上市銀行房地產(chǎn)不良貸款抬升！陣痛還要痛多久？

與上市銀行不良貸款率持續(xù)改善的大趨勢(shì)背道而馳，2021年，大部分上市銀行房地產(chǎn)貸款不良率有所抬升.

數(shù)字的細(xì)微變化，反映的是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型帶來的泥沙俱下。然而，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，幫助房企承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的政策頻頻出臺(tái)。上市銀行下一步應(yīng)如何調(diào)整相關(guān)策略值得關(guān)注。

風(fēng) 險(xiǎn)

去年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整究竟對(duì)銀行帶來哪些擾動(dòng)？

對(duì)此，中國(guó)銀行研究所高級(jí)研究員梁靜向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》介紹：“由于政策收緊，房企融資緊張，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大，個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，銀行表內(nèi)外相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量下降。房地產(chǎn)行業(yè)整體不良貸款余額和不良貸款率是‘雙升’，住房債券、非標(biāo)、ABS等相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)了下跌。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量的惡化會(huì)侵蝕銀行利潤(rùn)?！?/p>

記者梳理銀行2021年年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在除了交行、郵儲(chǔ)銀行外，另外4家銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率均在2021年出現(xiàn)攀升，,六大行中，工商銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良率達(dá)到4.79%，前值為2.32%，增速最高。在目前已披露業(yè)績(jī)的股份制銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率全面抬升,招商銀行、渤海銀行和民生銀行2021年的不良貸款率分別為1.41%、3.71%和2.66%，同比分別上升111個(gè)基點(diǎn)、158個(gè)基點(diǎn)和197個(gè)基點(diǎn)。

上市中小銀行的表現(xiàn)則出現(xiàn)分化。

截至2021年末，蘇州銀行、重慶銀行、鄭州房地產(chǎn)業(yè)銀行不良率分別為6.65%、4.71%、3.47%，同比均比上年有所上升。其中，蘇州銀行增速最快。2020年，其房地產(chǎn)行業(yè)不良率僅為1.36%。重慶農(nóng)商行在年報(bào)中披露，去年該行房地產(chǎn)貸款余額繼續(xù)下降，不存在不良貸款。

蘇州銀行在年報(bào)中直言，2021年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇黑天鵝事件，多家大型房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，給該行經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)。工行副行長(zhǎng)張文武在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上介紹，2021年工行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率階段性上升，主要是少數(shù)高風(fēng)險(xiǎn)戶貸款惡化所致。

此外，部分上市銀行與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的理財(cái)、代銷業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口也備受關(guān)注。招商銀行和平安銀行已表示，正密切跟進(jìn)華夏幸福等違約房地產(chǎn)公司的債務(wù)重組計(jì)劃，跟蹤現(xiàn)金流回籠進(jìn)度，維護(hù)投資者合法權(quán)益。興業(yè)銀行表示，該行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)90%以上為自營(yíng)資產(chǎn)，信貸準(zhǔn)入嚴(yán)格，阻斷理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳染。

策略

結(jié)合形勢(shì)和政策，記者注意到，目前上市銀行普遍采取了較為審慎的地產(chǎn)業(yè)務(wù)策略，以優(yōu)質(zhì)企業(yè)為主，以存量保險(xiǎn)為主。

招商銀行一方面，注重分類施策。分行對(duì)戰(zhàn)略客戶實(shí)施四種ABCD分類管理；從擔(dān)保方式來看，純信貸項(xiàng)目占1.4%，主要集中在A類客戶；在區(qū)域選擇上，80%以上的項(xiàng)目集中在一二線城市。民生銀行還采取差異化管控策略，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度；對(duì)于存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，追加抵押物等擔(dān)保，引入合作方促進(jìn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或OEM建設(shè)等。對(duì)于業(yè)務(wù)持續(xù)惡化的客戶，制定并實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)退出計(jì)劃。

另一方面，不少銀行提出將對(duì)接優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購需求，助力存量化險(xiǎn)。“自2021年以來，違約風(fēng)險(xiǎn)已通過項(xiàng)目并購得到明顯阻斷?！迸d業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上

今年交行也在主動(dòng)對(duì)接優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購需求，推進(jìn)房地產(chǎn)并購金融服務(wù)。交通銀行副行長(zhǎng)郝成介紹，截至目前，交行已經(jīng)與五礦地產(chǎn)簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，與美的置業(yè)簽署了90億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時(shí)正在與其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)洽談簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

“房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過程中，企業(yè)兼并重組或?qū)⒃龆唷ｃy行關(guān)注并購貸款等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，既順應(yīng)了監(jiān)管要求，有利于更好化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，也是銀行自身拓展業(yè)務(wù)的需要?！绷烘罕硎?。

未來

不過盡管部分房企出險(xiǎn)并波及銀行相關(guān)業(yè)務(wù)，上市銀行普遍表示，隨著政策環(huán)境不斷改善、市場(chǎng)完成優(yōu)勝劣汰，未來房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

浙商銀行副行長(zhǎng)、首席財(cái)務(wù)官景峰認(rèn)為，去年四季度以來，整個(gè)房地產(chǎn)方面信貸政策出現(xiàn)很多修復(fù)性的政策導(dǎo)向，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)研究提出有利防范化解應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方案以及向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

“從短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還在逐步釋放過程中。何時(shí)改善還要看銷售情況，包括一手房和二手房銷售情況，還有市場(chǎng)預(yù)期的變化。從中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)企業(yè)在這一次調(diào)整分化之后，能夠留下來的或者是能盡快改善資產(chǎn)負(fù)債、提高自身管理的企業(yè)，在未來是有競(jìng)爭(zhēng)力的?！敝行陪y行副行長(zhǎng)胡罡在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

目前，政策暖風(fēng)已吹遍大地。一方面，自1月5年期以上LPR下調(diào)以來，多城陸續(xù)下調(diào)房貸利率。植信研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月，首套房和二套房貸款加權(quán)平均利率較2021年末分別下降15-25個(gè)基點(diǎn)。另一方面，年初以來包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個(gè)城市放松或廢除限購、限售等政策，多地公積金和首付比例等政策進(jìn)一步松動(dòng)，支持樓市良性循環(huán)和健康發(fā)展。

梁婧認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行較大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)適度回暖有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回流，緩解其信用風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到當(dāng)前疫情沖擊下，居民收入增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，居民購房意愿較為低迷，住房抵押貸款規(guī)模增長(zhǎng)或較為有限，同時(shí)銀行也在積極優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，總體來看對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理帶來的壓力不大。

實(shí)習(xí)記者 許予朋

編輯 冀曉航

來源：中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)