在房地產(chǎn)調(diào)控下，地產(chǎn)商通過(guò)信托方式找錢已眾所周知，而近日，地產(chǎn)商借道小貸公司以解錢荒正在悄然進(jìn)行。
7月8日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)了解到，上海金山區(qū)華豐格蘭郡在6月的最后一周以13194元/平方米售出103套房源，但記者了解到，這103套房源真正的成交均價(jià)還不到5000元/平方米，且一次性“吃進(jìn)”這些房子的并非個(gè)人購(gòu)房者，而是一家名叫金山民欣的小額貸款公司，農(nóng)村信用社小額貸款。
“實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商把房子抵押給小貸公司，小貸公司給其發(fā)放貸款。”7月9日，上海另一家小貸公司不愿透露姓名的房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者坦言，現(xiàn)在上海很多小貸公司都做房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，他所在的這家小貸公司的大股東就是一家國(guó)內(nèi)排名前十的房企，小額貸款騙局。
大房企通過(guò)控股的小貸公司為缺錢的小房企貸款，抵押物是小房企開(kāi)發(fā)的房子，這已經(jīng)成為一種開(kāi)發(fā)商找錢的模式。記者了解到，不僅在上海，在全國(guó)很多地方，尤其是二三線城市，開(kāi)發(fā)商為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)、獲得貸款，早已盯上了小貸公司的“錢袋”。而小貸公司也對(duì)扮演這一另類角色樂(lè)此不彼，其經(jīng)營(yíng)已偏離了當(dāng)初成立時(shí)的宗旨。
小貸公司另類業(yè)務(wù)
5年前，小貸公司在全國(guó)如雨后春筍般地涌現(xiàn)，本報(bào)記者當(dāng)時(shí)報(bào)道過(guò)《地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)當(dāng)小額貸款公司股東》，5年后，這些地產(chǎn)商股東恐怕想不到，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，小額貸款公司以此種方式拓展經(jīng)營(yíng)范圍，“接濟(jì)”資金緊缺的小房企。
7月6日，記者前往華豐格蘭郡銷售中心，這一樓盤位于上海金山區(qū)楓涇板塊，離上海市區(qū)距離將近一個(gè)小時(shí)車程。據(jù)銷售中心置業(yè)顧問(wèn)證實(shí)，這103套房子抵押給了小額貸款公司，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商最近比較缺錢，為了回籠資金，所以押房換錢”。據(jù)悉，該樓盤開(kāi)發(fā)商為上海華豐置業(yè)公司。
“開(kāi)發(fā)商最近在上海拿了幾塊地，也在海外拿了地，所以就把房源置換給小貸公司，換錢去開(kāi)發(fā)其他地塊。”在受訪時(shí)，這位置業(yè)顧問(wèn)如是告訴記者，但是并沒(méi)有透露在海外哪里拿了地。
記者粗略計(jì)算，目前一般小額貸款公司注冊(cè)資本金都只有數(shù)千萬(wàn)元至一兩億元，這一百多套房源，以每套均價(jià)100萬(wàn)元計(jì)算，總價(jià)也值1億元，打?qū)φ垡惨?000萬(wàn)元。上海金山民欣小貸公司的注冊(cè)資本從最初5000萬(wàn)元增加到現(xiàn)在的2億元，上海華豐置業(yè)注冊(cè)資本為人民幣1億元，2009年10月通過(guò)招標(biāo)取得楓涇鎮(zhèn)H3H4地塊開(kāi)發(fā)至今。前者拿出這么多資金貸款給后者，雖然小貸公司放貸的利率明顯高于銀行，期限也很短，但其中風(fēng)險(xiǎn)到底有多大，外界不得而知。
“現(xiàn)在地產(chǎn)商貸款對(duì)于小貸公司而言，是炙手可熱的業(yè)務(wù)，在上海，幾乎每家小貸公司無(wú)論有沒(méi)有房產(chǎn)商股東背景，都配備專門的業(yè)務(wù)員。做這一塊，主要是利潤(rùn)豐厚，風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)很高，小貸公司自身還是會(huì)掌控壞賬率，即使有房產(chǎn)公司到期歸還不了抵押貸款，我們也可以慢慢將房源銷售，逐步收回貸款和利潤(rùn)。”上海松江區(qū)另一家小貸公司負(fù)責(zé)人毫不諱言。
據(jù)記者了解，在上海，小貸公司的數(shù)量已經(jīng)突破了100家，而絕大部分小貸公司都分散至上海的各個(gè)區(qū)縣，這些小貸公司的股東背景中不乏地產(chǎn)商的身影，當(dāng)初這些小貸公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)都是以服務(wù)三農(nóng)為宗旨，現(xiàn)在從事房地產(chǎn)貸款則成了業(yè)務(wù)大頭。放眼全國(guó)，根據(jù)央行發(fā)布的截至今年一季度的全國(guó)小貸公司數(shù)量已經(jīng)達(dá)到6555家，貸款余額已經(jīng)6357億元，今年新增貸款就達(dá)到434億元。
“在全國(guó)6000多億的小貸放貸規(guī)模中，肯定有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)貸款，這一數(shù)據(jù)很難摸清，已確定的是小貸公司現(xiàn)在已然成為中小型房企的又一條融資渠道。”7月10日，上海交通大學(xué)金融學(xué)院副院長(zhǎng)費(fèi)方域在受訪時(shí)分析指出。
