今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢面臨內(nèi)外部雙重壓力、金融財政政策定向“寬松”的同時，2018年7月底中央政治局會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”、“堅決遏制房價上漲”，釋放了進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期的堅定信號，住房自住屬性得到進(jìn)一步強(qiáng)化，市場供需兩端逐步回歸理性。歸納起來有如下方面主要特征：
一是市場步入相對穩(wěn)定的調(diào)整釋放期。今年以來，全國住宅銷售面積和銷售價格在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上增幅繼續(xù)回落，住房需求釋放進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的調(diào)整釋放期。二是區(qū)域市場分化態(tài)勢發(fā)生明顯改觀。今年前3季度，新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅排序分別為三線城市、二線城市和一線城市，商品房銷售狀況同比增幅排序分別為中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)和東部地區(qū)。三是物業(yè)類型分化態(tài)勢愈發(fā)明顯。住宅的銷售狀況和去庫存速度要明顯優(yōu)于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，新建商品住宅價格指數(shù)總體上呈現(xiàn)出“戶型面積越小，價格指數(shù)同比增幅越高”的新特點(diǎn)，中小戶型住宅銷售比重顯著提高。四是租賃市場呈現(xiàn)局部過熱和預(yù)期向好態(tài)勢。今年前3季度，除個別月份租賃房房租環(huán)比增幅為零以外，其他月份均保持了正增長。經(jīng)過相關(guān)部門的集中治理，熱點(diǎn)城市房租“跳漲”現(xiàn)象得到有效遏制。
雖然我國當(dāng)前住房市場整體運(yùn)行較為平穩(wěn)，但由于我國住房市場結(jié)構(gòu)性短缺和結(jié)構(gòu)性過剩問題仍長期存在，本輪市場下行周期內(nèi)仍顯露出一些趨勢性信號和問題，需要在未來住房市場調(diào)控中引起有關(guān)部門重視關(guān)注。一是市場整體預(yù)期未能根本扭轉(zhuǎn)，買漲殺跌的盲從心理依然存在。二是租賃市場政策性因素和資本入市，可能會進(jìn)一步引發(fā)市場供需矛盾。三是局部區(qū)域和物業(yè)類型供需錯配、面臨空置率上升壓力。四是違規(guī)操作、影響預(yù)期的市場亂象亟需整頓治理。綜合房地產(chǎn)市場周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計明年市場仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預(yù)期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。針對本年度住房需求存在的突出問題，提出如下幾點(diǎn)政策建議：