2022年8月22日，中國人民銀行公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

較上月出現(xiàn)了雙降，分別為1年期下降5個點，5年期以上下降15個點。

2021年底至今，1年期已累計下降20個點，5年期以上已累計下降35個點。

若以30年期200萬房貸計算，5年期以上累計下降35個點，月均還貸約可以省415元。

對此，部分購房者表示，LPR的下降對他們影響并不是很大，目前仍考慮提前還貸，主要還是因為對未來收入的不確定性。

在8月15日央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作后不久，8月22日，最新貸款市場報價利率（LPR）如預期一般出現(xiàn)下降，最新報價1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

這是自2021年12月至2022年1月LPR下降后的再次下降。

2021年11月1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。此次最新報價后，目前1年期已累計下降20個點，5年期以上已累計下降35個點。

以30年期200萬房貸計算，2011年11月時5年期以上LPR為4.65%，月均還貸約10312元，利息總額約171萬元。

最新報價下降后，30年期200萬房貸月均還貸約9897元，利息總額約156萬元。月均還貸額約減少約415元，利息總額約減少15萬元。

Z先生是2020年的時候買的房，當時一共貸了200萬，其中60萬公積金貸款，140萬商業(yè)貸款，2021年底LPR下降后，由于他的房貸利率調(diào)整日為每年7月，因此一直到2022年7月時，才從每年4.65%的利率降至4.45%，月供減少265元/月。

此次LPR再次下調(diào)對他來說沒有直接影響：“要調(diào)也是要到明年房貸利率調(diào)整日才會下降，今年還是按著7月份調(diào)過的利率執(zhí)行，我用的是建行，其他銀行不清楚?！?/p>

Z先生告訴我們，此次房貸利率的下調(diào)看著幅度好像是挺大的，但是對他來說其實依然還是會考慮要不要提前還貸的問題。

“每個月少幾百塊錢，其實影響并不是很大，我現(xiàn)在一個月要還9000塊的樣子，目前整體市場都不是很好，之前覺得一個月9000問題不是很大，但是現(xiàn)在如果遇到裁員什么的，再找一個能夠覆蓋房貸同時還能保障生活的工作很難。所以有時候會焦慮，覺得自己是不是貸多了?！?/p>

Z先生表示，30年里會發(fā)生的事情實在太多了，如果可以不負債或者少負債是最好的，“我已經(jīng)30歲了，別說30年，就20年，50歲的我還能保持現(xiàn)在的收入水平嗎？”

L先生的房子買的更早，他住揚州，2016年初就已經(jīng)買房，當時貸了41萬，目前已經(jīng)還的差不多了，2016年初時房貸基準利率沿用2015年10月時的標準為4.9%，但當時貸款有利率優(yōu)惠。

“我買的時候是可以在基準利率基礎上打折的，具體折扣不記得了，但我記得我折下來的利率是4.4%，在當時我還不是最低的折扣，還有更低的，所以現(xiàn)在4.3%看起來其實并沒有那么低，你們不能按基準利率來看，要看實際的，當年很多銀行貸款利率折扣很厲害，不像現(xiàn)在都是1點幾倍往上翻，以前都是七折八折往下減?！?/p>

2022年5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布公告稱，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

按照當時的LPR報價房貸利率最低可做到4.4%。緊接著，5月20日，5年期以上LPR超預期下調(diào)至4.45%。

按如今最新LPR報價，首套住房房貸利率最低可做到4.1%

5月首套住房房貸利率下限調(diào)整及5年期以上LPR超預期下調(diào)后，天津、濟南、蘇州等二線城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。

央行數(shù)據(jù)顯示2022年1-7月，住戶部門新增中長期貸款17084億元，其中2、4兩月居民房貸接連兩次負增長，住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。6月居民房貸回升，住戶部門新增中長期貸款4241億元，7月居民房貸再度走弱。

在此背景下，8月15日央行開展了4000億元MLF操作和20億元公開市場逆回購操作，8月22日，最新LPR也如預期出現(xiàn)下降。

究其原因不乏以下三方面因素：

其一

市場信心缺失，受限于項目停工、斷貸風險不斷發(fā)酵，市場信心再度受挫。

其二

房價預期轉跌，“買漲不買跌”心理預期下，市場觀望情緒愈加濃重。

其三

市場需求及購買力透支，全國商品房銷售面積連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預期轉降，月供還貸壓力不斷加劇。

我們認為在經(jīng)濟穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，穩(wěn)地產(chǎn)重要性不言而喻。現(xiàn)階段重塑市場信心更顯關鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳。

在LPR再次下調(diào)后，各線城市也可抓緊落實房貸利率優(yōu)惠政策，并參照全國房貸利率下限執(zhí)行。

在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)。