在2016年“930”樓市調(diào)控新政中，北京推出了“限房價 競地價”的土地出讓方式。開發(fā)商按此種方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項目，從土地出讓時就被敲定了房價上限。1年多來，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項目也即將入市。近日，北京市住建委針對《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》向社會征求意見。此次披露的征求意見稿規(guī)定，“限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房?！?/p>
也就是說，這些限房價項目除了在土地出讓時“鎖定”的銷售均價外，還將設(shè)“評估價”。相關(guān)部門將對這類項目的市場價作出評估。如果評估價與土地出讓時限定的銷售均價差距較大，則將由市保障房中心收購并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，公開搖號配售；如果價差較小，房源性質(zhì)仍為商品房，取得不動產(chǎn)證或契稅完稅憑證5年后才可上市銷售。
“‘限房價 競地價’是為了防止出現(xiàn)‘地王’，適當壓低住房銷售限價，也引導(dǎo)周邊新房、二手房房主理性定價。”北京房協(xié)副會長、秘書長陳志說，但在個別核心區(qū)域，或因市場環(huán)境變化產(chǎn)生新的熱點區(qū)域，部分限房價項目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價差。
這個“評估價”決定著“限競房”未來的銷售方式。“限競房”與共有產(chǎn)權(quán)房的切換，只針對價差較大的“熱點”項目。例如：某限房價項目土地出讓時限定銷售均價5萬元/平方米、評估價為5.5萬元/平方米，項目比值為90.1%，高于85%，該房源即為商品房，具備北京購房資格的都可購買；但若評估價為7萬元，比值為71.4%，低于85%，就會轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。
其實，新出爐的銷售規(guī)則，正是為了壓縮牟利空間。北京住建委相關(guān)負責人表示，限房價項目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市場價明顯偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房價項目分配到用來自住的剛需家庭手中，實現(xiàn)“房住不炒”。
由于銷售限價是土地出讓時敲定的，評估價是接近銷售時的市場價，因此銷售限價與評估價的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，即使再上市也只面向符合條件的家庭，投資客、炒房者也就降低了購買的動力，申請購買的也將主要是剛需家庭。