提前還80萬(wàn)少還利息111萬(wàn)
提前還貸省利息
李女士在2019年買了第二套房，銀行最終審批的利率是6.2%，貸款金額186萬(wàn)元，期限25年，還款方式是等額本息，月供11700余元。今年李女士細(xì)查銀行明細(xì)發(fā)現(xiàn)，原來月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，還了三年本金只少了10萬(wàn)元。看著每月高額的利息，再想想買基金和股票的虧損以及日益下降的定存利率，李女士決定申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。
在提前還掉80萬(wàn)元后，李女士的還款計(jì)劃表顯示，房貸利息少了111萬(wàn)元。興奮不已的她在社交平臺(tái)上分享了這份喜悅：“提前還了80萬(wàn)房貸，利息少了111萬(wàn)，這不比理財(cái)賺錢?”她計(jì)劃再加把勁攢錢，爭(zhēng)取明年把剩余的本金都還了，“徹底解脫”。
央行數(shù)據(jù)顯示，今年2月、4月居民中長(zhǎng)期貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為2007年有統(tǒng)計(jì)以來唯二兩次。這說明居民按揭貸款的償還量已經(jīng)高于了新增按揭貸款量。方正證券研報(bào)指出，居民提前償還房貸的能力來自儲(chǔ)蓄率處于高位。疫情沖擊下，經(jīng)濟(jì)疲弱，居民收入承壓，照理是沒有余力提前償還房貸的。但是因?yàn)榫用裣M(fèi)下行的更快，這使得居民的儲(chǔ)蓄率持續(xù)處于高位。疫情反復(fù)，居民對(duì)未來經(jīng)濟(jì)信心和收入增長(zhǎng)預(yù)期減弱，防風(fēng)險(xiǎn)的訴求提升，從而增加了儲(chǔ)蓄。儲(chǔ)蓄率處于高位，居民償還房貸的能力增加。
“居民提前償還房貸意愿提升是因?yàn)榈惋L(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率降低，而按揭利率剛性偏高?！狈秸C券固收分析師張偉指出，今年以來，作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行。截至4月11日，全市場(chǎng)理財(cái)產(chǎn)品收益率為2.8%，回落至3%以下。面對(duì)5.5%的住房貸款加權(quán)平均利率，資產(chǎn)收益率和負(fù)債成本率的缺口不斷擴(kuò)大，居民提前償還房貸的意愿提升。
房貸利率低于5.7%
提前還貸可能并不劃算
房貸利率比理財(cái)收益率高，提前還貸就一定劃算嗎?方正證券研報(bào)舉例認(rèn)為事實(shí)并非如此。假設(shè)一些居民在2018年10月購(gòu)買了房子，需還100萬(wàn)元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。這個(gè)時(shí)點(diǎn)是2016年新一輪房地產(chǎn)上行周期中的按揭利率的絕對(duì)高點(diǎn)。
居民面臨兩種選擇，一是將現(xiàn)金用于一次性還清房貸;二是購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。如果選擇方案一，通過房貸計(jì)算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬(wàn)元，節(jié)省86.14萬(wàn)元的利息。平均每年節(jié)約利息3.31萬(wàn)元。而選擇方案二，以94.94萬(wàn)元用于理財(cái)，按當(dāng)前的年化收益率3%~4%的水平計(jì)算，一年的收益能有2.85萬(wàn)~3.8萬(wàn)元。
通過以上案例，方正證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)理財(cái)收益率為3.5%時(shí)，與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平。這意味著，如果你的理財(cái)收益率比3.5%高或者你的房貸利率比5.7%要低，提前還貸也許并不劃算。
不過，方正證券同時(shí)指出，不能直接對(duì)比房貸利率與理財(cái)收益率，還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。當(dāng)前出現(xiàn)提前還貸的情況也可能說明居民對(duì)于遠(yuǎn)期是否能保證每年3%～4%的理財(cái)收益持懷疑態(tài)度。
不過，業(yè)內(nèi)人士指出，雖然理財(cái)收益率是下行趨勢(shì)，但與LPR掛鉤的房貸利率也有下調(diào)空間。當(dāng)前全國(guó)首套房按揭利率下限為4.25%。3月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.28%，首套房貸款利率在理論上還有較大下調(diào)空間。
有人提前還了卻后悔
提前還貸要綜合考量
因?yàn)檎麄€(gè)部門被裁而失去工作的趙先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房貸利率太高。去年年末，想著年終獎(jiǎng)馬上要到賬，一筆50萬(wàn)的理財(cái)又馬上到期，他毫不猶豫地選擇了提前還貸。然而，春節(jié)之后，公司每況愈下，說好的年終獎(jiǎng)遲遲不見蹤影，最后連工作都沒了。家里“余糧”已經(jīng)不多，月供還在繼續(xù)，趙先生只能馬不停蹄地找工作，有時(shí)一天要奔波好幾個(gè)地方。焦慮疲憊的時(shí)候，他總會(huì)想：“如果去年年底不還那50萬(wàn)，現(xiàn)在是不是可以從容許多?”
某國(guó)有大行理財(cái)師陳先生提醒大家，無(wú)論是否選擇提前還貸，每個(gè)家庭都要保持比較充裕的現(xiàn)金流來應(yīng)對(duì)各種變故，不能因?yàn)槭±?，就把所有閑錢都還了房貸，那只會(huì)讓自己非常被動(dòng)。如果一年內(nèi)有資金需求的按揭者，比如住房裝修等需要大筆開支，提前還款可能不利于家庭的財(cái)務(wù)安排。
此外，還款時(shí)間已經(jīng)較長(zhǎng)的貸款者，因?yàn)樵谫J款期限后期的還款中，大部分都是本金的償還，此時(shí)通過提前還貸達(dá)到節(jié)省利息的作用不大。陳先生認(rèn)為，貸款者采用等額本息還款法還貸，如果已經(jīng)超過了三分之一年限，比如貸了20年，已經(jīng)還了7年以上，提前還貸的意義就不太大了。
提示
提前還貸要預(yù)約
北京地區(qū)普遍不收費(fèi)
不過，也有讀者反映，自己3月份曾在一家全國(guó)性股份銀行的北京分行辦過提前還款。當(dāng)時(shí)貸款經(jīng)理說，要先到網(wǎng)點(diǎn)找他簽字，全款到賬后，15個(gè)工作日左右扣款，一年內(nèi)提前還款有違約金，超過一年就不用了。
提前還貸后，后續(xù)還款會(huì)怎么變呢?據(jù)了解，大部分銀行會(huì)提供兩種選擇，一種是月供不變，縮短年限，一種是年限不變，減少月供。前者節(jié)省的利息會(huì)更多，可以盡早結(jié)束還款;后者則減小了每月供款的壓力，貸款者會(huì)輕松許多?？蛻艨梢愿鶕?jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。