去年在美聯(lián)儲寬松政策下，房貸利率下行，美國購房需求旺盛；然而，隨著美聯(lián)儲加息周期的開始和抵押貸款利率的飆升，美國房地產(chǎn)熱的退潮已經(jīng)開始。
美國東部時間4月20日周三，總部位于華盛頓的抵押貸款銀行家協(xié)會MBA表示，截至4月15日的一周，抵押貸款申請指數(shù)下跌5%，至374，為2019年2月以來的最低水平。這是美國抵押貸款申請數(shù)量連續(xù)第六周下降。
攀升至12年新高的房貸利率是直接原因。跟隨10年期美債收益率上升的抵押貸款利率，無疑給購房和再融資帶來壓力。
根據(jù)MBA的數(shù)據(jù)，30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率上漲7個基點(diǎn)，至5.2%，為2010年4月以來的最高水平。根據(jù)華爾街早些時候的一篇文章，這一數(shù)字上周僅觸及5%。過去8周，利率攀升1.14個百分點(diǎn)，為2003年以來最快增速，包括復(fù)利效應(yīng)在內(nèi)的實(shí)際利率升至5.39%。
MBA經(jīng)濟(jì)學(xué)和行業(yè)預(yù)測副總裁喬爾坎(Joel Kan)直言：
對美國通脹飆升和貨幣政策收緊的持續(xù)擔(dān)憂繼續(xù)推高國債收益率，進(jìn)而推動抵押貸款利率升至十多年來最高水平，各貸款品種利率全線上漲。
然而，近期抵押貸款利率的飆升使得大多數(shù)借款人無法獲得固定利率/定期再融資，這使得再融資指數(shù)連續(xù)第六周下降。在這樣一個面臨負(fù)擔(dān)能力挑戰(zhàn)和低庫存的住房市場，利率的提高也抑制或推遲了購房需求。
最近幾周，購房活動一直不穩(wěn)定，我們還沒有看到每年這個時候典型的購房回暖。
從數(shù)據(jù)來看，根據(jù)NAHB/富國銀行市場指數(shù)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，4月份，房屋建筑商信心指數(shù)下降2點(diǎn)，至77。該指數(shù)已連續(xù)四個月下跌，為去年9月以來的最低水平。
此外，MBA再融資指數(shù)下跌7.7%，至2019年3月以來最低水平；購買指數(shù)下降了3%，今年到目前為止已經(jīng)下降了8%以上。
全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會NAR最近估計(jì)，由于利率上升，今年可能有多達(dá)900萬購房者放棄買房。但也有聲音認(rèn)為，增速放緩并不一定意味著價格會開始下跌。一般來說，除非利率大幅上升，否則接近歷史低位的住房庫存可能會在一定程度上提振房價。與房地產(chǎn)泡沫破裂時期不同，目前家庭財(cái)務(wù)狀況強(qiáng)勁，許多購房者將長期抵押貸款利率鎖定在3%以下，因此他們沒有多少動力匆忙搶購。
此外，目前住房市場上的買家更喜歡利率可調(diào)的抵押貸款A(yù)RM，因?yàn)檫@種抵押貸款的利率更低。然而，在上次美國房地產(chǎn)崩盤后，它被認(rèn)為風(fēng)險太大，被買家回避。上周，ARM的應(yīng)用份額達(dá)到8.5%，為2019年以來的最高水平。據(jù)悉，ARM可以是固定利率，期限為7年或10年。