異地購房公積金異地互認(rèn)、取消多項收費(fèi)、二套房首付回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻……繼央行推出房貸新政后，住建部、財政部、人民銀行14日聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地放寬公積金貸款條件，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)、住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)等。
業(yè)內(nèi)人士分析，受資金額度、政府管理、地方利益等因素的影響，公積金異地互認(rèn)的工作還需打破多重藩籬，出臺更多實操性政策才能落地。而一些專家則表示，在當(dāng)前樓市狀況下，首先應(yīng)滿足基本購房的公積金貸款需求，同時要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具。
異地貸款破冰將激發(fā)回鄉(xiāng)置業(yè)需求
住建部等三部門要求各地放寬公積金貸款條件，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，可適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)、住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，同時取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等四項收費(fèi)項目，提高了住房公積金使用效率及貸款發(fā)放率。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，取消的收費(fèi)項目產(chǎn)生的費(fèi)用數(shù)額并不大，但客觀上減輕了購房者壓力及交易成本，這給市場傳遞了一種明顯的信號。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購房貸款打開了大門，將激發(fā)大量的“回鄉(xiāng)置業(yè)需求”。
多地調(diào)整公積金政策刺激樓市
就在新政出臺的前一天，武漢市住房公積金管理中心下發(fā)通知，放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例調(diào)整為房屋總價的30%，不再硬性要求達(dá)到房屋總價的60%，但公積金貸款房屋套數(shù)認(rèn)定、貸款額度計算仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，貸款最高比例不得超過房屋總價的40%。
類似放松公積金貸款的政策最近在多地先后出現(xiàn)。河南、貴陽在9月底便將首套房首付比例調(diào)整為最低20%，相比以前降低10個百分點(diǎn)；國慶節(jié)剛過，大連市便調(diào)整公積金貸款和提取條件，繳存公積金9個月就可申請貸款，而此前是規(guī)定1年；沈陽市表示，擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭可執(zhí)行首套房貸款政策；廣西消費(fèi)者購買保障房可提公積金付首付，無房職工異地購房也可用公積金；浙江金華、湖北黃岡等地則提高了住房公積金的貸款額度；天津、海南、深圳等地放松住房公積金提取條件，為繳存職工住房消費(fèi)提供便利。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已有30多個城市調(diào)整了公積金政策。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來還會有不少城市跟進(jìn)，采取提高個人公積金貸款額度、降低公積金貸款購買首套房的首付比例等措施，成為多地政府調(diào)控樓市的主要措施。
實施細(xì)則缺乏異地互認(rèn)難辦
尷尬
“異地互認(rèn)這個事情，說起來容易，但執(zhí)行起來很難。”東部某省住建廳的官員宋建海(化名)對記者表示，“因為這涉及公積金歸集資金的跨市甚至跨省調(diào)配，而目前各地公積金使用是不均衡的，因此公積金使用額度偏緊的城市對執(zhí)行異地互動的政策就缺乏主動。”
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年8月末，全國繳存住房公積金職工1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存余額3.54萬億元。
用住建部住房公積金司司長張其光的話說，這面上的余額并不代表“沉睡”，目前全國住房公積金的資金使用率為70%，接近商業(yè)銀行水平。
“目前各地公積金管理中心的資金使用情況已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，以便于住建部對各地公積金歸集和使用情況進(jìn)行全國范圍的抽查，據(jù)我們了解到的情況，一些城市確實存在額度緊張的現(xiàn)象。”上述接近住建部的消息人士透露。
按照住建部的要求，住房公積金個人房貸發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市都要推動實現(xiàn)異地互認(rèn)。但根據(jù)公開數(shù)據(jù)，全國有342個住房公積金管理中心，貸款發(fā)放率高于85%的有49個，大部分管理中心貸款發(fā)放率集中在50%到75%之間。
宋建海告訴記者，從目前來看，額度使用偏高的城市大部分集中在房價水平較高、人員流動較大的一二線城市，在其他西部或三線城市很難見到額度緊張的現(xiàn)象。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，開展公積金異地互認(rèn)，如何協(xié)調(diào)各地公積金貸款額度也是疑問。
