原創(chuàng) 劉曉博
今天來談?wù)勥@個問題。
先告訴大家結(jié)論：不要小看了“手頭現(xiàn)金”如何選擇這個話題，它對很多家庭非常重要，可能是社會階層的升降問題，也可能是生死問題。因為到了關(guān)鍵時刻，一分錢是可以難倒英雄漢的。
第一，在這個黑天鵝橫飛的時代，手里保留一些備用金是非常重要的，你永遠(yuǎn)不知道今天后半夜會發(fā)生什么？比如美國人突然干了什么，俄羅斯人突然干了什么。
今年是農(nóng)歷的壬寅年。從一開年，就顯得非常魔幻。先是香港爆發(fā)第五波疫情，最后導(dǎo)致了接近120萬人確診，并引發(fā)了深圳的“慢行”、上?！叭蜢o態(tài)管理”，以及廣州、北京的疫情。
疫情對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的影響。
上圖是根據(jù)央行公開數(shù)據(jù)，計算出來的今年一季度新增的住戶貸款、房貸和個人房貸的同比變動情況，都大跌了超過5成。
住房是居民第一大消費，汽車是第二大消費。
樓市冷了，車市呢？
5月11日，中國汽車工業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，中國汽車產(chǎn)銷分別完成120.5萬輛和118.1萬輛，環(huán)比分別下降46.2%和47.1%，同比分別下降46.1%和47.6%。
疫情之外，還有戰(zhàn)爭的沖擊。2月下旬，爆發(fā)了烏俄戰(zhàn)爭。
這場戰(zhàn)爭爆發(fā)本身就出人意料，打到今天戰(zhàn)場態(tài)勢也出人意料，更引發(fā)了出人意料的制裁和出人意料的反制裁。反映到經(jīng)濟(jì)上，就是糧食、能源價格出現(xiàn)了劇烈波動，甚至短缺。
5月11日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，對形勢的最新表述是：“受新一輪疫情、國際局勢變化的超預(yù)期影響，4月份經(jīng)濟(jì)新的下行壓力進(jìn)一步加大”。
疫情和戰(zhàn)爭對經(jīng)濟(jì)的沖擊尚未結(jié)束，而且隨時可能惡化。我們對中國經(jīng)濟(jì)的中長期看好，但短期波動帶來的風(fēng)險不得不防。
比如今天的最新消息是：世界衛(wèi)生組織宣布，奧密克戎變種BA.4和BA.5已在全球十余個國家發(fā)現(xiàn)，它們的傳染性可能更強(qiáng)。
至于烏俄戰(zhàn)爭會不會全面升級，也有待觀察。俄羅斯之所以和烏克蘭爆發(fā)戰(zhàn)爭，源于北約東擴(kuò)，烏克蘭希望加入北約，讓俄羅斯感到威脅近在咫尺。
烏俄戰(zhàn)爭的爆發(fā)，讓同樣臨近俄羅斯的中立國芬蘭、瑞典感覺到威脅，近日都表達(dá)了加入北約的意愿。
英國近日與瑞典和芬蘭簽署協(xié)議，承諾兩國若遭到攻擊將提供支持。
芬蘭、瑞典立場的突然變化，是否會引發(fā)俄羅斯和北約的全面沖突，尚不能確定。
前兩天我在一場公開演講中，提出了“壬寅之變”的概念（歷史上的“壬寅宮變”就非常魔幻），這將改變世界的格局，并影響到經(jīng)濟(jì)。
在這樣高度不確定的時代，任何一個家庭都必須有備用金，能保證在封城時，可以正常生活、供樓、供車。這個備用金至少能支撐你全家生活6個月。如果有車貸、房貸，則要能保證支付3年內(nèi)的還貸。
這個備用金，最好不是股票、基金、信托、銀行理財，而是銀行存款，其中一部分最好是放在家里的現(xiàn)鈔。
第二，為什么股票、基金、信托、銀行理財，都有不確定性？
原因很簡單：金融市場的“外部性”太強(qiáng)。
什么是外部性？比如當(dāng)年特朗普總統(tǒng)的時候，常常對中國說狠話，然后洋洋得意地宣布，他的某個聲明讓中國股市跌了多少點？
以前我們部分天真的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，否認(rèn)貨幣戰(zhàn)爭、金融戰(zhàn)爭的說法。特朗普上臺之后的種種做法，狠狠地打了他們的臉。
特朗普甚至直接干預(yù)美聯(lián)儲的貨幣政策，不聽話的耶倫就被換成比較聽話的鮑威爾，雖然鮑威爾不是經(jīng)濟(jì)學(xué)科班出身，但仍然被任命為美聯(lián)儲主席。
特朗普能通過一個聲明，打擊中國房價嗎？他顯然做不到。
因為房地產(chǎn)是不可貿(mào)易的，非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品。
