中國(guó)人民銀行日前發(fā)布消息稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這一變化主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
房貸利率新政實(shí)施后，將對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？房貸利率到底是升了還是降了？因城施策過(guò)程中如何更加精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)？
短期影響不明顯
這次定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
前幾天，杭州市民王先生剛剛買了一套二手房，雖然此時(shí)杭州首套房貸基準(zhǔn)利率已普遍上浮10%，但各銀行也并非“鐵板一塊”，王先生找到了一家首套貸款利率只上浮5%的銀行貸款，“按揭材料已經(jīng)交給銀行了，就等著銀行放貸?！?月25日，看到央行調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的新聞，王先生心頭一緊：難道貸款有變？
“2019年10月8日以前的按揭貸款，仍按老政策執(zhí)行，和新政無(wú)關(guān)。”浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，新政還有一個(gè)多月的緩沖期。像王先生那樣，銀行已經(jīng)受理按揭但還沒放貸的，不受新政影響。
完善利率市場(chǎng)化
中國(guó)人民銀行表示，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。
今年以來(lái)，杭州房貸利率的漲跌走出了一條“U”型曲線：年初延續(xù)了去年首套房貸基準(zhǔn)利率上浮15%至20%的政策，2月開始出現(xiàn)松動(dòng)，4月首套房貸利率執(zhí)行上浮5%政策的銀行越來(lái)越多。轉(zhuǎn)折點(diǎn)從6月開始，銀行開始將首套利率上浮從5%上調(diào)至8%，8月四大行的房貸全部執(zhí)行首套利率上浮10%，二套利率上浮15%。但與2018年杭州大部分銀行首套利率上浮10%至15%，二套利率上浮15%至20%相比，現(xiàn)階段杭州房貸利率仍低于去年高點(diǎn)。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這次新政核心是將房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)由基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，使房貸利率更加市場(chǎng)化。與一般貸款不同的是，房貸利率實(shí)行“下限管理”——其中有兩個(gè)下限，一是央行確定的下限（首套不低于LPR，二套不低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)），二是央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的各地加點(diǎn)下限。
此次新政的一個(gè)重點(diǎn)就在于完善利率的市場(chǎng)化，讓房貸利率的調(diào)整跟上LPR的步伐。丁建剛說(shuō)， 未來(lái)央行存貸款利率的變化，將不會(huì)直接影響房貸利率?！斑@一點(diǎn)非常重要。換句話說(shuō)，某一天央行宣布降息了，和銀行住房按揭貸款利率也無(wú)關(guān)?！?/p>
因城施策更精準(zhǔn)
具體問題具體分析，精準(zhǔn)施策才能更好實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)。此次利率新政要求，中國(guó)人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)加點(diǎn)下限合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
2016年以來(lái)，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)融資管理、“因城施策”、提高按揭利率等方式調(diào)控放貸資金，以此抑制投機(jī)性住房需求。不過(guò)，部分商業(yè)銀行對(duì)房貸資金投放熱情仍較高，加上近幾年房產(chǎn)仍處于保值增值狀態(tài)，因此個(gè)人住房貸款對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)總體較小，利率優(yōu)勢(shì)成為主要競(jìng)爭(zhēng)手段之一。
浙江工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院金細(xì)簪博士表示，當(dāng)前按照“因城施策”的原則，每個(gè)城市的利率在執(zhí)行上有較大差別。比如，在杭州首套房貸利率普遍上浮10%，但在上海有些銀行的首套房的貸款利率甚至是下浮的。新政將房貸利率實(shí)行“下限管理”，是將房貸利率規(guī)范化了，利率變化更嚴(yán)格，各個(gè)城市的房貸利率差別會(huì)變小，而房貸利率可以打折的時(shí)代已一去不復(fù)返。
在利率新政下，因城施策將更精準(zhǔn)。專家指出，房貸新政實(shí)施后，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)房貸實(shí)際利率短期內(nèi)將保持基本不變，但房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)區(qū)域，利率將有所上升。