對(duì)于部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，今年面臨的挑戰(zhàn)或許是“債”與“錢(qián)”，這是因?yàn)槿谫Y環(huán)境的進(jìn)一步收緊。
在國(guó)內(nèi)各地從嚴(yán)調(diào)控的大背景下，進(jìn)入2018年，樓市限購(gòu)、限貸等政策逐步擴(kuò)展至部分三四線城市。對(duì)房企而言，樓市調(diào)控意味著市場(chǎng)需求被抑制，項(xiàng)目銷(xiāo)售的時(shí)間也被拉長(zhǎng)，回款速度也會(huì)有所放慢。
近六成房企融資總額增加
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，典型房企融資總額為5830億元，同比減少4.9%。但克而瑞分析指出，由于去年同期恒大引入戰(zhàn)略投資者融資較大，并發(fā)行大量境外債券來(lái)替換原有的債券，從而導(dǎo)致去年上半年房企融資總量激增。如果將恒大的影響忽略就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年融資總額為5679億元，同比增長(zhǎng)9.7%。
從結(jié)構(gòu)上看，今年上半年房企融資結(jié)構(gòu)基本延續(xù)了2017年的變化趨勢(shì)。其中境內(nèi)債權(quán)融資占比為57.7%，占比仍然最高，較2017年全年繼續(xù)下降了2個(gè)百分點(diǎn)。境外債權(quán)融資比例則進(jìn)一步上升了近11個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了34.3%，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018上半年典型房企總共發(fā)行境外債券合人民幣850億元，已經(jīng)超過(guò)了2017年全年的783億元。此外，資產(chǎn)證券化融資占比則略微增長(zhǎng)了1個(gè)百分點(diǎn)。
2018年上半年典型房企新增債券類(lèi)融資成本為5.90%，較2017年全年下降0.30個(gè)百分點(diǎn)。與前述相似，如果將恒大的影響去除，上半年境外債券融資成本與2017年持平。
債高峰悄然而至
在2015至2016年的樓市熱潮中，房企紛紛加大了發(fā)債力度，通過(guò)公司債等形式補(bǔ)充流動(dòng)資金。但進(jìn)入2018年之后，由于部分三年期以?xún)?nèi)的債務(wù)到期，償債高峰期也悄然而至。