當(dāng)美國對中國充滿敵意的時候，你想通過金融市場掙錢，難度就比較大了。
上圖是最近幾天出現(xiàn)的一條新聞，它意味著什么，相信大家應(yīng)該懂。
如果香港有這個可能，內(nèi)地呢？
最近兩天，傳出了美國可能降低中國商品進(jìn)口關(guān)稅的好消息。但馬上，又搭配了下面這條壞消息。
今年是美國的中期選舉年，拜登的民主黨隨著通脹不斷創(chuàng)新高，其支持率不斷走低。為了在選舉中翻盤，拜登政府一定會打中國牌，讓市場充滿變數(shù)。
所以，今年金融市場風(fēng)險較大。比如股市，雖然已經(jīng)走出了政策底，但市場底很難講在哪里。雖然下半年股市一定比上半年好，但未必你買的股票一定漲。即便是你選對了方向、選對了板塊，未必能選對個股。
股市、基金、信托相對來說，風(fēng)險都比較大。信托的流動性還不好。
銀行理財風(fēng)險相對較小。但你要明白，銀行理財主要投資于債券，中美利率倒掛情況下，債券市場走勢不佳。今年前4個月，銀行理財產(chǎn)品的收益率也普遍不好，個別甚至出現(xiàn)了虧損。
銀行理財還有一個風(fēng)險點：當(dāng)銀行出現(xiàn)問題的時候，存款保險保證的是每個人50萬元的存款安全，銀行理財不算存款。
另外需要提醒大家的是，在小銀行的存款，一般不要超過50萬。中國有4000多家金融機(jī)構(gòu)，其中90%以上是比較安全的，但根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，大約有400家存在或多或少的風(fēng)險（主要是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行），這個風(fēng)險不得不防。
第三，提前還房貸，有以下具體細(xì)節(jié)需要注意。
如果你對自己的行業(yè)前景不是很看好，或者對自己未來幾年職業(yè)機(jī)會不是很看好，在手里有錢的情況下，可以提前還房貸，或者還部分房貸。
這樣做的好處的是，降低家庭的杠桿率，讓自己更安全一些。如果能一次性還完房貸，可以一次性歸還。如果不能一次性還完，只能還一部分的話，要仔細(xì)算賬，保證還部分房貸之后、手里的現(xiàn)金可以繼續(xù)供樓3年以上。
之所以最好保留3年供樓能力，主要是為了防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險。比如失業(yè)、健康出現(xiàn)問題，或者疫情長時間沖擊等。
過去兩年，很多購房者申請到的房貸利率偏高。如果你的房貸利率是5.5%甚至6%，手里的閑錢現(xiàn)在做銀行理財其實很難超過4%。與其收益率倒掛，不如提前還貸。
如果亂投資出現(xiàn)巨大虧損，而自己又失業(yè)，或者家人健康出現(xiàn)問題、需要大量資金，這時候供樓可能有問題，最終可能給家庭帶來毀滅性打擊。這就是我標(biāo)題上說的“生死問題”了。
第四，我之所以支持提前還貸，是因為人性的弱點——當(dāng)手里有錢的時候，更容易犯錯誤。
在相當(dāng)長的時間里，我給大家的建議是：能使用銀行貸款供樓，盡量使用銀行貸款，因為這樣可以充分利用通脹，實現(xiàn)收益最大化。
但后來發(fā)現(xiàn)，不是每個人都高度理性的。比如當(dāng)一個人有200萬現(xiàn)金，而銀行房貸余額也是200萬的時候，提前還貸的結(jié)果是他手里的現(xiàn)金耗盡。好處是沒有負(fù)債，絕對安全。
如果不提前還貸，他拿著這200萬就一定會“手癢”，去貿(mào)然做各種投資。
不是每個人都有足夠的金融知識；即便有足夠的金融知識，沒有內(nèi)幕消息，在市場中也很容虧錢。這200萬現(xiàn)金的最后結(jié)果，大概率是虧損嚴(yán)重，最后買來一堆教訓(xùn)，并影響夫妻關(guān)系、家庭和睦。
與其這樣，反而不如提前還貸。
另外：前些年房貸利率偏低，跟中小銀行的理財產(chǎn)品收益率持平，甚至理財收益更高。當(dāng)時提前歸還房貸，一旦需要用錢，再次貸款利率會更高。
現(xiàn)在的情況反過來了。房貸利率高，歸還之后重新貸款反而更低。再加上國際環(huán)境劇烈變化，金融市場動蕩加劇，投資難度大增。在這種情況下，對于普通人來說，及時降低家庭杠桿率，可能是更理性的選擇。
什么是普通人？如果你沒有內(nèi)幕消息，沒有明顯的資金優(yōu)勢（有能力坐莊），即便是金融博士也是普通人。
