5月15日注定是個(gè)不同尋常的星期天，因?yàn)檠胄?、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了一記重磅——
首套房商貸利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。
果不其然，房貸利率說(shuō)降就降了，而且還是大幅度降。
不過(guò)，這次下調(diào)房貸利率，站長(zhǎng)聞出了點(diǎn)兒不同尋常的味道——以前降房貸，多半還要藏著掖著，把LPR利率往下調(diào)一調(diào)，具體報(bào)價(jià)留給銀行操作；現(xiàn)在直接從房貸利率開(kāi)始降，力度遠(yuǎn)超以往。
救市信號(hào)之強(qiáng)烈，無(wú)異于直接打明牌了。
話題開(kāi)始之前，站長(zhǎng)先跟大家聊個(gè)地方，聊聊燕郊。
燕郊咱都熟，北漂們的“睡城”。站長(zhǎng)有位實(shí)習(xí)生在燕郊用800塊錢(qián)租了個(gè)一居室，如果換到只隔一條河的通州，最少就得3000。便宜是真便宜，上下班也是真費(fèi)勁。
當(dāng)然，燕郊吸引到的不只有“睡客”，還有一些從北京疏解出去的產(chǎn)業(yè)。
從2015年到2017年，北京疏解動(dòng)批市場(chǎng)，數(shù)萬(wàn)名商戶從北京搬到了周邊區(qū)域，燕郊的服裝批發(fā)市場(chǎng)就跟著這么起來(lái)了。小林就是在2017年來(lái)的燕郊，雖然燕郊的規(guī)模跟北京沒(méi)法比，但“好在離北京近，大部分北京做服裝生意的人都來(lái)這兒進(jìn)貨”。
于是，她就這么在燕郊扎下了根，在東貿(mào)服裝城做起了生意。
3月13日，東貿(mào)服裝城在一次全員核酸中接連發(fā)現(xiàn)5名陽(yáng)性病例，此后又有14名確診病例跟東貿(mào)服裝城有關(guān)——從3月13日起，東貿(mào)就處于封控，即使4月燕郊解封，東貿(mào)也未能正常營(yíng)業(yè)。
小林在封控之前花幾十萬(wàn)進(jìn)了一批春裝，結(jié)果東貿(mào)一封控，她傻眼了。
壓了幾十萬(wàn)的貨在市場(chǎng)里，小林急得兩個(gè)月沒(méi)睡個(gè)好覺(jué)，頭發(fā)一把一把地掉。但她再急也沒(méi)有用，東貿(mào)仍在閉市整改中。
直到5月5日，她們這些商戶才終于被允許進(jìn)入東貿(mào)收拾存貨。
沒(méi)人高興得起來(lái)，因?yàn)橐路呀?jīng)過(guò)季——服裝生意最忌諱的就是過(guò)季，過(guò)季衣服大多會(huì)砸在商戶手里，最終被低價(jià)賤賣，賠得血本無(wú)歸。
搬運(yùn)存貨的那十幾個(gè)小時(shí)里，小林蓬頭垢面，沒(méi)有喝水，也不想上廁所，最后她看著自己的攤位，哭出了聲。
她說(shuō)：“干了十幾年的服裝批發(fā)生意，從來(lái)沒(méi)像現(xiàn)在這么絕望過(guò)?！?/p>
賠得血本無(wú)歸的，遠(yuǎn)不止小林一個(gè)。
因?yàn)橐咔?，住宿、餐飲、旅游、電影這些線下行業(yè)早就賠了個(gè)底朝天。
你知道4月份全國(guó)電影總票房是多少嗎——5.65億。這個(gè)數(shù)據(jù)實(shí)在可憐，畢竟在疫情之前的2019年，光一個(gè)《復(fù)聯(lián)4》就在4月拿下了近26億的票房。
新冠不可怕，可怕的是新冠帶來(lái)的次生災(zāi)害，正在席卷百業(yè)。
5月13日，國(guó)際統(tǒng)計(jì)局公布了4月份的信貸數(shù)據(jù)，難看啊，真的太難看了啊——
社會(huì)融資規(guī)模增量為9102億元，比上年同期少9468億元，銳減51%；
4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元，下降56.1%；
住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，下降78.6%；
消費(fèi)貸款減少1044億元，同比減少64.1%。
……
數(shù)據(jù)之難看，讓人瞠目結(jié)舌。
很多企業(yè)沒(méi)有融資意愿，因?yàn)闆](méi)有擴(kuò)大生產(chǎn)的需求。老百姓也不愿意花錢(qián)了，別說(shuō)買房，就是日常消費(fèi)都得掂量掂量，大伙兒現(xiàn)在是一心要把錢(qián)留住。
前面說(shuō)了這么多，都是不容回避的社會(huì)真實(shí)。于是我們看到，這幾年被打壓得毫無(wú)脾氣的房地產(chǎn)，又重新回到了牌桌上。
在過(guò)去十幾年里，房地產(chǎn)一直是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的馬車之一。但在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)也招來(lái)了不少罵名。
因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，年輕人買房越來(lái)越困難了。
所以，房?jī)r(jià)每次大漲之后，勢(shì)必會(huì)迎來(lái)一波無(wú)比漫長(zhǎng)的調(diào)控期，讓時(shí)間緩沖過(guò)高的房?jī)r(jià)，震蕩出泡沫。