目前全國各地的不同城市的貸款額度都不相同，如北京最高貸款額度是80萬元，上海是60萬元，深圳是50萬元，而北京周邊區(qū)縣如燕郊最高貸款額度是40萬元，開展異地互認(rèn)后，按當(dāng)?shù)刭J款額度計算，恐怕一線城市仍然不夠。
“現(xiàn)在中央出臺的這一政策只是一個方向性政策，并沒有具體的實施細(xì)則，可操作性并不強(qiáng)，如果這些一二線城市在異地互認(rèn)方面參與不積極的話，這項政策很難真正落到實處。”宋建海告訴記者。
此外，根據(jù)規(guī)定，公積金沉淀資金大都以活期的形態(tài)托管在銀行，產(chǎn)生的利息加上公積金貸款所得均屬于公積金增值收益范疇。這就意味著，大量公積金沉淀資金背后還牽扯著地方利益。
多個城市公積金流動性緊張狀況初現(xiàn)
與紛紛放松政策不同的是廣州的持續(xù)收緊。10月11日，廣州的公積金新政策獲得原則性通過。新政規(guī)定公積金貸款僅限于首次使用者，且首付從兩成調(diào)整為三成；貸款基礎(chǔ)條件也有所調(diào)整，貸款額度也變得更加吃緊，計算的公式也更為嚴(yán)格。
對比現(xiàn)行政策，這一“新政”被許多人冠以“史上最嚴(yán)公積金政策”的稱號。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，這是不得已而為之。目前，廣州公積金提取比例已超過警戒線，個別月份接近甚至超過八成。
廣州遇到的麻煩不是獨(dú)有的。數(shù)據(jù)顯示，多個城市公積金流動性已初現(xiàn)緊張。據(jù)住建部調(diào)查，南京、青島等32個城市個貸率超過90%，出現(xiàn)了緩貸、斷貸、擠提現(xiàn)象。以武漢為例，截至今年6月底，武漢累計發(fā)放公積金個人貸款890多億元，個貸率高達(dá)97%，比去年底增長近5%。
“如果不予應(yīng)對，只需兩個月，公積金貸款就會緊張。”武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信表示，武漢已建立公積金個人貸款資產(chǎn)變現(xiàn)機(jī)制，通過盤活公積金資產(chǎn)存量來應(yīng)對公積金流動性趨緊矛盾。
質(zhì)疑
公積金不能為了救市不顧實際地調(diào)整
既然那么多城市公積金流動性已初現(xiàn)緊張，為何還要放松相關(guān)政策？有市場人士表示，公積金政策的放松必然會帶來可觀的購房者入市。因此，市場和購房者都普遍認(rèn)為，調(diào)整公積金是繼取消限購、放松限貸后樓市的第三個救市措施，預(yù)計未來會有更多城市在公積金政策上“動腦筋”，以激活市場信貸，刺激樓市成交。
但專家并不贊同“救市工具”的看法。中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東提醒，在土地財政和新房庫存的雙重壓力下，在取消限購放松限貸效果并不明顯的背景下，要警惕地方政府不顧公積金實際狀況，一味放松貸款政策來救市。
如何面對一邊是放松呼聲越來越大，另一邊是自身存量不足的矛盾？專家建議，公積金管理部門應(yīng)積極探索，提高資金利用率，滿足“應(yīng)貸盡貸”資金需求，并適應(yīng)科學(xué)化樓市調(diào)控的要求。
對樓市的刺激作用仍然有限
盡管此次公積金新政的落點(diǎn)仍然在于樓市微刺激，以期逐步恢復(fù)市場信心，但據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士分析，這一政策對樓市的刺激作用仍然有限。
“三部門聯(lián)合下發(fā)的公積金貸款新政，救市意味明顯，但這是一個溫和的措施，不會引起房地產(chǎn)市場太大波動。”中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云峰對記者表示。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭對記者表示，根據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在二手房交易中完全使用公積金貸款的購房者所占比例不到二成，預(yù)計該政策對釋放購房需求的影響有限。
“公積金貸款的特點(diǎn)是貸款利率低、額度小，銷售一線的反饋數(shù)據(jù)顯示，在購房者中完全使用公積金貸款的客戶只占10%，施行公積金新政后，預(yù)計可以增加5%的購房需求。”陳云峰對記者表示。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，公積金繳存條件縮短至半年、推動實行異地互認(rèn)，盡管大大降低了購房者申請公積金貸款的門檻，讓繳存職工能夠盡快享受低利率的貸款，但隨著近年來公積金貸款規(guī)模的持續(xù)增長，住房公積金貸款普遍“吃緊”，公積金資金運(yùn)行壓力影響放貸速度，公積金繳存條件的縮短可增加的實際需求并不多。
猜測
地方官員頻繁進(jìn)京，第三輪救市隱現(xiàn)
“政策層面既然中央已經(jīng)松口，地方政府當(dāng)然就把這一政策當(dāng)做救命稻草，希望政策在當(dāng)?shù)芈涞氐臅r候能夠發(fā)揮最大作用。”東部某省住建部門一位官員張建(化名)對記者表示。據(jù)他所知，就在國慶節(jié)前后，不少地方政府的住建、國土系統(tǒng)官員頻繁進(jìn)京，與中央相關(guān)部門“開小會”。
地方政府的訴求是否能實現(xiàn)，從目前來看仍是未知數(shù)。但是，從中央到地方，對樓市的微刺激政策還未停止。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴記者，目前中央對房地產(chǎn)“從緊”的政策還沒有完全恢復(fù)到常態(tài)，現(xiàn)在中央關(guān)注的是限貸放松后能否落實、政策落地后市場反應(yīng)如何、能否阻止市場的繼續(xù)下行，落實“松貸”需要幾個月時間，如果市場反應(yīng)不行，應(yīng)該還會再考慮下一步放松。