第五，如果你的行業(yè)前景不錯，自己的職業(yè)前景也看好，未來收入穩(wěn)定并大概率不斷增加。這種情況下你手里有現(xiàn)金，可以抓住這一波樓市松動期，到中心城市配置優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，而不是提前還房貸。
過去幾年，各地限購非常嚴(yán)格，你想獲得TOP10城市的限購區(qū)域住宅購買資格非常困難，除非你長期生活在這個城市。
現(xiàn)在，南京、蘇州這樣的優(yōu)秀城市，只需要6個月的社?；蛘邆€稅就可以買房，這是一個非常好的、跨城布局的機(jī)會。
南京的河西、江北新區(qū)核心區(qū)，以及蘇州園區(qū)，都是非常有價值的片區(qū)。如果未來5年供樓沒有問題，可以大膽地買。5年，是一輪樓市周期的時間，對于中心城市來說基本上會明顯漲一輪，保證你的投資相對安全。
或許有人會問：很多二線城市，比如沈陽都不限購了，可以買嗎？
我的建議是，中國（內(nèi)地）最好的8城市就是北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州，這前八名是比較明確的。
如果在這8個城市的限購區(qū)域，想想辦法就可以獲得房票，那就堅決買這8個城市，其他先放在一邊。目前看，這8個城市限購區(qū)域大幅降低門檻的，只有南京和蘇州。
6個月社保和個稅，只是象征性的門檻，很容易跨過去。南京和蘇州也有大量的低價值地區(qū)，千萬不要碰，選最有價值的片區(qū)、前景最確定的片區(qū)。
如果廣州的天河、海珠、越秀、黃埔也只需要6個月社保或者個稅了，那就買廣州。至于北上深的限購門檻，估計不會顯著降低的。
第六，未來中國房價還會漲嗎？
漲是基本趨勢，因為通脹長期存在。
一個基本邏輯是：面對經(jīng)濟(jì)下行壓力的時候，任何一個國家都會出臺寬松的貨幣政策和積極的財政政策。
疫情之后，美國經(jīng)濟(jì)一度停擺。其結(jié)果，引發(fā)了美國史無前例的大印鈔，美國的廣義貨幣M2同比增長一度達(dá)到了25%，接近中國2009年四萬億政策發(fā)力的時候（27.7%）。然后，美股大漲、美國房價大漲，有些片區(qū)的房價在疫情之后翻倍。
中國的印鈔速度（廣義貨幣M2同比增速）正在重返兩位數(shù)，當(dāng)水不斷涌來，擱淺的船一定會浮起來。
而且你要知道，中國這樣的大一統(tǒng)國家，任何一個時代都需要一個征稅神器，歷史上曾是鹽、鐵，現(xiàn)在是土地房屋。土地房屋直接帶來的稅費收入，占財政支出的35%以上。如果房價長期不漲，或許持續(xù)下跌，那會是什么后果？
當(dāng)然，政策也不支持房價過快上漲，但走長期慢牛是合理的。
中國未來的房價，會進(jìn)一步分化。普通的縣城、縣級市、地級市的房屋，金融屬性會逐步減少。而大城市重點發(fā)展片區(qū)的房價，會創(chuàng)出新高。在核心都市圈內(nèi)部，會產(chǎn)生新的片區(qū)中心，這里的房價也會“價值再發(fā)現(xiàn)”。
除非你移民，把財富全部轉(zhuǎn)移到國外，那將是另外一個邏輯。如果你未來繼續(xù)生活在國內(nèi)，那么把自己70%以上的資產(chǎn)放在優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)里，是最穩(wěn)妥的選擇。
千萬別相信這種說法：中國人的財富應(yīng)該跟美國人一樣，金融資產(chǎn)占大頭。
如果中國人的財富大多放在金融資產(chǎn)里，被美國割韭菜是分分鐘的。僅僅一個SWIFT系統(tǒng)，到底封你幾個號，封不封，什么時候封，反復(fù)折騰幾次，你的財富就打5折、4折了。
最近美國不斷開出名單，把100多家中概股列入預(yù)摘牌名單，這是做什么？這其實就是金融戰(zhàn)，逼迫你讓步，同時給美國選民看，提升民主黨的支持率。
這種為了選票而折騰中國，不斷發(fā)動金融騷擾戰(zhàn)的做法，會長期存在。這對于普通中國股民來說，將構(gòu)成最大的不確定性。
買大城市的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，是“睡后資產(chǎn)”，你可以放心睡覺。今年不漲，明年不漲，都不算什么，時間一定站在你這邊。
買股票，過的是枕戈待旦的日子，你永遠(yuǎn)不知道后半夜美國政客又說了什么，做了什么。
看懂了這一點，你就知道自己的錢該放在哪里了，該投資什么了。
至于2022年的投資，謹(jǐn)慎一點、保守一點，適度降低家庭杠桿率、保持手頭3年內(nèi)的流動性，是主基調(diào)。