趕在今年的四季度之前，事關(guān)居民住房信貸政策的利好來(lái)襲！

9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知”?！锻ㄖ凤@示，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

“該政策適用的城市主要具集中在三四線城市，以及部分的二線城市，對(duì)于這些城市而言，調(diào)動(dòng)購(gòu)房需求其實(shí)是需要依靠一攬子政策的，所以這次舉措更多的還是向房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放信心與預(yù)期。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。

對(duì)于四季度的樓市發(fā)展走向，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體偏弱，四季度仍需更大力度、更大范圍、更快節(jié)奏地優(yōu)化政策，特別是針對(duì)核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場(chǎng)熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，有助于帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)?！?/p>

在人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的通知中，明確決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，并劃分了新政執(zhí)行城市的條件要求，即“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市”。

據(jù)北青地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城數(shù)據(jù)中，符合上述要求的城市有23座，占比超過(guò)三成。其中，有8座二線城市，分別為：蘭州、昆明、貴陽(yáng)、武漢、哈爾濱、大連、石家莊和天津。

剩余的15座城市為：秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟(jì)寧、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。

很明顯，放開(kāi)房貸利率下限的城市主要集中在人口外流、市場(chǎng)需求難以提振的三四線城市；相反，市場(chǎng)需求較為堅(jiān)韌的一線城市或部分強(qiáng)二線城市不在可調(diào)整的涉及范圍內(nèi)。

“新建住宅價(jià)格持續(xù)下跌，表明當(dāng)前城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，‘穩(wěn)房?jī)r(jià)’‘穩(wěn)預(yù)期’更加迫切，本次進(jìn)一步降低部分城市首套房貸利率下限，將有利于降低城市居民購(gòu)房成本，更好地支持剛性住房需求?！标愇撵o指出。

后續(xù)，陳文靜預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的變化政策可能動(dòng)態(tài)調(diào)整，或逐步覆蓋更多市場(chǎng)下行壓力大的城市。

今年以來(lái)，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，當(dāng)前已有80多個(gè)城市房貸利率降至下限水平。

此次新政宣布，“符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”。

這意味著，有自主權(quán)調(diào)整房貸利率下限的23座城市，可以在現(xiàn)行首套房貸利率最低的基礎(chǔ)上繼續(xù)往下調(diào)。全國(guó)樓市中，即將會(huì)有一批城市的首套房貸利率下限跌破4.1%。

那么，下調(diào)幅度會(huì)有多大呢？關(guān)于房貸利率下限的下調(diào)幅度預(yù)計(jì)將“因城施策”，結(jié)合各地市場(chǎng)情況確定，陳文靜表示。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)則進(jìn)一步表示，“預(yù)計(jì)符合條件的城市會(huì)一步到位，將房貸利率下調(diào)到最低水平。據(jù)調(diào)查，目前這些城市基本執(zhí)行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下調(diào)，保守估計(jì)會(huì)降到與經(jīng)營(yíng)貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。房貸降到與經(jīng)營(yíng)貸差不多的水平，有利于降低購(gòu)房者成本，同時(shí)有利于防止政策套利?！?/p>

2022年以來(lái)，全國(guó)各地已優(yōu)化樓市政策超800條，但整體政策效果并不明顯。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購(gòu)房者置業(yè)情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)成為拖累宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)的重要因素。

對(duì)于階段性放開(kāi)部分城市利率下限政策的具體效用，郭毅認(rèn)為，“實(shí)際上，對(duì)于三四線的買房人來(lái)說(shuō)，即使房貸利率下調(diào)到與公積金利率水平，其背負(fù)的月供房款還是相對(duì)巨額，總體來(lái)講，房貸利率所產(chǎn)生的利息，占比總房款還是較少的。由此，該新政更多的效用還是提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，提供購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)判斷的預(yù)期。”

“不過(guò)，有一個(gè)明顯的趨勢(shì)，整體樓市調(diào)控放寬的步伐正在不斷加大，有關(guān)部門(mén)通過(guò)降低首付以及利率的方式，來(lái)達(dá)到激活市場(chǎng)需求的目的，從而呈現(xiàn)樓市相對(duì)健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。”郭毅指出。

中指研究院認(rèn)為，整體來(lái)看，監(jiān)管部門(mén)釋放更大的政策空間后，各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，在堅(jiān)持“房住不炒”定位的前提下，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻仍是重要的政策方向。

此外，對(duì)于四季度的樓市預(yù)期，陳文靜表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體偏弱，四季度仍需更大力度、更大范圍、更快節(jié)奏地優(yōu)化政策，特別是針對(duì)核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場(chǎng)熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，有助于帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。”