公告顯示，個(gè)人按揭類貸款（包括個(gè)人住房貸款等）及個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)），提前還款補(bǔ)償金收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將于2022年11月1日起施行。
按照交行此前規(guī)定，對(duì)于部分提前還款補(bǔ)償金，每年可免收補(bǔ)償金進(jìn)行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補(bǔ)償金，補(bǔ)償金額為當(dāng)次提前還款本金金額的1%。
01
1%補(bǔ)償金存爭(zhēng)議
所謂提前還款，是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。
而補(bǔ)償金就是借款方針對(duì)提前還款給予貸款人的一種補(bǔ)償費(fèi)用，也可以理解為是另一種形式的提前還款違約金。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，借款人全部或部分提前還款，違背了貸款合同中有關(guān)期限的約定，這是部分銀行對(duì)提前還款行為收取違約或補(bǔ)償金的邏輯基礎(chǔ)。
從金額來看，上述貸款銀行給出了兩種選擇，一是按提前還款金額的1%；二是按不低于提前還款金額一個(gè)月的貸款利息。此外，該貸款銀行還明確提出，待合同履行一年期滿后，借款人方可提出提前還款，且每貸款年度僅能辦理一次。
地產(chǎn)專家表示，1%的補(bǔ)償金是需要購(gòu)房者承擔(dān)，政策一旦落地，無形中增加了購(gòu)房者的壓力，原則上還是要保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，所以某銀行撤銷了相關(guān)規(guī)定。
02
違約金多可減免
今年4月，張超（化名）在按揭貸款合同簽訂兩年后選擇了提前還款部分貸款，這一過程中銀行未收取違約金。
但同時(shí)，也有部分銀行選擇“按規(guī)矩辦事”?！拔覀儠?huì)按照合同條款收取一定的違約金，不僅限于按揭貸款，還包括抵押經(jīng)營(yíng)貸等其他業(yè)務(wù)?！蹦彻煞菪腥A東地區(qū)分行信貸部門人士表示，借款客戶選擇提前還款，這會(huì)使銀行無法按照合同獲取后續(xù)的本息回報(bào)，這筆資金的機(jī)會(huì)成本也流失了。
03
多因素共同作用下
居民提前償還房貸的意愿提升
針對(duì)銀行調(diào)整個(gè)人按揭類貸款的提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這或與房貸早償?shù)默F(xiàn)象以及銀行信貸業(yè)務(wù)的壓力有關(guān)。
中信證券研報(bào)顯示，7月末，房地產(chǎn)貸款投放依舊低迷。和去年同期相比，開發(fā)貸款少減500億元，個(gè)人購(gòu)房貸款少增8900億元。
中信證券指出，雖然監(jiān)管對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)融資的態(tài)度有所轉(zhuǎn)暖，但是部分民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況沒有改善，且整體行業(yè)的拿地和投資意愿都很低。居民按揭貸款增長(zhǎng)偏低固然有房地產(chǎn)銷售不佳的因素，但是這可能不是唯一的原因。
目前，有不少購(gòu)房者受理財(cái)收益率低、儲(chǔ)蓄增加、多地下調(diào)房貸利率等因素的影響，選擇提前償還貸款。
對(duì)此，中信證券表示，房貸早償現(xiàn)象的另一個(gè)重要原因是由于前期的房貸利率較高，現(xiàn)在的居民存款和理財(cái)收益率較低，部分居民用儲(chǔ)蓄提前償還房貸。
那么，提前償還房貸真的么？
分析師張偉提示稱，房貸利率與理財(cái)收益率不能簡(jiǎn)單做對(duì)比，還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。
張偉認(rèn)為，由于居民儲(chǔ)蓄率處于高位，并且低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率短期將處于低位，居民提前償還房貸的行為短期內(nèi)將繼續(xù)存在。但按揭利率將進(jìn)一步下行，新增按揭貸款也將逐步增加，居民不會(huì)持續(xù)去杠桿。
從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，按揭利率的下行也將促進(jìn)地產(chǎn)銷售面積和對(duì)應(yīng)的按揭貸款需求回升。新增按揭投放不會(huì)持續(xù)低于按揭貸款的償還，預(yù)計(jì)后續(xù)總體上，新增按揭貸款將保持正增長(zhǎng)，居民杠桿率可能平穩(wěn)或小幅趨升。
04
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其他銀行不會(huì)跟進(jìn)
銀行人士表示，“預(yù)計(jì)后續(xù)借款客戶有提前還款需求后，仍可向銀行申請(qǐng)豁免這筆補(bǔ)償金，且獲批通過的可能性較大”。
分析人士認(rèn)為，要充分認(rèn)識(shí)到購(gòu)房者提前還貸的心理，部分是考慮到還款的壓力想提前償還，以減少后續(xù)的利息開支；部分是希望提前還貸進(jìn)而把房產(chǎn)做抵押，從而獲得成本更低的貸款；另一部分則是近期有閑余資金進(jìn)行提前還款。
該人士建議稱，基于對(duì)客戶金融需求的充分了解，銀行可進(jìn)一步主動(dòng)改善服務(wù)，以不增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的角度去協(xié)調(diào)此類問題。
對(duì)于銀行業(yè)內(nèi)是否將效仿跟進(jìn)交行的調(diào)整措施，中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，今年以來，受疫情反復(fù)等多種因素影響，部分居民收入有一定下滑，在這種情況下，金融監(jiān)管部門多次要求銀行加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持服務(wù)，采取切實(shí)措施積極為企業(yè)和個(gè)人紓困解難。因此，預(yù)計(jì)其他商業(yè)銀行不會(huì)同步跟進(jìn)。