10月06日訊，連續(xù)上漲的房?jī)r(jià)、地價(jià)逼出了最嚴(yán)厲的“限購(gòu)+限貸”組合拳。昨晚7點(diǎn)，南京市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的通知》，通知要求進(jìn)一步收緊限購(gòu)和限貸政策：外地戶籍家庭需提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)累計(jì)繳納1年的個(gè)稅或社保證明才能購(gòu)房；南京本地家庭單身人士限購(gòu)1套住房；擁有1套住房且貸款未結(jié)清再次貸款買房的，首付款提升到不低于8成！繼9月25日限購(gòu)、9月26日“寧十三條”后，南京在半個(gè)月內(nèi)的第三記重拳，不但是南京史上最嚴(yán)樓市政策，且再次領(lǐng)跑全國(guó)二線城市。 新政
1 外地人買房需提供社保
在限購(gòu)范圍內(nèi)(除高淳、溧水和六合)，非本市戶籍居民家庭在購(gòu)買首套住房時(shí)(包括新建商品住房和二手住房)，應(yīng)提供由市地稅部門開具的自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)，在南京累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅證明；或由人社部門開具的自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)，在南京累計(jì)繳納1年及以上的社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))證明。
解讀：9月25日南京出臺(tái)的限購(gòu)令中要求，外地戶籍的家庭在南京(除高淳、溧水、六合)已經(jīng)擁有住房的，禁止新購(gòu)住房。這個(gè)政策并未給外地人封死投資的渠道，即外地人如果在南京沒有房產(chǎn)的，還是可以來(lái)南京新購(gòu)買一套住房。
但是此次“補(bǔ)刀”則堵住了外地投資客的資金。如果無(wú)法提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在寧累計(jì)繳納滿1年的個(gè)稅或社保證明，外地人在南京連一套房都不能購(gòu)買。
2 本地單身人士限購(gòu)1套房
在已有限購(gòu)措施的基礎(chǔ)上，在限購(gòu)范圍內(nèi)(除高淳、溧水和六合)，對(duì)未擁有住房的本市戶籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套住房(包括新建商品住房和二手住房).
解讀：每逢房產(chǎn)新政出臺(tái)，民政局就容易出現(xiàn)“笑著離婚”的情況。假設(shè)一對(duì)南京夫妻原先名下分別擁有一套住房，按照9月25日出臺(tái)的限購(gòu)令，這對(duì)夫妻是被限購(gòu)人群，但是如果辦理離婚，就分別又具備了購(gòu)買1套住房的資格；而此次政策加碼后，這對(duì)夫妻即使離婚，也將無(wú)法繼續(xù)購(gòu)房。
不過，由于婚內(nèi)變更房產(chǎn)證姓名相對(duì)便捷，仍然有可能出現(xiàn)夫妻將多套房產(chǎn)全部變更到其中一方名下，接著辦理離婚，由另一方購(gòu)買1套房的情況。但是，這意味著其中一人將“凈身出戶”，無(wú)疑將承擔(dān)法律上很大的風(fēng)險(xiǎn)。
3 未結(jié)清再貸首付8成
居民家庭首次購(gòu)買普通住房(指從未購(gòu)置過住房)，按照國(guó)家政策，最低首付款比例維持不低于30%。
有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭；有1套住房、但沒有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例，由35%調(diào)整為不低于50%。
居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例，由原來(lái)的50%調(diào)整為不低于80%。對(duì)于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
高淳、溧水、六合不在本次限貸政策調(diào)整范圍內(nèi)，維持原有政策。
解讀：首次購(gòu)買普通住房的剛需購(gòu)房人群繼續(xù)受到保護(hù)，依然可以享受最低30%的首付門檻；改善型購(gòu)房人群的首付門檻從35%上升到50%，提高不少；原有貸款未結(jié)清的再購(gòu)房，首付門檻從5成大漲到8成。這種情況下，買房人負(fù)擔(dān)大增，以河西一套600萬(wàn)元住房為例，首付門檻有可能從300萬(wàn)元上漲到480萬(wàn)元，這對(duì)于買房人來(lái)說難度無(wú)疑大幅度增加了。
