4月18日,央行、外匯局發(fā)布《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》(以下簡稱《通知》)指出,因城施策實施差別化住房信貸政策,合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和最低貸款利率要求,更好地滿足購房人合理住房需求,促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
《通知》還要求金融機構(gòu)區(qū)分項目風險和企業(yè)群體風險,加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,不搞“一刀切”,保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序。此外,商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等。應該做好并購工作。為重點房地產(chǎn)企業(yè)的風險處置項目提供金融服務,進行并購;貸款業(yè)務安全有序地進行,增加并購。債券融資支持,積極提供并購。財務咨詢服務。
記者多方了解到,目前多家銀行根據(jù)當?shù)刈钚路康禺a(chǎn)政策,不斷調(diào)整住房按揭貸款措施。如南京部分銀行已將首套房貸利率下調(diào)至9.5折,二套房貸利率最低已降至5.2折。在大多數(shù)情況下,他們會在一兩周內(nèi)放款。
“事實上,個人按揭貸款一直被認為是風險相對可控的貸款類別,銀行也愿意提高按揭信貸額度?!蹦吵巧绦酗L控部門人士向記者透露。
他坦承,相比個人按揭貸款的增加,開發(fā)貸仍然面臨更高的壓力。
“現(xiàn)在,我們對在建的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目不拿貸、不壓貸,但對新地產(chǎn)項目的開發(fā)貸審核還是比較謹慎的。”城商行風控部人士向記者透露。原因是銀行還是擔心房地產(chǎn)企業(yè)負債率高,資金周轉(zhuǎn)緊張,不敢投入大量開發(fā)貸款資金。
某股份制銀行東部分行對公業(yè)務部負責人告訴記者,目前,他們已經(jīng)對部分優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目的開發(fā)貸業(yè)務流程進行了優(yōu)化,要求地產(chǎn)公司在銀行開設一系列賬戶,以便銀行對開發(fā)貸、售房款、按揭貸款發(fā)放等資金流向進行跟蹤監(jiān)控。在時間上,通過將資金流納入閉環(huán)監(jiān)管體系,確保房地產(chǎn)公司不會挪用銷售貨款資金來按時償還貸款,從而降低銀行信貸風險。
“通過這種做法,今年以來,我們的新開發(fā)貸款額比去年反彈了很多?!彼嘎?。
央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示,與去年第四季度相比,今年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款每月增加約1500億元。
記者還獲悉,相比開發(fā)貸的企穩(wěn)回升,越來越多的銀行正在積極推進房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的金融業(yè)務并購。
“今年我們已經(jīng)把它列為重點業(yè)務進行布局?!痹撔型缎胁咳耸肯蛴浾咄嘎丁hb于銀行在房地產(chǎn)項目風險管理方面缺乏豐富的經(jīng)驗,目前與一些地方AMC合作,后者會輸出風險管理操作方案和一些銀行,銀行合作提供M & amp貸款和財務咨詢服務,以確保并購。房地產(chǎn)風險管理的運作能夠達到預期的目標。
銀行開發(fā)貸投放悄然回升
上述城商行風控部人士向記者透露,目前正在整理優(yōu)質(zhì)在建房地產(chǎn)項目白名單,盡量做到不抽貸、不壓貸,保持放貸。
在他看來,目前做好這項工作最大的挑戰(zhàn)是如何將這些項目與房地產(chǎn)企業(yè)“區(qū)分開來”。過去,銀行審查開發(fā)貸款主要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)能否提供擔保,拿出其他資產(chǎn)增加信貸;如今,一些大型房地產(chǎn)企業(yè)遇到資金周轉(zhuǎn)困難,這使得風險控制部門
“通過這種閉環(huán)操作,風控部門開始允許這類在建房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款不被壓縮或抽走?!背巧绦酗L控部人士透露。同時,該行還調(diào)整了開發(fā)貸款投放策略,不再一次性投放全部開發(fā)貸款資金,而是派出專業(yè)人員到在建項目現(xiàn)場勘察,根據(jù)房地產(chǎn)項目建設進程,分階段發(fā)放相應的貸款資金,降低開發(fā)貸款資金被挪用的風險。
某股份制銀行對公業(yè)務部人士向記者透露,目前,他們也采取了類似的做法,導致今年新增開發(fā)貸款量較去年有所上升。
