住房抵押貸款經(jīng)營類利率下行

一線城市住房按揭貸款“新變化”:經(jīng)營階層利率下行，消費(fèi)階層發(fā)生變化。

事實上，對于科技含量較低的民營小微實體企業(yè)和個體工商戶來說，通過股東、控制人抵押個人房產(chǎn)仍然是最主要的融資方式。

今年以來，監(jiān)管層多次叫停銀行的房貸產(chǎn)品，提出要審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，著力抑制居民杠桿率，嚴(yán)控個人消費(fèi)貸款違規(guī)流入股市和房市，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)泡沫。

此后，多家銀行上調(diào)房貸利率，下調(diào)房貸額度，嚴(yán)格審查企業(yè)和個人的貸款用途。部分銀行半年報也顯示，按揭貸款占貸款總額的比例有所下降。如中信銀行(5.720，0.00，0.00%)2018年上半年抵押貸款余額1.97萬億，占比58.17%，較上年末下降0.25個百分點；光大銀行(3.730，0.03，0.81%)上半年房貸余額7715億元，占比下降2.56個百分點至34.55%。

在經(jīng)歷了半年左右的“嚴(yán)冬”后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者近日走訪多家銀行了解到，目前，住房按揭貸款的審核和放款都有所放松，部分銀行出現(xiàn)了額度下調(diào)、放款時間加快的情況。但是，房貸消費(fèi)貸款仍然被嚴(yán)格控制，部分銀行仍然停貸，有這項業(yè)務(wù)的銀行也有較高的利率和更嚴(yán)格的審核。

抵押貸款業(yè)務(wù)正在好轉(zhuǎn)。

中信銀行個貸部的一位客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，從去年開始，中信銀行的個人住房按揭貸款經(jīng)歷了一個從寬松到收緊，再到現(xiàn)在的利率寬松的過程。

“2017年，我們投放了更多的抵押貸款。到今年2月底，通知我們暫停200多萬的房貸，貸款利率也上浮到7.03%以上。但7月份以后，資金面相對寬松。目前房貸業(yè)務(wù)的貸款額度雖然不能超過200萬，利率可以在6.3%左右，但預(yù)計四季度可能會有所放松。但房貸消費(fèi)貸款利率維持在7%左右?！?/p>

而招商銀行(27.400，0.00，0.00%)的房貸利率也有明顯下降。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者4月份咨詢招商銀行個貸部時，客戶經(jīng)理表示個人住房按揭貸款利率在6.7%左右，貸款條件審查嚴(yán)格。但目前如果是用于商業(yè)的按揭貸款，利率可以低于6%，具體要看客戶和企業(yè)的資質(zhì)。

“目前我們在經(jīng)營貸款方面還是比較積極的。現(xiàn)在這種以房養(yǎng)房的快貸產(chǎn)品，就是為了給從事實體經(jīng)營的小微企業(yè)提供一個便捷的融資渠道。目前利率在6.7%左右，信用可以循環(huán)使用三年。資料齊全后，一周左右放款。另外還有一款20年的還款產(chǎn)品，利率在7%左右?！?/p>

但浦發(fā)銀行(10.040，0.02，0.20%)客戶經(jīng)理多次向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者強(qiáng)調(diào)，錢必須用于業(yè)務(wù)，甚至放貸后的合同、匯款賬戶、資金流向等。會被抽查不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

而興業(yè)銀行(14.710，0.06，0.41%)個人住房按揭貸款，對申請人的要求有所放寬。只要證明是實際控制人，不需要大股東，法人代表等。但是利率還是在7%左右，和半年前差不多。

事實上，對于科技含量較低的民營小微實體企業(yè)和個體工商戶來說，通過股東、控制人抵押個人房產(chǎn)仍然是最主要的融資方式。山東一家紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，雖然我們一直說要支持小微企業(yè)，但就我們而言，房產(chǎn)抵押幾乎是獲得貸款的唯一途徑，信用貸款很難獲得。

副州長

中國工商銀行(5.290，-0.05，-0.94%)行長谷澍在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上也表示，前幾年居民杠桿率增長較快。在此期間，整個居民的杠桿率一直比較穩(wěn)定。總的來說，房地產(chǎn)領(lǐng)域的債務(wù)風(fēng)險是可控的。下半年將嚴(yán)格落實各項監(jiān)管要求，加強(qiáng)貸款的使用和流向管理。

房貸消費(fèi)貸款嚴(yán)控但難打壓。

另一方面，雖然個人住房按揭貸款要求有所放寬，但按揭消費(fèi)貸款卻在收緊，部分銀行已經(jīng)暫停大額個人住房按揭消費(fèi)貸款。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，包括招商銀行、浙商銀行在內(nèi)的北京多家股份制銀行，以及包括江蘇銀行(6.220，0.00，0.00%)在內(nèi)的上海部分股份制銀行和城商行，已經(jīng)暫停個人住房抵押消費(fèi)貸款。

多位銀行個貸客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，從2016年下半年開始，有一種感覺，很多銀行尤其是股份制銀行都在發(fā)力個人消費(fèi)貸款，包括大額住房抵押消費(fèi)貸款和小額信用消費(fèi)貸款。但后來發(fā)現(xiàn)一些消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，多家銀行受到監(jiān)管處罰。因此，目前對額度較大的抵押消費(fèi)貸款，在額度、利率、審核等方面都很難放松，部分銀行甚至?xí)和Ａ嗽摌I(yè)務(wù)。

浦發(fā)銀行一位客戶經(jīng)理表示，目前住房抵押消費(fèi)貸款仍在進(jìn)行，但需要提供購物發(fā)票，而不是憑證或收據(jù)。“誰沒事抵押房子，花100萬？你能提供發(fā)票嗎？其實還是有很多違規(guī)進(jìn)入樓市的，現(xiàn)在也在嚴(yán)查貸款違規(guī)使用。在銀行

　　但實際上，雖然銀行在嚴(yán)控住房抵押消費(fèi)類貸款，但多位客戶經(jīng)理都表示，包括“按揭貸款”、“個人住房抵押經(jīng)營貸”、“個人住房抵押消費(fèi)貸”在內(nèi)的個人貸款，不良率相對對公貸款來說都很低。

　　央行最新公布數(shù)據(jù)顯示，8月新增人民幣貸款共1.28萬億元，其中住戶部門短期貸款增加2598億，占比達(dá)20%，銀行信貸更多的，還是投向了風(fēng)險較小的個人貸款。

　　天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明表示，目前銀行對個人貸款業(yè)務(wù)偏向明顯，住戶部門消費(fèi)貸款需求仍較好。“從資產(chǎn)質(zhì)量來看，個人消費(fèi)貸款利率高風(fēng)險低，目前抵押消費(fèi)類貸款受到政策嚴(yán)控，銀行自然多發(fā)力在信用類消費(fèi)貸款上，但其中也要注意居民杠桿率抬升下的共債問題。”