半年前，夏女士花了185萬元在融創(chuàng)文旅城買了一套房子，當時付了20%的首付款，同時向富滇銀行貸款147萬元，期限20年。貸款專員幫她計算了一下，每月需要還款9819.48元。到了今年3月，夏女士想提前還款，銀行查閱了資料說可以，因為她已經(jīng)還款超過6個月。在辦理提前還款手續(xù)時，夏女士傻眼了，這6個月，她差不多還款6萬元，其中竟然只有1.9萬元是本金，她還需要向銀行還款145萬多元，敢情2/3的錢都是還給銀行的利息。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，與夏女士一樣不明白還款規(guī)則的“貸款小白”還有很多，大部分人只知道貸了多少錢，至于最終會還多少錢，心里是沒數(shù)的。隨著房價的不斷增長，要一次性付清房款對于很多家庭來說是比較困難的，所以大部分人買房時都會選擇貸款。那么，買房貸款怎樣最劃算？又怎樣還款最省錢？
盡量采用公積金貸款
根據(jù)我國相關法律中的規(guī)定，使用住房公積金不僅僅限于購房，在租房、修建房屋等情況下，只要滿足了規(guī)定的條件，都可以申請?zhí)崛∽》抗e金來使用。而在購房的時候，如果購房者資金不足需要按揭貸款，可以用自己的公積金來申請。
目前，昆明公積金的貸款條件要求，貸款人必須連續(xù)足額繳存滿12個月，在昆明有公積金或昆明戶口、在云南州市有公積金；男方貸款年限不超過60周歲，女方不超過55周歲；首套首付比例20%，二套首付50%；首套利率3.25%，二套3.575%；單人貸款額度30萬，夫妻雙方50萬。
再來看看住房商業(yè)貸款政策。由于受疫情影響，央行放水降息，以3月7日為例，昆明首套房貸利率為5.25%左右（LPR 4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房貸利率5.6%左右（LPR 4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春節(jié)之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大銀行基本上是22%起，其中不排除受個人資質(zhì)即征信記錄、工作單位、收入流水等的影響；二套首付45%。住房商業(yè)貸款只認貸，不認房，如果有1套在貸，且未結清，算二套。這個時候，第三套住房貸款就會停貸。
我們還是以夏女士購買的房子為例，來計算一下公積金貸款和商業(yè)貸款的差別。
假設這套總價185萬元的房子為首套房，按照公積金貸款的要求，首付20%，即37萬元，需要貸款148萬元，20年，利率3.25%。把這組數(shù)據(jù)輸入2020房貸計算器，可以得出每月等額還款的金額為8394.50元，20年需要支付利息為534679.34元，本息合計2014679.34元。
如果采用商業(yè)貸款，首付22%，即40萬元，需要貸款145萬元，20年，利率5.25%，房貸計算器顯示每月等額還款9770.74元，20年利息總額894977.70元，本息合計2344977.70元。
也就是說，使用公積金貸款首先首付比商業(yè)貸款少3萬元，每月還貸少1376元，利息合計就更明晰了，少了36萬多元。
不過，公積金貸款有限制，前面我們已經(jīng)說了，單人貸款額度30萬，夫妻雙方50萬。對于目前昆明的房價行情來說，顯然是不夠的。這個時候，可以采取公積金與商業(yè)貸款組合貸款的方式，總的算下來也比單純商業(yè)貸款劃算。值得一提的是，有的開發(fā)商的樓盤不支持公積金貸款，如果不巧被你遇到，就只有硬著頭皮商貸了。
等額本金還款最省錢
目前，還房貸的方式主要有兩種。第一種是等額本金還款。采用這種方式還款，借款人在開始還貸時，每月負擔會較大，隨著還款時間的推移，還款負擔會逐漸減輕，總的利息支出也會相對低；第二種方式是等額本息還款。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減，借款人每月月供不變。
還是以夏女士147萬元的商業(yè)貸款為例，貸款期限20年。如果采用等額本金還款方式，每月還款12556.25元，總共支付利息為774965.63元；如采用等額本息的還款方式，每月還款9905.51元，但總利息為907322.22元，比第一種方式多支出利息約13.2萬元。比較之下，選擇等額本金還款方式比較劃算。
多首付，高月供，如何選？
在隆盛府銷售中心，記者遇到一對80后小夫妻，兩人在最終的付款方式上意見不統(tǒng)一。在小高看來，老公是做生意的，收入并不穩(wěn)定，有錢的時候最好首付多付一點，月供壓力不會太大。而她老公卻認為，首付3成就可以了，錢拿在手上，就有主動權。以后如果要用錢，再找銀行借錢成本可要高多了。
富滇銀行理財顧問小李告訴記者，一般來說，如果沒有很好的投資方式，把手頭的錢全部用作首付，月供低一點無可厚非。只不過，這樣手頭就沒錢了。從利率的角度來分析，假如房子成交是100萬元，可以貸款70萬元，而實際只用貸款50萬元就夠了。這筆余錢如果存銀行，5年的定期利率是4%，公積金貸款利率是3.25%，就是說，如果把余錢存定期，采用公積金貸款，一年利率還可以賺0.75%；商業(yè)貸款利率5.25％，當然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了，但如果有其他渠道的投資回報，還是可以考慮的。并且利率也是變化的，加上通貨膨脹等因素，余錢在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益。
溫馨
提示
貸款買房流程
1.提交貸款申請
當你簽好了房屋買賣合同后，就可以向銀行申辦商業(yè)貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。
2.銀行受理調(diào)查
銀行收到貸款申請人的申請材料后，就會對其材料進行審核，商業(yè)貸款一般審核時間是15個工作日，最長不超過1個月。在銀行受理調(diào)查期間，會根據(jù)情況要求貸款申請人補充一些資料，因此，這段時間貸款申請人需與銀行保持聯(lián)絡。
3.銀行核實審批
貸款銀行會針對幾方面進行核實：房屋的情況、借款人的資質(zhì)信用情況等，這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié)。如果貸款申請人的信用不良，會直接導致貸款申請的失敗，因此生活中積累良好的個人信用是很重要的。
4.雙方辦理相關手續(xù)
銀行通知貸款申請人，貸款審批通過后需要在該銀行開戶，領借記卡并簽訂貸款合同。同時，辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關擔保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理擔保手續(xù)的時候一定要詳細了解合同中的細則，明確自己的權利和義務，以免發(fā)生不必要的誤會。
5.銀行發(fā)放貸款
所有貸款手續(xù)辦理完畢后，銀行會將貸款資金打入到房產(chǎn)開發(fā)商的賬戶，借貸關系成立，貸款人按規(guī)定償還貸款。本報記者 阿芳