房地產(chǎn)最新消息：上海樓市加速去杠桿李嘉誠率先降價拋售大虹橋板塊

“快則元旦，慢則春節(jié)?！?1月29日，上海樓市加碼去杠桿第一天，一名總部位于上海的房企負(fù)責(zé)人面對記者關(guān)于房企會否降價的提問時如是說。“一般來說，規(guī)模上200億、在市面上有一定布局的中等偏大型房企不會主動降價，但有可能根據(jù)板塊情況跟進，反而大型房企、小房企更容易先降價”，他認(rèn)為，畢竟房企發(fā)展到一定程度均會有長短期戰(zhàn)略規(guī)劃，面對危機會有對沖方案，即便所謂方案最終落于“降價”二字，那也是有策略的“降價”。

一語成讖，上海郊環(huán)外已有板塊初現(xiàn)高端樓盤項目降價。記者近期走訪大型房企、外來房企大鱷喜歡扎堆的一個板塊中發(fā)現(xiàn)，位于近期升值概念火爆的大青浦板塊的趙巷板塊，已經(jīng)有樓盤先出手降價，近幾天賣得火熱。這名高人正是在資本市場從無失手的“超人”李嘉誠。

滬上多名知名分析師指出此次調(diào)控的空前嚴(yán)厲程度。毋庸置疑，年底前市場的客戶端將迅速冷卻，當(dāng)下最應(yīng)該關(guān)注的自然是重倉上海住宅市場的房企生態(tài)。

記者采訪一名專業(yè)投資人士張三豐(化名)，他根據(jù)自己在上海、廣州、深圳等地的投資經(jīng)驗以及市場研判，認(rèn)為短期內(nèi)上海有多幅土地儲備的房企將承受重壓，但長期而言，這些城市的房價仍然看漲，因此他對于在今年初入手的多個城市物業(yè)，表示暫時不會出手，而是坐等升值。

李嘉誠率先拋盤

新一輪的調(diào)控來臨，資本市場的老把戲又要重演。位于趙巷的臻水岸別墅、青浦的瀧灣別墅，均是“超人”李嘉誠旗下和記黃埔開發(fā)的住宅項目，而這一類獨棟、獨棟產(chǎn)品類型在青浦、趙巷、徐徑幾個板塊重復(fù)度非常高，分布很廣，加上地理位置的局限，這些高端項目的單價一般在2-5萬元/平方米之間。

根據(jù)青浦、趙巷多名業(yè)內(nèi)人士透露，在11月初，李嘉誠就有意對上述兩個項目快速去化。以臻水岸別墅的產(chǎn)品而言，獨棟別墅，目前在大虹橋板塊直接競爭對手多為面積相當(dāng)?shù)穆?lián)排別墅與類獨棟，該項目近期280平方米左右的戶型放出均價3-4萬多元/平方米的消息，意味著一套獨棟別墅總價1000萬元左右。

如此戶型與價格的匹配數(shù)據(jù)一出來，隨即秒殺青浦、趙巷多個競品，投資者、改善型買家蜂擁。而位于該項目不遠(yuǎn)處的融信鉑灣，聯(lián)排別墅目前均價叫價5萬元/平方米，相比之下，4萬元/平方米的獨棟別墅熱銷也在情理之中。李嘉誠一出手，市場不乏跟風(fēng)者，就在上周，寶龍快速去化其位于青浦的寶龍廣場公寓產(chǎn)品。

而據(jù)記者多方了解，不能及時去化的融信們也是用心良苦。比如融信鉑灣開盤之初，低于2萬元/平方米左右的房價尚且難以出手。想不到今年年初市場回暖，價格上漲至3萬多元/平方米，而后續(xù)因為預(yù)售證審批與企業(yè)捂盤思路影響，盡管目前房價上漲到5萬元/平方米，但市場已然另一番景象。

一名資深人士透露，在市場低迷的時候，出于財務(wù)數(shù)據(jù)的考慮，上市公司拿著貨值在手上，對于后續(xù)融資與財務(wù)報表等，會有一定優(yōu)勢。因此在資金鏈尚未緊張到要斷裂的狀態(tài)下，大部分上市房企目前仍不愿意降價賣房。

“規(guī)模不夠大的房企回旋余地不夠大，也不敢輕易降價?！币幻笮头科笙嚓P(guān)人士對坦言，調(diào)整影響整個市場，并非一兩家企業(yè)自身出了問題，剛開始大家還是有觀望的想法。

