商貸松綁，公積金貸款何去何從？對于市場關(guān)切的問題，監(jiān)管層已有了回應(yīng)。
住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》昨日公開，基調(diào)寬嚴(yán)并濟(jì)，在對公積金異地貸款松綁的同時，明確三套房貸仍然禁貸。省住建廳住房公積金監(jiān)管處負(fù)責(zé)人表示，通知已經(jīng)收到，近期將轉(zhuǎn)發(fā)各地。“轉(zhuǎn)發(fā)時很難有新的政策突破，公積金是屬地化管理，各地執(zhí)行細(xì)則將由當(dāng)?shù)毓e金管委會討論后決策。”
連繳6個月可貸，且能異地貸款
三部門通知規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。
記者調(diào)查了解到，省級機(jī)關(guān)住房公積金及省內(nèi)各市，此前對公積金貸款設(shè)定的大都是6個月連續(xù)繳存的門檻，僅蘇州市在去年調(diào)整過政策，即公積金借款申請人在申請之月前須連續(xù)按期足額繳存公積金不少于12個月，蘇州當(dāng)時上抬門檻的背景是去年樓市異?；馃?，公積金貸款申請人數(shù)猛增，發(fā)放和提取的公積金數(shù)超過了歸集數(shù)。
此次三部門發(fā)文，意味著全省各地公積金貸款繳存時限將調(diào)至統(tǒng)一模式。南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為，這將有利于擴(kuò)大公積金貸款人群的受益面，尤其是惠及公積金繳存時間不長的新就業(yè)人員。
針對職工跨地區(qū)流動日益增強(qiáng)，在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多的現(xiàn)實，三部門同時要求各地異地貸款業(yè)務(wù)，對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。
南京市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，異地貸款已在執(zhí)行，“但是，‘連續(xù)’繳存依舊是硬性指標(biāo)。即便是外地轉(zhuǎn)移公積金，也不能斷月。比如你外地是繳到10月份，南京11月份開始繳，兩個繳費的時間能夠銜接上，可以把外地的錢轉(zhuǎn)過來，如果兩個時間連接不上，轉(zhuǎn)過來也沒有用，不算。”
張輝分析，推進(jìn)公積金異地貸款，有利于刺激和挖掘潛在需求，對樓市形成持續(xù)放大的影響。
支持首套自住，禁貸三套房
對于坊間最為關(guān)注的公積金貸款首付及利率是否調(diào)整問題，三部門通知并沒有詳細(xì)提及，但目前可以肯定的是，三套房貸依然行不通，而首套房貸貸款額度的提高也有前提條件。
《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度。這也意味著，在這些地區(qū)，首套房公積金貸款首付，有可能再行降低。
不過省住建廳負(fù)責(zé)人表示，我省各市住房公積金個人貸款發(fā)放率基本都在85%以上，貸款發(fā)放和資金流動性總體依然偏緊，所以，接下來首套房公積金貸款額度提高的可能性并不大，“還是要由各地量體裁衣。”
《通知》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。這也意味著公積金仍然向三套房關(guān)閉大門，堅持抑制投資投機(jī)。
南京公積金管理中心相關(guān)人士說，該市公積金的貸款政策目前還沒有任何變化，仍“認(rèn)房又認(rèn)貸”：購買首套商品住房，面積90平方米以下的可享20%的最低首付；只要有商貸記錄，或者提取過一次公積金的，再申請公積金貸款則視為二套房，首付六成，利率也上浮。三套房禁貸。“我們會根據(jù)國家和省里的要求并適時根據(jù)市場變化，積極合理支持市民使用公積金購房。”這位負(fù)責(zé)人表示。
往年每到四季度，公積金貸款的“放貸”難度就會加劇，有的貸款要等到次年上半年。對此，南京我愛我家公司市場總監(jiān)胡涓娟告訴記者，目前公積金貸款下款周期跟以往差不多，預(yù)審20－30天，下款2－3個月。“不過今年樓市成交與去年不好比，可能只有去年同期的一半，所以公積金相對還是富余的，政策應(yīng)該還有調(diào)整空間。”
樓市信心略振，房價上漲乏力
商貸松綁逐漸落地，加之三部門發(fā)文，無疑將給予樓市更多消費信心。
事實上，在三部門發(fā)文前，地方政府公積金政策調(diào)整已然拉開。昨日傳來消息，11月起，廣州公積金繳存比例上限將由20%下調(diào)至12%，繳存基數(shù)上限也將從5倍降至3倍，職工月繳公積金金額將由此減少約四成。此前，武漢公積金中心已發(fā)出通知，對擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭再次申請購房貸款執(zhí)行首套房貸款政策，首付由原先的七成變?yōu)樽畹腿伞?/p>
我省揚(yáng)州在去年3月底為應(yīng)對貸款資金緊張的狀況，曾暫停辦理部分住房公積金貸款業(yè)務(wù)。眼下市場從過熱走向平緩，到7月底，該市住房公積金貸款積壓的現(xiàn)象已基本消除，大部分地區(qū)實現(xiàn)了資金凈流入，因此從8月11日起，已恢復(fù)辦理“商貸轉(zhuǎn)公積金貸款”業(yè)務(wù)；職工購房申請公積金貸款時，除可提取本人及配偶的住房公積金外，也可提取直系親屬（指父母、子女，下同）的住房公積金。
量價齊跌的房地產(chǎn)市場，在政策步步向好的情形下已有變化。南京上周末多家樓盤推新，銷售業(yè)績基本都在八成以上，棲霞堯化門一剛需盤更是“日光”。
南京二手房掛牌量上周也呈爆發(fā)式增長，個人房源掛牌達(dá)4611套，達(dá)到8月以來周掛牌量的最高點。1+2聯(lián)合不動產(chǎn)市場部經(jīng)理王婷表示，看房的人也明顯增加了。另據(jù)365二手房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周南京二手房掛牌均價為17056元/平方米，環(huán)比前一周上漲34元/平方米，微漲0.19%。
但記者也了解到，當(dāng)前市場并未全面回暖，房子賣得好既有政策所賜，更是市場因素使然，像上述“日光盤”已經(jīng)歷長時間的蓄客，又是所處地區(qū)惟一有房在售的樓盤且最高優(yōu)惠達(dá)89折，因此才打動了購房人。
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，在新房庫存短暫降至5萬套出頭后，昨日庫存量又攀至5.1萬余套，開發(fā)商沖刺年度目標(biāo)任務(wù)仍存壓力。
可以看出，在樓市供給量仍大、去化周期仍長的背景下，當(dāng)前貸款利好，其效果或也僅限于“穩(wěn)住房價”。此外，房價仍處于高位、股市處于低位已成為共識，流動性仍然偏緊，投資性購房者不會輕易入市，這也難以支撐購買力全面爆發(fā)，并帶動房價上漲。