢增長削弱了全國的增長勢頭。
英國《金融時報》指出，相關(guān)經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計，澳大利亞明年的房價跌幅最大將達(dá)到8%。而澳大利亞國民銀行更是預(yù)計房價將大幅下跌10%，這或?qū)⒊蔀槎唐跉v史上最大的房價波動之一，此前悉尼和墨爾本房價也曾一度下降了近12%。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，悉尼房價已經(jīng)出現(xiàn)了微小的下跌，2月份悉尼房價微跌0.1%，這是18個月以來的首次下跌。
Lawless對此指出：
今年下半年，市場普遍認(rèn)為市場將開始進(jìn)入下一階段。
但同時Lawless也指出，房價下跌可能會縮小不同收入人群買房門檻的差距。與2021年上漲22%的房價相比，當(dāng)年的工資價格指數(shù)僅上漲了2.3%，這使得很多澳大利亞人買不起房，而且“首次購房者無法進(jìn)入市場”。
Demographia International公布的2022年國際住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查結(jié)果，悉尼僅次于香港，成為居民最難以負(fù)擔(dān)買房成本的城市。澳大利亞墨爾本在榜單上排名第五，澳大利亞其他城市如阿德萊德、布里斯班和珀斯都位列前20名。
由于房價的快速上漲，很多澳大利亞人因為擔(dān)心錯過而在恐慌中購買了質(zhì)量不佳的房產(chǎn)，這也凸顯了澳大利亞家庭較高的債務(wù)水平。目前澳大利亞家庭債務(wù)與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例約為120%，僅次于瑞士。
所以在這種情況下，許多貸款持有人都面臨利率上漲和通脹高企的風(fēng)險。當(dāng)澳洲聯(lián)儲行長Philip Lowe在上個月被問及抵押貸款持有人應(yīng)該做些什么準(zhǔn)備，畢竟其中有100萬人從未經(jīng)歷過央行加息，Lowe對此表示：
要確保你有一個緩沖區(qū)。
利率上升 買房人承受重壓？
經(jīng)濟學(xué)家近期預(yù)測，官方現(xiàn)金利率將在2022年6月上調(diào)，到2023年6月現(xiàn)金利率將上調(diào)2.15%—相當(dāng)于在短短12個月內(nèi)加息9次，這將成為世界上最快的加息節(jié)奏。
屆時可調(diào)抵押貸款利率也將提高2.15%至5.6%，這將使得抵押貸款還款額增加29%。其中中位價房屋的每月抵押貸款還款額將從2022年2月的2599美元增加到3344美元，增加745美元，幅度達(dá)到28.6%。
而這對于墨爾本的中位價房屋買家來說，就意味著每月還款中位數(shù)將增加818美元。對于悉尼來說，這更是致命的1141美元。
對于未來兩年到期的固定利率抵押貸款，影響將更加明顯。他們中大多數(shù)的初始利率低于2.5%。而等到進(jìn)行再貸款時，他們面臨的抵押貸款利率可能會翻一番。
但市場的預(yù)測并不總是成真，因為澳央行一再表示不急于提高利率。
Corinna Economic Advisory的創(chuàng)始人Saul Eslake也持有不同意見，他認(rèn)為乍一看澳大利亞人似乎“非常容易受到利率上升的影響”。然而，風(fēng)險最大、債務(wù)與工資比率非常高的抵押貸款的數(shù)量，仍然相對較低。
Eslake補充道，與其他國家相比，澳大利亞的抵押貸款違約率非常低，這或?qū)⒎乐狗康禺a(chǎn)市場崩潰。
很巧的是，新南威爾士州的大雨迫使McCarthy一家將海濱別墅的拍賣推遲到四月初，他們表示，如果屆時報價比較一般，他們將“重新考慮”。