<body> 臣財貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）10月17日訊，近期，北京各大銀行普遍開始執(zhí)行 “9?30新政”，將首套房和二套房的首付比例進行上調(diào)。對于新政要求之外的房貸利率，雖然不少銀行仍處于觀望，延續(xù)8.5折的優(yōu)惠，但也有銀行的上調(diào)政策已近在咫尺。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，收緊房貸的政策力度恐怕還會持續(xù)，樓市無疑將面臨 “一場秋雨一場寒”的境遇。
利率優(yōu)惠收緊成大勢所趨
根據(jù) “9?30新政”，對首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%，非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%；二套普通住宅首付比例仍為50%，非普通住宅首付由50%上調(diào)到為70%。同時，對于二套住宅的界定，新政改為 “認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要個人名下有房，無論是否有房貸，再購置新房時均被算為二套房。北京商報記者了解到，目前大多數(shù)銀行都已執(zhí)行 “9?30新政”。
按照新政計算，以500萬元的住宅為例，新政實施前，首套普通自住房首付比例為30%，首付150萬元，新政實施后，首付比例提高到35%，首付175萬元，購房者需要多準(zhǔn)備25萬元；對于首套非普通自住房，則需要多準(zhǔn)備50萬元；二套非普通住宅最高，需要多支付100萬元首付金。
這對于有正常購房需求的百姓來說并不是個好消息，因此，不少人希望銀行的貸款折扣力度不要減，這樣一來，可以貸款的部分還能享受優(yōu)惠利率。北京商報記者了解到，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、北京銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行等都還保留首套住房最低8.5折、二套住房上浮10%的利率政策。
不過，不少銀行在接受訪時表示，8.5折的優(yōu)惠力度可以延續(xù)多久是未知的，按照每年慣例，一般到了年底，隨著銀行的放貸額度越來越少，就會通過調(diào)高利率來收緊房貸， “過兩周可能就調(diào)到9折、9.5折甚至更高，都說不好”。加上 “9?30新政”對樓市的降溫指導(dǎo)，銀行現(xiàn)在多處于觀望狀態(tài)，受訪人士的口吻幾乎沒有一人是篤定的，大家均表示 “隨時等通知”。
放貸速度已經(jīng)趨緩
偉嘉安捷房貸專家吳昊介紹，目前監(jiān)測到的情況是，銀行的提前放款速度已經(jīng)開始趨緩，放貸周期延長，從區(qū)域來看，工作量比較大的朝陽區(qū)，目前放貸平均水平在30天到一個半月左右，相對較慢。
也有銀行已經(jīng)在新政的指導(dǎo)下開始著手制定新的房貸政策。一位不愿具名的國有大行人士表示，該行對于在新政之后進行簽約的交易，操作細(xì)則正在加緊制定。
更有銀行已經(jīng) “出手”。此前，以 “假離婚”來規(guī)避限購限貸的現(xiàn)象已屢見不鮮，上演了各種鬧劇。對此，民生銀行日前在行內(nèi)下發(fā)通知，要求嚴(yán)查房貸申請資格，尤其對離婚不到半年的房貸申請人進行嚴(yán)查，離婚前若不符合貸款申請資格，即便其離婚，也對其直接停貸。
事實上，今年以來，多地已出臺限購政策為樓市降溫，隨后，包括 “9?30新政”在內(nèi)的信貸調(diào)控風(fēng)波也紛紛來襲。
10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會議，要求各銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。此外，北京商報記者獲悉，為防房價下跌給金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險，一些地方也開始進行銀行對于房價下跌的壓力測試。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，跡象表明，此輪房地產(chǎn)信貸監(jiān)管收緊，已經(jīng)不限于一城一地，也絕非流于表面。
他指出，本輪房價部分城市上漲的主因就是信貸。錢太多，可買的東西卻不多，同時銀行積極給一二線城市房地產(chǎn)加杠桿，加上部分投資者已經(jīng)在這一輪房地產(chǎn)投資中獲利， “資金潮+資產(chǎn)荒+財富效應(yīng)”這三者是市場開始瘋牛的主要原因。