需要注意的是，此次限貸針對(duì)的都是“普通住房”，也就是說針對(duì)的都是144平方米以下、容積率1.0以下的房產(chǎn)；而“非普通住房”的貸款首付比例仍然是50%。
問答
A
執(zhí)行時(shí)間從什么時(shí)候開始？
據(jù)了解，此次新政從10月6日起執(zhí)行。新商品住房以合同鑒證時(shí)間為準(zhǔn)，二手住房以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。
B
人才是否限購(gòu)？
據(jù)房產(chǎn)部門介紹，各類人才仍按照南京的相關(guān)政策執(zhí)行，不受非本市戶籍居民家庭購(gòu)房的限制。
C
二手房是否限購(gòu)？
9月25日南京的限購(gòu)政策中，對(duì)本地家庭購(gòu)買二手房并沒有限制。此次加碼政策出臺(tái)后，南京本地家庭購(gòu)買二手房仍然不限購(gòu)，但是將受到限貸。也就是說，本地家庭如果全款購(gòu)買二手房，并不受到套數(shù)限制。但是本地的單身人士將只能購(gòu)買1套二手房。
D
合同已簽，新政后無(wú)力湊齊首付款怎么辦？
新政出臺(tái)后，有買房人咨詢說，自己剛剛在南京看中一套二手房，目前已經(jīng)與房主簽訂了中介合同，但是還沒有網(wǎng)簽。他表示，自己是買的二套房，原先準(zhǔn)備了50%的首付款，但是現(xiàn)在首付款要漲到8成，他付不起了。“我可以不買了，把定金拿回來(lái)嗎？”
上海市錦天城(南京)律師事務(wù)所張新苗律師認(rèn)為，如果在中介合同中，明確約定了首付和貸款金額，結(jié)果因?yàn)橄拶?gòu)、限貸導(dǎo)致買方喪失購(gòu)房資格的，買方可以通過訴訟，以情勢(shì)變更為由要求解除合同。如果給賣方造成損失，仍須賠償賣方的損失。如果中介合同中沒有明確規(guī)定首付和貸款金額，只約定總價(jià)，貸款貸不到，買方仍有義務(wù)通過其他途徑籌措房款，否則算買方違約。
分析
南京政策二線城市中最嚴(yán)樓市有望降溫
今年的國(guó)慶黃金周，成了全國(guó)樓市的“調(diào)控周”。在南京昨晚出臺(tái)限購(gòu)限貸新政之前，鄭州、成都、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥等多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)新政，“限購(gòu)、限貸”成為共同的命題。
現(xiàn)代快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，9月25日南京的限購(gòu)就是二線城市中最嚴(yán)的，但國(guó)慶期間被合肥、蘇州的加碼政策超越。昨天南京再次重拳對(duì)限購(gòu)限貸加碼后，限貸力度與蘇州持平，限購(gòu)力度則超過合肥、蘇州，再次成為政策最嚴(yán)厲的二線城市。
“這是一輪保護(hù)剛需、首改客戶，強(qiáng)力打壓投資投機(jī)需求的調(diào)控，核心在于去投資化和去泡沫化?！蹦暇┓康禺a(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝說，后市包括南京在內(nèi)的各地樓市降溫在即，但不會(huì)像之前的調(diào)控那樣大幅回落。他認(rèn)為，南京本輪調(diào)控力度和頻率都超預(yù)期，表達(dá)的是希望市場(chǎng)健康發(fā)展、市場(chǎng)秩序良性運(yùn)行的希望?！氨据喺{(diào)控是一場(chǎng)及時(shí)雨，會(huì)化解處于失控邊緣的樓市泡沫，帶來(lái)的是樓市發(fā)展的長(zhǎng)期利好。”
調(diào)查
僅1成網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)還要漲
最近半個(gè)月內(nèi)的政策組合拳，是南京史上最嚴(yán)厲的樓市新政。對(duì)365網(wǎng)站網(wǎng)友的調(diào)查顯示，買房人心理預(yù)期已經(jīng)大幅度下降。
對(duì)于“新政是否能夠穩(wěn)定南京樓市”，7成網(wǎng)友認(rèn)為“能”，會(huì)有顯著效果。接近2成網(wǎng)友認(rèn)為“也許能”。只有6%的網(wǎng)友認(rèn)為“不能”。不到4%的網(wǎng)友認(rèn)為“不好說”。
新政后，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？超過41%的網(wǎng)友選擇“小幅下降”，32%的網(wǎng)友認(rèn)為“保持平穩(wěn)”，超過15%的網(wǎng)友認(rèn)為會(huì)“大幅下降”。只有10%的網(wǎng)友認(rèn)為會(huì)“繼續(xù)上漲”。