信貸收緊會對樓市造成哪些沖擊

也就是說，國慶期間這些城市房地產調控政策的密集出臺后，市場已經產生了立竿見影的效果，從而使得住房銷售面積全面下降。特別是北京、深圳、江蘇一些城市，其住房銷售面積下降更是驚人。因為，這些的限購限貸政策，立即讓住房的投資炒作退出市場。因為，二套首付款提高，如南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，從而擋住了一大批炒房者；深圳、南京、蘇州對成年單身人士(含離異)的限購，堵住了以前“假離婚”漏洞；添加社保、個稅的繳納和只能購買一套的要求，限制不少外地投資者進入市場。同時，對市場各種首付貸及眾籌投資嚴格整頓，也讓許多住房投機炒作者高融資杠桿立即去除。

但是，估計這只能是住房投機者面對新的房地產調控政策的一種短期反應，他們還在觀察這些政策的更為重要的后果，即住房市場的預期是不是完全逆轉，如果住房市場的預期完全逆轉，那么沒有進入投機者會遠離這個房地產市場，而已經進入的住房投機者只能套在高高的山崗上！不過，市場的預期逆轉前提是調控后隨著住房銷售暴跌，住房的價格也隨之下跌。但是，目前這種情況還沒有發(fā)生。因為，不少人認為由于這些密集出臺的房地產調控政策沒有規(guī)定時限，如果調控政策出臺對房地產市場打擊太大，甚至于直接沖擊金融市場及實體經濟，那么不少人認為這些調控政策又開始取消。所以，在一兩年內國內房地產市場觀望的氣氛會十分濃烈。如果這種情況出現(xiàn)，房地產投機炒作者又會找到化解當前房地產的限購限貸政策的辦法。

所以目前國內房地產市場最為擔心的事情會有兩個方面。一個方面就是現(xiàn)有的20%房地產交易所得稅各城市是否會堅決執(zhí)行，新的遏制房地產投機炒作的稅收政策再出臺。不過，對于前者比較容易做。各個城市的地方政府重新強調就可以執(zhí)行，但多次城市沒有對此動手。對于后者還會需要一定的時間，遠水解不了近渴。所以，當前房地產市場對這個方面擔心不是很嚴重。

另一個方面對住房市場的融資及信貸全面收緊。早幾天周小川行長在20國行長會議上就表示，央行對房地產市場過熱也十分關注，也有政策對此進行控制。周小川行長話剛講，就有消息稱，國內監(jiān)管機構正在計劃進一步收緊對流入房地產市場的資金進行監(jiān)管。包括中國央行、中國銀監(jiān)會和中國證監(jiān)會在內，三個部門正在擬聯(lián)手打擊樓市投機性資金以及涉及土地交易的違規(guī)資金。比如，房地產企業(yè)債發(fā)行的收緊(一年來房地產企業(yè)在債券市場融資低成本資金一萬多億)，對首付貸、抵押貸等市場清理、要求對個人按揭貸款實質審查等。可以說，這是這一輪地方樓市政策自今年3月收緊以來，首次有中央職能部門計劃出招的消息。如果這個消息是真實的，這可能會比地方政府的限購限貸政策對市場的沖擊與影響會更大。

因為，如果中央監(jiān)管部門統(tǒng)一出臺而讓那些違規(guī)的資金再流入房地產市場，那么上半年那種房地產市場的瘋狂會進一步受到遏制，多數(shù)住房投機炒作者更是無法進入市場。同時，如果中央監(jiān)管部門對住房市場的融資收緊，這可能會出現(xiàn)以下幾種情況，一是會讓一些房地產企業(yè)根本就沒有錢涌入土地市場，土地市場交易很快就會萎縮；二是對于那些擴張十分迅速的房地產企業(yè)將面臨資金鏈斷裂風險；三是中央監(jiān)管部門對房地產市場流動性收緊，可能會影響銀行的可貸資金，從而導致商業(yè)銀行的按揭貸款利率上升，或對按揭貸款打折優(yōu)惠條件取消，讓按揭貸款利率上升(調控政策出臺后，有的銀行已經開始宋做)。在這種情況下，這將嚴重增加住房投機炒作者融資成本。而這次不少城市房價瘋狂上漲，很大程度上就是與按揭貸款利率水平過低有關。如果按揭貸款利率上升或優(yōu)惠按揭貸款利率取消，它將可能讓樓市的預期逆轉。

可見，國內各城市的房地產調控政策密集出臺之后，估計市場最為關注的是央行及政府其他監(jiān)管部門是否會收緊房地產市場的流動性，而有消息表明這種行動很可能馬上開始。如果中央監(jiān)管部門對房地產市場流動性收緊，它將對當前房地產市場造成更大的沖擊。