5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。該政策提出對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。通俗的解釋，就是購(gòu)買首套房貸款利率可以下調(diào)了。央行調(diào)整差別化住房信貸政策 購(gòu)房成本將減少?gòu)难胄信c銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《通知》內(nèi)容來(lái)看，落地將更好地刺激購(gòu)房者的購(gòu)房需求，加速其購(gòu)房進(jìn)度，逐步利好樓市的成交。首先，購(gòu)房貸款的利率下調(diào)，可以減少購(gòu)房者利息支出，減少購(gòu)房成本。其次，在每月還貸額度減少的情況之下，可以少量減少其首付額度，提升其購(gòu)買力。如100萬(wàn)20年商業(yè)貸款，如果按照當(dāng)前基準(zhǔn)利率4.6%計(jì)算的話，總還貸利息為531344元，月供為6380元/月，而按照下浮20個(gè)基點(diǎn)4.4%計(jì)算的話，總還貸利息為505434元，月供為6273元/月，相比少還利息25910元，月供少還108元。而政策中提及的各地因城施策，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城首套和二套住房商貸款利率加點(diǎn)下限，這將給予各城在降息方面比較大的靈活操作空間。
房貸利率進(jìn)入下降通道 樓市未來(lái)可期根據(jù)對(duì)近20年以來(lái)的相關(guān)首套房貸款政策統(tǒng)計(jì)，58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買首套房大多數(shù)年份都可以在基準(zhǔn)的貸款利率基礎(chǔ)上進(jìn)行打折優(yōu)惠，其中優(yōu)惠力度最大的年份就是2008年。彼時(shí)，可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打七折，購(gòu)房貸款的利率比存款利率還低。如2008年10月30日，5年以上的貸款基準(zhǔn)利率為7.2%，房貸利率為5.04%，而同期5年以上的存款利率為5.13%。一部分有資金實(shí)力的購(gòu)房者，寧愿選擇最低首付和足額貸款，多出來(lái)的現(xiàn)金存入銀行從而獲取一部分利息收益。在2009年1月，甚至出臺(tái)了政策，原先執(zhí)行基準(zhǔn)利率的貸款客戶都可以進(jìn)行85折。受次影響，2009年也成為歷史上房?jī)r(jià)上漲最快的年份。在其他年份，雖然也有出現(xiàn)過(guò)房貸利率打折的情況，但是普遍都不如2008年的折扣力度。但總體而言，房貸利率放松和收緊都會(huì)直接影響市場(chǎng)的交易活躍度和房?jī)r(jià)的變化。我們可以看到，隨著2009年底貸款的逐步收緊，房?jī)r(jià)漲幅也開始明顯回落。2019年首套房貸款利率開始全面上浮，部分城市的房?jī)r(jià)也進(jìn)入相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整周期。2022年5月，央行再次發(fā)布《通知》，首套房貸款利率可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，預(yù)示著房貸利率再次進(jìn)入下降通道中。在此背景下，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期也將充滿期待。
未來(lái)城市間房貸利率出現(xiàn)分化 強(qiáng)二線城市下浮概率大近幾年，房貸的基準(zhǔn)利率主要錨定5年LPR，雖然LPR的走勢(shì)整體走勢(shì)是持續(xù)下調(diào)的，但是發(fā)現(xiàn)首套房的真實(shí)貸款利率并未同步下調(diào)。2021年下半年開始，真實(shí)房貸利率甚至完全背離LPR的走勢(shì)，逐步拉大其和LPR的走勢(shì)。不過(guò)，在今年3月開始房貸利率逐步開始下跌，如廣州、蘇州等城市部分銀行都開始執(zhí)行4.6%的5年期LPR基準(zhǔn)利率了。此次央行出臺(tái)的政策，也為這些銀行繼續(xù)對(duì)下調(diào)貸款利率提供了政策基礎(chǔ)。并且，個(gè)人住房貸款一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他貸款，因此銀行也會(huì)更樂意把資金發(fā)放給個(gè)人住房購(gòu)買者。目前，發(fā)現(xiàn)一線城市的真實(shí)房貸利率會(huì)低于二線城市，二線城市真實(shí)房貸利率會(huì)低于三四線城市。這主要由于不同城市商業(yè)銀行之間的資金充裕程度是不同的，并且城市購(gòu)房人群購(gòu)買力和還款能力也會(huì)相對(duì)不同。因此，短期內(nèi)三四線城市真實(shí)房貸利率在基準(zhǔn)利率上進(jìn)行下浮的可能性會(huì)相對(duì)較小。而一線城市一旦全面放開政策，房?jī)r(jià)也有可能出現(xiàn)快速上漲，那么短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的強(qiáng)二線城市，其房貸利率出現(xiàn)下浮的概率相對(duì)會(huì)較大。經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是可進(jìn)行放貸的資金量的保證，城市吸引力也是購(gòu)房需求的保障。那么，適當(dāng)?shù)某掷m(xù)放松信貸政策會(huì)更好地刺激城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。