時下，地產(chǎn)公司最時髦的玩法莫過于玩互聯(lián)網(wǎng)金融。自去年以來，搭建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺幾乎成為不少地產(chǎn)商的標(biāo)配動作。
對于地產(chǎn)商蜂擁進(jìn)入互金行業(yè)，有市場聲音認(rèn)為，主要是看中互聯(lián)網(wǎng)金融的未來前景。不過，南都記者發(fā)現(xiàn)，部分由地產(chǎn)商背景發(fā)起成立的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺在項目上存在自融嫌疑。
“盡管互金整頓方案明確對地產(chǎn)商從事互金行業(yè)有所要求，但在具體落實(shí)過程中，目前尚無可以依據(jù)執(zhí)行的具體措施?！睆V州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會會長方頌指出，這將導(dǎo)致地產(chǎn)商從事互金存在監(jiān)管空白。
50多家地產(chǎn)公司進(jìn)入互金行業(yè)
在今年互金行業(yè)進(jìn)入整頓期之時，各類資本進(jìn)入互金行業(yè)態(tài)度轉(zhuǎn)為觀望。但與此形成鮮明對比的是，地產(chǎn)商卻表現(xiàn)出前所未有的積極。本月，總部位于深圳的地產(chǎn)商佳兆業(yè)宣布上線。據(jù)南都記者不完全統(tǒng)計，截至目前，涉足互聯(lián)網(wǎng)金融的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目已超過50家，其中包括萬達(dá)、綠地、碧桂園、金地、佳兆業(yè)等知名地產(chǎn)商。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前排名前50的房企中，已有近50%的企業(yè)通過各種方式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，資金投入超過200億元。
從地產(chǎn)商進(jìn)入互金行業(yè)的路徑上看，各有不同。其中較早進(jìn)入互金行業(yè)的萬達(dá)，通過收購第三方支付企業(yè)快錢布局互金行業(yè)；而更多的平臺主要通過自建平臺的方式布局互金行業(yè)。
南都記者發(fā)現(xiàn)，從成交規(guī)?？?，地產(chǎn)商在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域表現(xiàn)出了較強(qiáng)吸金能力。佳兆業(yè)金服現(xiàn)已上線277個項目，交易規(guī)模達(dá)1.4億元。
從具體項目看，盡管操作略有不同，但所謂的P2B式的金融服務(wù)成為地產(chǎn)商玩轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的主要模式，其中不少平臺所提供的投資項目，不少為定向委托投資項目，即投資人所投資金最終投向一家投資管理公司，由投資管理公司進(jìn)行資金管理。
“在資產(chǎn)荒的背景下，地產(chǎn)公司因?yàn)榫哂旋嫶笊舷掠纹髽I(yè)，進(jìn)入互金行業(yè)在資產(chǎn)端上具有很大優(yōu)勢，可以提供充足資金?！币幻虝翰俦P過一家地產(chǎn)公司互金平臺的相關(guān)人士對南都記者表示，從地產(chǎn)公司互金平臺的項目上看，為上下游企業(yè)提供融資較為普遍?！搬槍﹂_發(fā)商的應(yīng)收賬類資產(chǎn)是很大一部分項目來源?！睆V東南方創(chuàng)新金融研究院秘書長徐北也指出，為關(guān)聯(lián)交易方進(jìn)行融資是地產(chǎn)系平臺的一大特點(diǎn)。
南都記者觀察，以碧桂園的互金平臺“碧有信”上的碧有信1號160627001期為例，原債權(quán)人為福建省三嶼建筑工程有限公司（施工方），碧桂園控股有 限 公司 旗 下建甌市碧桂園 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已簽署建甌碧桂園一期總承包工程施工合同，涉及新增應(yīng)收賬款共計582萬元。而該投資項目是，原債權(quán)人在平臺轉(zhuǎn)讓以上應(yīng)收賬款的部分剩余價值，在“碧有信”融資390萬元，用于解決短期流動資金需求。
銀行融資受限，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向互金
除了為關(guān)聯(lián)交易公司進(jìn)行融資外，部分公司的融資主體甚至為關(guān)聯(lián)企業(yè)。部分地產(chǎn)公司在類似項目上存在自融嫌疑。
