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臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)12月02日訊,房?jī)r(jià)最新消息:房?jī)r(jià) 你給我站住。最近,天津、上海、濟(jì)南的樓市又是一番驚心動(dòng)魄。

小編在上海的朋友一頭黑線(xiàn)地說(shuō),剛湊齊的首付款又不夠了。上海連夜發(fā)布新政,首套住房首付比例不低于35%;在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭,申請(qǐng)商業(yè)貸款(認(rèn)房又認(rèn)貸)購(gòu)買(mǎi)普通自住房的,首付款比例不低于50%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

類(lèi)似的如天津,居民家庭首套房商貸最低首付比為30%,有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,最低首付款比例為40%;濟(jì)南,各銀行全面暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)至11月末,12月的政策尚未可知。

上一輪調(diào)控是在“十一”前后。也就是說(shuō),短短兩個(gè)月不到,這些地方又開(kāi)始了新一輪的調(diào)控加碼。

為什么如此急迫?

瘋狂

相比去年的股市瘋狂,今年10月前的樓市也有的一拼。

數(shù)據(jù)顯示,到今年9月,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)有63城上漲,23個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)2%;杭州、福州、濟(jì)南、鄭州、無(wú)錫5個(gè)城市,環(huán)比漲幅超過(guò)5%,刷新8月份創(chuàng)造的歷史紀(jì)錄。其中,無(wú)錫以8.2%的數(shù)字,位列漲幅榜首位。

此種背景下,各地政府放出樓市調(diào)控大招,邏輯易懂。10月統(tǒng)計(jì)局再出數(shù)據(jù)時(shí),市場(chǎng)反應(yīng)很配合地量?jī)r(jià)齊跌。

可沒(méi)多久,一些城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)回暖反彈跡象。本著“樓價(jià)你若安好,便是晴天霹靂”的原則,政策自然要加碼動(dòng)真格;政府調(diào)控的決心以及急迫性顯而易見(jiàn)。同時(shí),臨近年底,今年保GDP的目標(biāo)應(yīng)該有準(zhǔn)兒了,因此調(diào)控加碼,實(shí)際上也有政策空間。

為什么如此急迫?

原因不外乎樓市此前過(guò)高的杠桿和過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算,以中國(guó)目前各地的建設(shè)情況和人口情況來(lái)對(duì)比,如果是單靠自住需求,房?jī)r(jià)一般不會(huì)大漲、暴漲,一年漲個(gè)10%、15%,是自住需求驅(qū)動(dòng)的合理漲幅。

而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)一年漲幅30%以上,大部分情況就是投資投機(jī)者開(kāi)始活躍了。要知道,今年前三季度,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額80208億元,同比增了41.3%!而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的最新的統(tǒng)計(jì),到今年十月,北京、上海、深圳、杭州、青島、南京六個(gè)城市,房?jī)r(jià)同比分別上漲了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。

根據(jù)中國(guó)社科院編寫(xiě)的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2016-2017)》,全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn);其中,深圳、廈門(mén)、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州,成為住房估值風(fēng)險(xiǎn)最高的10個(gè)城市。

如此脫韁野馬之勢(shì),也就不得不“下下火”。

地王

與猛烈而直接的調(diào)控齊飛的,是各地層出不窮的“地王”。

比如,不久前在武漢,5宗地塊正式掛牌,其中位于漢正街東片的一塊住宅及商服用地,起拍價(jià)就達(dá)126億元――未經(jīng)加價(jià),便已超越了武漢迄今為止土地拍賣(mài)中最高的成交價(jià),新晉“地王”相霸氣側(cè)漏。前不久,廣州、武漢、長(zhǎng)沙、廈門(mén)等地的“地王”也爭(zhēng)先恐后地橫空出世。

很多人不解,既然樓市已經(jīng)在降溫,為什么還有那么多“地王”出現(xiàn)呢?難道樓市是假摔?

首先,不得不提土地市場(chǎng)的相對(duì)滯后性。之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,經(jīng)過(guò)一番調(diào)整,樓市總體降溫。但這種降溫要傳導(dǎo)到土地市場(chǎng),還需要一段時(shí)間。

更重要的是,“地王”頻出,土地市場(chǎng)的供求關(guān)系是決定因素。一些地方政府是土地市場(chǎng)的唯一供給者,什么時(shí)候推多少地塊,都由政府說(shuō)了算,幾乎壟斷了土地供應(yīng)市場(chǎng)。近幾年,不少城市土地供應(yīng)量明顯不足,人為造成的土地匱乏,使得物以稀為貴。在走高的地價(jià)面前,房企為了補(bǔ)充庫(kù)存,自然不遺余力,尤其是遇到不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊時(shí),更是拼了命也要爭(zhēng)個(gè)頭破血流。

據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前三季度,全國(guó)土地出讓面積同比下降4.8%;形成鮮明對(duì)比的是,今年前10個(gè)月,國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)15.2%%――去年同期,這一數(shù)字是降幅超過(guò)25%。

地賣(mài)得少了,收入?yún)s明顯增了,一些地方政府的饑餓營(yíng)銷(xiāo)也是玩得溜。

另一組數(shù)據(jù)更讓人咋舌。據(jù)機(jī)構(gòu)估算,地方政府從房地產(chǎn)交易中所得(包括土地出讓金和11種房地產(chǎn)相關(guān)稅收),占房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的3/4以上。比如2014年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為8.73萬(wàn)億元,其中,土地出讓金和11種相關(guān)稅收就達(dá)6.56萬(wàn)億元,占到75%。

