長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)“風(fēng)口期”，標(biāo)桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產(chǎn)管理公司背景公司以及創(chuàng)業(yè)公司等主體紛紛匯聚到這個(gè)市場(chǎng)中來(lái)，具有“國(guó)家隊(duì)”身份的國(guó)企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的主力軍。長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“5+1”市場(chǎng)格局，“5”就是上述5個(gè)行業(yè)參與主體，“1”就是指國(guó)家隊(duì)的主力軍。
長(zhǎng)租公寓的“玩家們”，正打算從風(fēng)口期中挖掘商機(jī)。但在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)快速發(fā)展的當(dāng)下，其中一些“玩家”仍然比較浮躁，出現(xiàn)了“浮夸風(fēng)”，甚至出現(xiàn)了虛報(bào)規(guī)模、業(yè)績(jī)等情況。在此，筆者進(jìn)行了一些梳理，希望長(zhǎng)租公寓行業(yè)及相關(guān)市場(chǎng)參與主體能夠正確評(píng)價(jià)自己，引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展。
“假大空”之一：
市場(chǎng)空間沒(méi)那么大，數(shù)據(jù)有點(diǎn)自?shī)首詷?lè)
有機(jī)構(gòu)報(bào)告預(yù)測(cè)，到2020年，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億人；到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，甚至有的機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)未來(lái)10年租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億元。看了這些自?shī)首詷?lè)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，貌似長(zhǎng)租公寓行業(yè)空間很大。暫且不管這些數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)的依據(jù)和過(guò)程是否合理，從結(jié)果來(lái)看，不夠合理，也沒(méi)有這么多市場(chǎng)空間。
筆者認(rèn)為，市場(chǎng)化的租賃住房本質(zhì)在于先租后買(mǎi)，租是先期人口導(dǎo)入策略，租了一段時(shí)間后，有了支付能力，自然會(huì)向購(gòu)買(mǎi)住房邁進(jìn)。按照中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，“安得廣廈千萬(wàn)間”指的就是一個(gè)家庭要有自己的住房才會(huì)安居樂(lè)業(yè)。從這個(gè)角度來(lái)看，市場(chǎng)化的租賃住房更多的意義在于先租后買(mǎi)，買(mǎi)是安定的基礎(chǔ)。因此，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和收入水平的提升，租賃住房的群體會(huì)不斷轉(zhuǎn)化到住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)的空間不會(huì)一直無(wú)限制放大到3萬(wàn)~4萬(wàn)億元的規(guī)模。