記者聯(lián)系萬科、綠地、融創(chuàng)等多家房企人士，他們的反饋均比較平淡，由于此輪新政剛出來，還有觀望的余地。

上述資深業(yè)內(nèi)人士斷言，這次重點打擊的是投資型人群，當(dāng)然部分改善型人群也受到影響。他的邏輯是：上海需求一直大于供給，現(xiàn)在政府重點扶持引入的創(chuàng)新型高端人才、金融類人才以及其他一些高收入人群。市場供應(yīng)可以轉(zhuǎn)化到這些人群的首次置業(yè)上。

重倉房企籌碼有限

規(guī)劃的利好、門檻的低廉，令大虹橋板塊成為近年來萬科、融創(chuàng)、龍湖、金地、保利等等外來大鱷的兵家必爭之地，資本爭霸之下地價逐漸走高，然而房價并沒有相應(yīng)的回報率。此前隨著時間的推移，多個高價地均陸續(xù)解套。一方面市區(qū)宅地出讓不多，另一方面大虹橋板塊有開發(fā)沖動。今年以來，房企們的戰(zhàn)場仍然集中于此。

今年8月，徐涇甚至出現(xiàn)了樓板價高達(dá)5.8萬元/平方米的純宅地，已經(jīng)接近甚至超過一些在售的項目單價，這幅高價地由閩系房企中不算高調(diào)的中駿地產(chǎn)拍得。

同策咨詢研究部最新研究報告顯示，按照2016年成交結(jié)構(gòu)來看，上海普通住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)只占1%，內(nèi)外環(huán)占比1%，外環(huán)外占比19%。大虹橋板塊這種外環(huán)外區(qū)域顯然是去化重點區(qū)域。

今年以來重倉上海的房企，均有超過6個以上項目儲備，尤其是拿了高價地的房企面臨的危機已經(jīng)很明顯。外來房企切入上海市場多以大虹橋板塊的青浦、趙巷、徐涇為主，比如萬科，目前即將入市的位于青浦與虹橋交接的天空之城，由于成本原因，住宅均價已超8萬元/平方米。

綜合滬上多名業(yè)內(nèi)人士觀點，上海此次力度強于北京、深圳、杭州、天津等的進一步調(diào)控新政，主要表現(xiàn)為從“遏制改善型、投資性客戶的入市、縮緊房地產(chǎn)金融杠桿”兩個方面去杠桿。這些上海樓市調(diào)控史上前所未有的舉措，正向市場傳遞收緊的信號。

而此前的多場土拍，重倉上海住宅市場的萬科、融創(chuàng)、金地、保利、綠城、龍湖等多家房企仍然在演繹實力布局。融創(chuàng)上海公司相關(guān)人士對記者透露，目前公司住宅產(chǎn)品總價段基本在1000萬以上，針對的主要是高端改善客戶，他們大都不是第一次置業(yè)，所以相較而言，首次購房人群的房票限制對我們的客戶群體影響不會那么大?！暗@次政策更多打擊的是市場的情緒，可能部分客戶會持觀望態(tài)度，購買周期加長。”

然而，房企在明年與市場的博弈籌碼并不多，根據(jù)同策咨詢對上海市場商品住宅月度成交面積同比數(shù)據(jù)進行譜分析，發(fā)現(xiàn)一個明顯周期，周期長度在38-39個月之間。同時2017年下半年部分開發(fā)商將出現(xiàn)借貸兌付困難。

新房成交明顯萎縮

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年10月上海新房成交86萬平方米，11月1日-11月29日，成交53萬平方米，下滑趨勢明顯。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是自10月全國各城市出臺房產(chǎn)限購政策以來，引導(dǎo)資金去向從集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域到實體經(jīng)濟的一步措施。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，11月上海市場交易已經(jīng)在低位盤整，而且二手房客戶帶看量比上月減少一半，調(diào)控政策出臺后成交量會進一步收縮。而價格方面當(dāng)前議價空間已經(jīng)擴大到3-5%。隨著交易量收縮，還價余地擴大，價格將出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。與此同時，調(diào)控產(chǎn)生的心理作用，將會直接影響到一手樓盤的去化，房企降價壓力越發(fā)明顯。

而在投資房地產(chǎn)多年的張三豐看來，大虹橋板塊短時間內(nèi)還形成不了板塊聯(lián)動規(guī)模，比如浦東做了十多年才做起來，賭板塊未來的房企，拿了高價地之后，可以捂盤，而這意味著杠桿率會變高，“例如本來毛利率有50%，每捂盤一年消耗掉10%的利潤，5年以后就虧損了”。

張三豐自稱年初在青浦已經(jīng)入手了“占地面積全部在1畝以上的獨棟別墅”，“這類產(chǎn)品以后不會再做了，我不會賣掉，等這輪周期過去的升值空間”。