地賣(mài)得貴,誰(shuí)最高興?誰(shuí)受益最多?顯而易見(jiàn)。

所以,一個(gè)個(gè)“地王”動(dòng)輒溢價(jià)翻番,真的不是房企們?nèi)松靛X(qián)多不在乎嗎,而是羊毛出在羊身上,最終壓力還是傳導(dǎo)到廣大接盤(pán)俠肩上。

另外,人民幣持續(xù)貶值,同時(shí)市場(chǎng)對(duì)其貶值預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng);但對(duì)地價(jià)這一稀缺要素,市場(chǎng)仍持增值預(yù)期。

換句話(huà)說(shuō),與其把錢(qián)放手里貶值,不如去買(mǎi)地先囤著,那些優(yōu)質(zhì)地塊即使眼前溢價(jià)多了些,但遲早還是能賺回來(lái)的。如此保值增值的好辦法,也讓房企實(shí)現(xiàn)了手里有地、心里有底。

換句話(huà)說(shuō),單純的“限貸限購(gòu)”,實(shí)質(zhì)上難以改變預(yù)期,政策的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)“耐藥性”。尤其是在土地供給不足的熱點(diǎn)城市,企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地,否則就有可能被洗牌出局。用業(yè)內(nèi)人士的話(huà)說(shuō),在對(duì)樓市用限貸限購(gòu)政策“猛藥去急癥”的同時(shí),如果不真正從供給段去杠桿,新一輪調(diào)控也可能陷入“嚴(yán)一年,松兩年,屢調(diào)屢漲”的怪圈。

角色

回頭來(lái)看,本輪樓市為什么被推得這么熱?要回答這個(gè)問(wèn)題,先來(lái)看看相關(guān)的各種角色:政府、房企、非房企、個(gè)人。

無(wú)論是對(duì)中央還是地方政府而言,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的意義不容小覷。房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的行業(yè),對(duì)投資與消費(fèi)的拉動(dòng)作用明顯。

今年前三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)布會(huì)上,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)就說(shuō)到,“三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)還是不錯(cuò)的,商品房銷(xiāo)售量增速繼續(xù)保持高位。今年以來(lái)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了一定的支撐作用?!彼岬?,這個(gè)貢獻(xiàn)率約8%。從他的話(huà)語(yǔ)中,“不錯(cuò)”“支撐作用”等字眼,似乎體現(xiàn)了一種認(rèn)同房地產(chǎn)銷(xiāo)售大增、為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)的小確幸。

但同樣,他也提到,“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒開(kāi)始褪去,房?jī)r(jià)開(kāi)始趨穩(wěn)”。小編有點(diǎn)迷惑,按這種說(shuō)法,之前的房地產(chǎn)過(guò)熱是高燒,但這種高燒對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了一定支撐作用,如今高燒褪去,似乎又有些依依不舍?恐怕,這些言辭中流露出的不夠堅(jiān)決的態(tài)度,也容易使部分地方政府心懷幻想,走走過(guò)場(chǎng)。

說(shuō)到地方政府,在中央與地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配的情況下,土地財(cái)政成為重要依賴(lài),為了賣(mài)地尤其是賣(mài)出高價(jià)地,恐怕其原本就有助推樓市的動(dòng)力。

房企自不必提,非房企為何也加入炒房行列?原因很簡(jiǎn)單,有利可圖。

在寬松的貨幣政策下,M2增速長(zhǎng)期大幅高于GDP增速和CPI漲幅之和,市場(chǎng)上的錢(qián)越來(lái)越多,總要有個(gè)去處好掙錢(qián)吧?股市去年剛發(fā)災(zāi),債市容量有限,房地產(chǎn)市場(chǎng)成為不二之選。有研究人士指出,新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務(wù)是炒房,不少新三板上市公司融來(lái)的資金,直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。更不用說(shuō),某上市公司賣(mài)學(xué)區(qū)房就能保住殼資源之類(lèi)的,我們也許當(dāng)成笑話(huà),但人家正經(jīng)掙的是白花花的銀子。

在各方力量的推動(dòng)裹挾之下,老百姓心如浮萍,一邊著急地湊著首付,一邊越漲越買(mǎi),越買(mǎi)越漲。如今,政策加碼,看來(lái)是要生生地把熱錢(qián)擠出樓市。擠出去以后應(yīng)該去哪兒呢?政府當(dāng)然是希望其進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。然而這困難也是不小,實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力,賺錢(qián)也慢,賺慣了快錢(qián)的資金哪里受得了這份寂寞?

這不,樓市剛降溫,炒房資金就忙著搬家到股市,最近股市已經(jīng)開(kāi)始升溫,有機(jī)構(gòu)還打出股市成為最大“蓄水池”的口號(hào)。另一邊,大蒜今年漲幅更是達(dá)到了69%,豬肉價(jià)格蠢蠢欲動(dòng)。

炒完樓市炒股市,炒完股市炒超市。這樣的怪圈該怎么跳出來(lái)?看來(lái)也不是一時(shí)半會(huì)能解決的。

今天又有人問(wèn)小編,既然政府又調(diào)控了,這房?jī)r(jià)是不是會(huì)來(lái)個(gè)大降?小編只好苦笑:降多少算降?。垦鼣??(敲黑板)看標(biāo)準(zhǔn)表述,調(diào)控的目的是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,不要會(huì)錯(cuò)意哈。這不,前兩天王健林在印尼就說(shuō)了,“中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫呢,可能是最近這么些年比較大的泡沫了”,但是,“絕對(duì)不會(huì)崩盤(pán)”。

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