有些朋友買房，很關心房貸利率的變化，認為現在房貸利率還會繼續(xù)下降，越早買越虧。同時，去年以高位房貸利率接盤的買房者，更是悔恨當初。
那到底LPR下調后，對已放款的房貸有何影響？
1、目前的基準利率LPR水平
僅僅過了5個月之后，央行繼續(xù)下調5年期以上基準利率LPR，由2022年1月20日制定的4.6%降至目前的4.45%，同時規(guī)定首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。
也就是說首套房商業(yè)性個人住房貸款利率最低可以去到4.25%，這個貸款利率可謂是近幾年最低。
目前我們跟銀行簽訂的商品房房貸合同中規(guī)定的利率，都統(tǒng)一為浮動利率（之前有固定利率），房貸的利率由基準利率LPR ± 基點利率兩部分構成（注意：可以加也可以減）。
其中基準利率每個月由央行公布，基點利率由一個具體數值，由銀行和借款人協商約定，基點數值一旦確定，合同期限內固定不變。
也就是說，我們跟銀行簽訂的房貸合同中，基準利率LPR是浮動的，每個月20日會更新一次。而基點利率是固定的，一旦確定，合同期限內固定不變。
2、基準利率LPR是什么？
LPR這幾個字母，是指的“貸款價格利率”，也就是一種由市場自主形成的利率。準確地說，是由各報價銀行按照公開市場操作利率加點形成的方式進行報價，然后再由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為商業(yè)銀行辦理貸款業(yè)務時，提供定價的參考。
假設現在我們5月份和銀行簽訂了房貸合同，LPR是按當月最新的LPR4.45%，基點利率由每個銀行制定（每個銀行都有不同）。按湛江目前最低首套房房貸利率4.65%，相當于銀行固定的基點利率為0.2%（20個基點）。也就是：
執(zhí)行的貸款利率4.65%=5月LPR4.45%+銀行固定基點20個基點
3、LPR如何影響我們的房貸利率？
又假設我們去年5月份和銀行簽訂了房貸合同，執(zhí)行的利率是基準利率LPPR4.65%+銀行固定基點。而現在5月份最新的LPR是4.45%，那么我們實際的房貸利率又會如何變化？
這就和「重定價日」有關了。
每次重新定價時，定價基準會調整為「最近一個月的5年以上LPR」，定好就會延續(xù)一整個周期。所以這個「重定價日」，至少決定了你未來12個月的房貸利率會不會變。
一般銀行會默認兩種選擇：
1）每年1月1日
2）貸款放款日對應的每年對月對日
如果重定價日在1-19日，那么跟著上個月LPR走；其他日子跟著本月最新的LPR走。
4、基準利率還會降嗎？
其實，如果因為房貸利率的原因影響你決策買房的客戶，大可不必擔憂，因為現在房貸利率都是浮動的，跟著央行的LPR走的。因為存在重定價日，所以你的房貸利率還是會降下來，和LPR的走勢保持一致。
假設你和銀行約定的重定價日為每年的1月1日，你今年1月21日買的房和現在5月21日買的房，整體上會在利率上保持一致，因為到了2023年的1月1日，都會統(tǒng)一調整為按2022年的12月20日的公布的LPR。
問題是銀行固定的基點利率，每個月都是變動的。按目前的態(tài)勢，執(zhí)行的房貸利率會逐步向基準利率LPR靠齊，也就是銀行固定的基點利率將會越來越小等于0或者減20個基點。
5、總結
綜上，基于目前的經濟基本面和未來的態(tài)勢，基準利率LPR還有進一步下降的空間，而銀行固定的基點利率也會相應調整，最后反饋到實際執(zhí)行的房貸利率。
也就是說，只有當你的實際執(zhí)行房貸利率約等于或者低于當月基準利率LPR，才是最劃算的。以湛江為例，當房貸利率去到4.45%-4.6%的時候，就可以考慮上車了！
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