南都記者觀察，以綠城集團(tuán)旗下的互金平臺綠城財富為例，提供了包括固定收益類、私募基金、保險等投資項目。而其中，固定收益類項目中，名為融通寶系列的產(chǎn)品投資期限兩年，預(yù)計年華收益率7.5%，根據(jù)官網(wǎng)顯示為“資產(chǎn)支持受益權(quán)產(chǎn)品”，為“發(fā)行人以其持有的政信類金融產(chǎn)品（簡稱‘底層資產(chǎn)’）收益權(quán)通過溫金中心交易平臺發(fā)行資產(chǎn)支持受益權(quán)產(chǎn)品，且發(fā)行人到期提供回購”。從官網(wǎng)提供的材料看，其發(fā)行主體和回購主體均為杭州九乘投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱“九乘合伙”）。
不過，南都記者發(fā)現(xiàn)，九乘合伙兩大股東中，就包括杭州綠城資本控股有限公司及其子公司杭州千乘網(wǎng)絡(luò)科技有限公司。綠城資本控股有限公司由云桂投資、丹桂投資以及肯陽投資（有限合伙）三個股東投資組成。其中，云桂投資唯一自然人股東為與綠城控股集團(tuán)法定代表人一致，均為夏一波。綠城資本控股正是綠城財富的股東。
“這等于綠城財富的融通寶系列中，部分產(chǎn)品是綠城控股集團(tuán)的關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行發(fā)行和回購的，存在較大的自融嫌疑。”廣州經(jīng)天緯地信息科技有限公司董事長洪凱彬認(rèn)為。
“開發(fā)商將互金平臺當(dāng)作一個融資渠道在業(yè)內(nèi)已是公開的。”前述曾短暫操盤過一家地產(chǎn)公司互金平臺的相關(guān)人士對南都記者透露，當(dāng)前開發(fā)商從銀行渠道的融資受到較大影響 ，互金平臺可 為地產(chǎn)商提供資金來源。
地產(chǎn)互金平臺合規(guī)性待考
“這個價值遠(yuǎn)大于互金平臺盈利對于開發(fā)商的價值。”前述人士對南都記者表示，現(xiàn)在不少開發(fā)商已經(jīng)很難拿到銀行的新增開發(fā)貸，即便拿到成本亦不低，而通過互金平臺的融資成本甚至要比銀行渠道更低。
一家全國性股份制銀行地產(chǎn)部相關(guān)人士昨日對南都記者表示，不同銀行對開發(fā)商貸款的利率不一樣，根據(jù)地區(qū)競爭程度不一，該行的開發(fā)貸利率是按照基準(zhǔn)利率上浮10 %-30%。徐北表示，由于開發(fā)貸受到限制，部分開發(fā)商目前從銀行獲得貸款主要為經(jīng)營性貸款，融資成本至少上浮50%-80%，大部分在年利率10%左右。而目前不少平臺給到投資人的利率均不少超過10%。
洪凱彬認(rèn)為，將互金作為融資平臺更重要的是通過表外融資方式，讓開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債看起來更優(yōu)質(zhì)，讓其在通過公開發(fā)債和銀行端的融資上更加容易，成本更低。“類似方式，以前地產(chǎn)商普遍通過信托通道，但信托通道融資成本約15%-18%?！焙閯P彬認(rèn)為，自建互金平臺正在取代信托通道成為融資新渠道。徐北亦提到，互金平臺擴(kuò)大融資渠道，對于開發(fā)商而言，降低其他渠道的融資成本亦有一定意義，如華南某地產(chǎn)商互金平臺上線后，其在民間金融圈的匯票貼現(xiàn)利率一度從26%降到了16%。
“表外杠桿加大將導(dǎo)致一定金融風(fēng)險?！毙毂闭J(rèn)為，原來銀行可以監(jiān)控到表內(nèi)的杠桿，但互金平臺加大表外杠桿的方式在一定程度上加大了金融機(jī)構(gòu)防范地產(chǎn)商信用風(fēng)險的難度。
事實(shí)上，監(jiān)管部門已對開發(fā)商涉足互金行業(yè)的風(fēng)險有所警惕。在今年國務(wù)院牽頭制定的互金專項整治方案中就提到，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。”廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會會長方頌認(rèn)為，管理層此舉正是為了防范金融和地產(chǎn)互相傳導(dǎo)帶來的風(fēng)險。
但值得注意的是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)合規(guī)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)取得哪些相關(guān)金融資質(zhì)，方案并未具體說明。就此，南都記者咨詢了多個地方監(jiān)管部門，對方均表示目前沒有統(tǒng)一要求和答案。
廣州一位互金平臺人士指出，當(dāng)前不少平臺為了巧妙規(guī)避合規(guī)問題，玩了把文字游戲，將公司定位“P2B”而非監(jiān)管明文規(guī)定的“P2P”以化解合規(guī)風(fēng)險。（南方都市報）