大房企不斷涌進(jìn)
記者了解到，從2008年開(kāi)始，全國(guó)小貸公司數(shù)量迅速膨脹，在小額貸款公司發(fā)展最早的浙江，新湖中寶、浙江富潤(rùn)、廣宇集團(tuán)等房企都設(shè)立了小額貸款公司；在四川，三利房產(chǎn)、四川開(kāi)元等當(dāng)?shù)佚堫^房企都投資組建了第一家小額貸款公司；在重慶，重慶興茂產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)也出資組建了小貸公司；江蘇、山東、河北、遼寧等小貸公司聚集地，由地產(chǎn)商設(shè)立的小貸公司不計(jì)其數(shù)。此后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)金融的收緊而降溫，如今這股風(fēng)潮又卷土重來(lái)。
6月23日，由花樣年房地產(chǎn)集團(tuán)全資發(fā)起的廣西桂林合和年小額貸款公司開(kāi)業(yè)；今年初，房企冠城大通更是宣布，要與其他股東共同投資成立13家小額貸款公司，而國(guó)內(nèi)注冊(cè)資本最大的小貸公司上海奉賢綠地就是由綠地集團(tuán)作為主發(fā)起人設(shè)立的。
“公司有專門的房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款部門，可貸款金額高達(dá)上億元，這些貸款的還款時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年，抵押借款不超過(guò)抵押物的七成，如不能如期還款，則會(huì)對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。”7月9日，綠地小貸公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理在電話中向本報(bào)如是稱。
但是在當(dāng)下，又有大型房企涌進(jìn)小貸行業(yè)，到底是為了什么？
“為了給資金鏈緊張的小房企提供融資資金，這是不言而喻的，這其實(shí)也是一種大魚(yú)吃小魚(yú)的過(guò)程，對(duì)大房企來(lái)說(shuō)，如果小房企過(guò)了貸款期限，還不出資金，正好可以給大房企提供了房源，大房企又不缺錢，它可以給控股的小貸公司源源不斷的資金；另一方面恐怕也是與資金的逐利本性分不開(kāi)，給三農(nóng)貸款、給中小企業(yè)貸款，貸款量又不大，小貸公司可獲得的利潤(rùn)并不多，要貸就貸給房地產(chǎn)公司，動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)，利潤(rùn)又客觀，房子是最好的抵押物。”
對(duì)于發(fā)生在小貸公司和房地產(chǎn)商之間的借貸關(guān)系，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平就表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最壞的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，而最好的時(shí)期還未來(lái)臨，在宏觀調(diào)控一直沒(méi)有松動(dòng)的背景下，錢荒事件并沒(méi)有給大開(kāi)發(fā)商資金造成太大的影響，小開(kāi)發(fā)商資金面緊張則毫無(wú)疑問(wèn)。
“部分房企有結(jié)構(gòu)性壓力，房企涉足小額貸款公司是一個(gè)金融嘗試，銀行不愿給地產(chǎn)商貸款，那么就由大型房企開(kāi)發(fā)商去做，中小開(kāi)發(fā)商的資金壓力由大開(kāi)發(fā)商通過(guò)小貸公司在草根金融層面介入，這大概也是目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)必然選擇。但房企熱衷金融的更深層原因是，進(jìn)可建立進(jìn)入金融行業(yè)的基礎(chǔ)，退可實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)良性互動(dòng)。”王永平稱。
但是記者了解到，有小貸公司多達(dá)266家的山東省，其實(shí)在去年由山東省金融辦下發(fā)過(guò)一份通知，嚴(yán)禁小額貸款公司向房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的大股東、法定代表人、董事長(zhǎng)、高管人員及親屬等重大關(guān)聯(lián)方新發(fā)放貸款；小額貸款公司要盡快消化存量房地產(chǎn)貸款，貸款存量中的房地產(chǎn)企業(yè)貸款，要盡快收回，不得進(jìn)行展期；小額貸款公司要密切關(guān)注政策導(dǎo)向，預(yù)先布防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露，充分計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，減小房地產(chǎn)信貸緊縮政策對(duì)小額貸款公司經(jīng)營(yíng)的沖擊；已發(fā)放的貸款要盡快收回，以切實(shí)減小房地產(chǎn)調(diào)控造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
這份文件的發(fā)布，又與現(xiàn)在全國(guó)如火如荼的小貸公司發(fā)放房地產(chǎn)貸款形成了悖逆。