從數(shù)據(jù)來看，今年以來，多個月的社會新增貸款中，房貸占比頗高的問題也已經(jīng)備受關(guān)注。據(jù)央行最新發(fā)布的8月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元，其中住戶部門貸款增加6755億元，再其中的中長期貸款占到5286億元，而這基本上都是住房按揭貸款，也就是說，住房按揭貸款占了當(dāng)月人民幣新增貸款的55.71%。
且8月比7月的4773億元住房貸款又增加了513億元， “房地產(chǎn)仍是熊熊烈火，”張大偉評價道。從歷史數(shù)據(jù)來看亦是如此，因為信貸的刺激和購房利好政策等因素，本應(yīng)降溫的房價卻屢屢爆發(fā)。因此，雖然在本輪各地新政拳拳出擊下，一些地區(qū)已經(jīng)抑制了市場恐慌，讓市場回歸平穩(wěn)，但讓住房回歸居住本質(zhì)的目的能否如愿實現(xiàn)，政策接下來的表現(xiàn)備受期待。
優(yōu)惠認(rèn)證升級
此外，多位銀行人士介紹，銀行也會加強對普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，以防止購買了非普通住宅的客戶想要享受普通住宅的優(yōu)惠。據(jù)了解，同時滿足容積率大于1、面積小于140平方米和低于地區(qū)指導(dǎo)價三個要求的才算普通住宅。
一位農(nóng)行人士介紹，以北京東五環(huán)至六環(huán)之間為例，地區(qū)指導(dǎo)價為340萬-350萬元，一套低于這一價格且同時滿足容積率和面積要求的住宅才屬于普通住宅?？傮w來看， “加碼”限貸、控制房貸余額已是大勢所趨。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，銀行信貸政策進行把控是積極有效的，一方面是控制規(guī)模，另一方面是調(diào)整結(jié)構(gòu)。在今年銀行房貸規(guī)模相對較大的情況下，適當(dāng)踩剎車是非常必要的。
從當(dāng)前的北京地區(qū)來看， “9?30新政”的影響力已經(jīng)初步顯現(xiàn)。多家房地產(chǎn)中介表示，“十一”期間房屋買賣成交量直線大跌，甚至有的中介出現(xiàn)零成交量的慘淡情景。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計，10月1日-7日，北京住房網(wǎng)簽套數(shù)共2186套，還不及9月30日一天的成交量。
新政也打亂了不少購房者的計劃。有購房者透露，自己被評估為600萬元的房子，首付一下多了240萬元。
今年8月，陳女士打算賣了海淀區(qū)的小房子，在豐臺區(qū)換個大房子。經(jīng)過挑選，她最終選定一套150平方米的房子，屬于非普通住宅。9月下旬，陳女士通過中介與豐臺區(qū)大房子的業(yè)主簽訂購房合同，該套房評估價為600萬元，按首付比例30%計算，首付款為180萬元。
同期，陳女士把海淀區(qū)小房子掛在中介對外出售。然而， “9?30新政”出臺后，由于在海淀的房子還未售出，陳女士購買的豐臺區(qū)大房子一下被劃為二套房，首付比例直接提高到70%，首付金額直接升至240萬元。 “我湊不夠240萬元，付不了首付，只能違約了?！标惻繃@氣說。她已通過中介經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主協(xié)商解決此事。中介人士預(yù)計，在 “9?30新政”后，客戶可能會出現(xiàn)集中違約的情況。
吳昊介紹，政策影響力的真正顯現(xiàn)，估計要等到一個月后。她介紹，從機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，和一些中介人士表述的有些不同，這個月的交易量與往年相比是持平的?！爸饕且驗橛幸恍┲敖拥膯巫蛹性谶@個月做網(wǎng)簽，所以看上去數(shù)量還比較客觀，下個月就不好說了。”吳昊表示。
對于后續(xù)政策是否會趨緊，吳昊認(rèn)為，還難以判斷，要看房價走勢。如果新政對北京房價回落有幫助， 后續(xù)政策就會溫和一些，不能回落的話，可能還會有持續(xù)性的政策出來。張大偉則認(rèn)為，信貸一旦收緊，未來市場將快速告別價格過快上漲。
而在嚴(yán)躍進看來，土地價格會繼續(xù)支撐房價上漲，信貸調(diào)控則可以實現(xiàn)周期性的調(diào)節(jié)價格上漲幅度的作用。嚴(yán)躍進還提出，對于市場來說，實際上如果首付貸等類似政策可以進行管制，那么單純所謂的放水就沒有太多的問題。正是因為首付款的繳付方面更容易了，這個時候才會使得更多人有能力購房和獲取貸款。所以關(guān)鍵要在控制信貸的同時，對各類違規(guī)資金和流動進行監(jiān)管。