在2021年下半年爆雷之前，開(kāi)發(fā)商的日子已經(jīng)非常難過(guò)了。融資不順，房企在銀行的貸款難度堪比高污染行業(yè)。在內(nèi)外夾擊之下，房地產(chǎn)行業(yè)的雷到底還是爆了，龍頭房企恒大拉開(kāi)了爆雷的序幕。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)在2021年下半年明顯拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
正是因?yàn)橥侠哿私?jīng)濟(jì)，所以更得救。
自2022年開(kāi)年以來(lái)，很多城市都在救樓市，從沿海城市到中原腹地，就連樓市調(diào)控急先鋒長(zhǎng)沙都松了口，要給2022年的買房人開(kāi)辟一條通道。
上面是真的想救市，但老百姓也是真的不買賬。
疫情讓大伙兒的錢(qián)包癟了，原本大手大腳的人都學(xué)會(huì)了精打細(xì)算。在這樣的環(huán)境下，現(xiàn)在老百姓對(duì)房貸的態(tài)度，更傾向于提前還貸，降杠桿。
因?yàn)橐咔?，斷供的人不少，好多人前些年看著樓市蒸蒸日上，心一?dòng)，就撬著高杠桿去買房了。結(jié)果疫情一來(lái)，收入受到影響，房貸成為壓垮駱駝的最后一根稻草。
但銀行不是吃素的啊，你逾期了，不僅要吃官司，吃完官司你還得接著還錢(qián)。
逾期的人都那么慘了，那么沒(méi)有逾期的人，又怎么可能不為自己做打算？所以，現(xiàn)在很多人都開(kāi)始提前還貸了。
甭管你怎么勸，我就是要提前還房貸，頂著違約金我也要還。
畢竟，老百姓提前還貸的違約金再多，大多也就是還款額的1%到3%，有些銀行甚至不收違約金。跟房貸利率動(dòng)不動(dòng)就5%以上相比，實(shí)在是不值一提。
在這樣的趨勢(shì)下，4月份的數(shù)據(jù)也很驚人，居民住房貸款不僅沒(méi)有新增，還環(huán)比減少了605億元——你可以簡(jiǎn)單地理解為，4月還貸的人規(guī)模遠(yuǎn)超同期貸款的人，最終導(dǎo)致整體房貸規(guī)模出現(xiàn)下降。
不知央行、銀保監(jiān)會(huì)有沒(méi)有受到市場(chǎng)這股“提前還貸風(fēng)”的影響，反正在5月15日，這兩個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，主動(dòng)下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)的房貸利率。
值得注意的是，這里下調(diào)的是房貸利率的基點(diǎn)。
2019年，央行發(fā)布公告，自2019年10月8日以后，新發(fā)放的商業(yè)房貸以最近一個(gè)月的LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
自此，房貸利率=LPR+銀行加點(diǎn)，且房貸利率不得低于同一時(shí)期的LPR。
現(xiàn)在央行、銀保監(jiān)會(huì)直接下調(diào)房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，也就是說(shuō)，以后的房貸利率=LPR+銀行加點(diǎn)-20BP。如此一來(lái)，如果遇到銀行加點(diǎn)為0的情況，那么“房貸利率不得低于LPR”這一條就不存在了。
以最新一期LPR報(bào)價(jià)4.6%來(lái)看，房貸利率最低能做到4.4%。換算成貸款來(lái)看，貸款50萬(wàn)，下調(diào)0.2%的利率，未來(lái)30年最多可以節(jié)省利息2萬(wàn)；如果貸款100萬(wàn)元，用20年等額本息還款估算，平均每個(gè)月可以減少月供大約112.08元，未來(lái)20年節(jié)省差不多2.7萬(wàn)元。
呃……這個(gè)力度，不是很讓人心動(dòng)?。?/p>
值得一提的是，這條政策針對(duì)的是新購(gòu)房的群體，在政策發(fā)布之前的購(gòu)房者是沒(méi)辦法享受到下調(diào)利率的。
單就現(xiàn)在的情況來(lái)看，房貸利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，能帶動(dòng)的樓市面比較有限。
它的重點(diǎn)是向市場(chǎng)釋放一個(gè)信號(hào)，一個(gè)官方救市的信號(hào)。
重要的是，先把冷掉的場(chǎng)子給熱起來(lái)。
現(xiàn)在5月已經(jīng)過(guò)去一半，樓市還是一蹶不振。結(jié)合今年1季度和4月的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年的經(jīng)濟(jì)確實(shí)需要救一波。
壓力已經(jīng)給到了下半年，不出預(yù)料的話，下半年的步子還會(huì)邁得更大。
官方救市的決心是有了，但現(xiàn)在的樓市是真的很難帶動(dòng)——因?yàn)轭A(yù)期不行了，各方面的預(yù)期都不行了。
房貸利率現(xiàn)在普遍是5%，但現(xiàn)在老百姓能找到年化收益在5%以上的投資嗎？別說(shuō)是投資了，就連3%以上的大額存單都要預(yù)約了。
現(xiàn)在央媽在降息，美聯(lián)儲(chǔ)在加息，外資的熱錢(qián)往哪邊流，答案很明顯。
雖說(shuō)北上廣深略有起色，但從全國(guó)樓市來(lái)看還是積重難返。
就不要說(shuō)老百姓不買房了，實(shí)在是地主家也沒(méi)有余糧了呀。