“整個2021年,即使是大型房企的優(yōu)質(zhì)在建項目,由于房企負債高、資金周轉(zhuǎn)緊張,風控部門也會拒絕開發(fā)貸申請。現(xiàn)在,如果銀行能夠采取良好的信貸資金閉環(huán)發(fā)放和回收管理措施,風控部門可以適度放寬對開發(fā)商信用等級的評估,同意發(fā)放新的開發(fā)貸款申請?!彼嬖V記者。但目前他所在的銀行支行每月開發(fā)貸款額度只有幾千萬元,滿足不了很多項目的建設資金需求。
他認為,要推動銀行進一步增加開發(fā)貸款,國內(nèi)房地產(chǎn)市場需要繼續(xù)復蘇。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,一季度國內(nèi)商品房銷售面積31046萬平方米,同比下降13.8%;商品房銷售額29655億元,下降22.7%。此外,一季度住宅新開工面積21558萬平方米,下降20.3%。
一位國內(nèi)私募基金房地產(chǎn)分析師表示,這意味著未來銀行不會大幅增加對開發(fā)貸款的投資,而是首先立足于確保
建項目的開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放,在確保自身信貸風險得到有效控制同時助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。記者還獲悉,部分地方金融監(jiān)管部門已對當?shù)劂y行進行窗口指導,要求銀行開發(fā)貸增量不能為負值,且按月監(jiān)測,對未落實相關(guān)政策的銀行進行約談。
促進房地產(chǎn)并購貸款有序開展
值得注意的是,在相關(guān)政策鼓勵下,越來越多銀行正積極投身房地產(chǎn)項目風險處置并購金融業(yè)務。
1月中旬,浦發(fā)銀行表示將發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券,期限3年,募資用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。
2月,興業(yè)銀行計劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購主題債券,募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。
興業(yè)銀行表示,近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè),實地調(diào)研其并購重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策,通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳,重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。
上述銀行投行部人士向記者透露,目前他們也計劃發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券,也與多家大型產(chǎn)業(yè)集團進行溝通,他們對通過并購貸款收購房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目頗感興趣,此舉有助于他們完善智慧城市建設、涉足城市改造等業(yè)態(tài)布局。
“與此同時,我們內(nèi)部也對并購貸款風控做了改善,要求并購貸款占比不能超過整個房地產(chǎn)并購項目的60%,貸款期限不應超過5-7年,且并購方需要提供足夠的資產(chǎn)抵押等增信措施進行貸款擔保?!彼嘎?。相比這些硬性條件,他們更看重并購方是否具有足夠豐富的房地產(chǎn)項目風險處置經(jīng)驗與資產(chǎn)重整能力。
這位銀行投行部人士表示,此前他們與多家大型房地產(chǎn)企業(yè)溝通,發(fā)現(xiàn)他們已儲備了不少相對成熟的風險資產(chǎn)處置手法,比如針對某些具有改造價值的爛尾樓項目,他們會聯(lián)合銀行以公益?zhèn)钟腥松矸輩⑴c項目并購,此舉一方面令銀行獲取項目優(yōu)先償債權(quán),有效降低并購貸款風險,另一方面也能輸出爛尾樓改造實施方案與足夠改造資金,令爛尾樓“重獲新生”,既解決了樓宇債務問題,也令各方債權(quán)人得到理想的回報。
“針對房地產(chǎn)企業(yè)的并購貸款支持,我們也與并購方討論如何將被并購企業(yè)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化,進一步盤活被并購企業(yè)資產(chǎn)并實現(xiàn)更好的自我造血能力?!币晃粐写笮豌y行東部地區(qū)分行投行部門主管指出。此外銀行在提供并購貸款同時,還與并購方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地產(chǎn)風險項目的潛力和價值,提升風險資產(chǎn)處置能力與資源調(diào)配能力,助力風險資產(chǎn)從粗放型處置向精細化處置“轉(zhuǎn)變”。
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