現在的房價，我想很多朋友應該都了解，只高不低，要買房難度還是很大的。有一些朋友在貸款買房后，遇困難資金周轉不開急需用錢，就會考慮將房子抵押，或者轉讓出去。


有貸款的房子如何辦抵押？第一種是直接辦理房屋二次抵押



按揭房貸還款滿一年，有房產證就能直接辦理二抵，不過貸款額度不高。


房屋二抵的額度是根據房屋的余值來決定的。無論是一抵還是按揭房做二抵，起碼需要保證所有證件齊全，包括房產證、土地證(證件合一的不動產證)。




計算方式：貸款額度=房屋價值×70%-原貸款的本金余額




比如說評估價200萬的房子，現在還有50萬按揭沒還清，那可貸額度就是200×70%-50=90萬




不同的地區(qū)和銀行，對于按揭房的抵押要求都不同。之前各銀行受調控影響，資金也都收緊，再想做二抵就會難很多，需要借款人提前做好準備。


而且并不是所有的銀行都接收房屋二次抵押貸款，例如中國銀行在2013年就取消了二抵業(yè)務。






推薦產品：




1、利率：年化5-7.2%


2、額度：最高80萬


3、年限：1-10年期


4、還款方式：1-5年先息后本（中途不歸本）、6-10年等額本息


5、受理標準：按揭還款滿一年，可不要執(zhí)照，無當前逾期




產品優(yōu)勢：


1、征信要求寬松，半年查詢次數不超過20次


2、對外擔保不超過200萬，已婚的以家庭為單位計算


3、先息后本還款中途不需要歸本，資金使用率較高


4、除開抵押類貸款，其他貸款綜合不超過100萬


5、辦理不需要營業(yè)執(zhí)照，不用看個人流水，工作證明可操作




第二種方法用墊資過橋還清按揭后辦一抵




當借款人資金不足無法償還貸款時，也可以通過墊資的方式短期融資歸本，然后再把這筆貸款借出來償還給墊資公司，這個過程就叫過橋。




目前所有的轉抵押貸款業(yè)務，當涉及到結清原貸款的操作時，大部分都需要過橋墊資的介入。






案例：




客戶李先生的房子市值大概是300萬左右，之前辦理的A銀行按揭貸款還剩80萬，因為生意周轉需要100萬的資金，就準備做轉貸?？蛻粲X得做二抵利息太高了不劃算，把剩余的按揭都結掉，再辦B銀行的一抵，但是又沒有錢足夠的錢。


我們給他的方案是用墊資過橋的方法來操作。先用墊資把A銀行尾款還掉，把房子變成全款房了，然后再把全款房拿去B銀行做一抵，銀行批了195萬，放款之后再把墊資80萬還掉。






抵押產品推薦：




年化3.70%，1-10年先息后本


1、執(zhí)照滿3個月，持證時間不限；


2、不看流水，輕看負債；


3、可做三方貸，抵押人不上征信；


4、純先息后本產品，中途不歸本，資金使用率高。




墊資一般都是短期的，也就幾天時間。時間計算是從過橋資金成功出款到A銀行還款賬號為起點，到B銀行放款后結清過橋資金為終點。




注意事項：




1、墊資之前，預估好銀行抵押貸款的批復額度和預計墊資時間，找靠譜的貸款中介問清楚，梳理清楚操作流程




2、確保找到的是真正一手資金方，而不是冒充的“多道販子”，那些要在放款前就扣一大筆“保證金”的千萬小心。




3、條件允許的情況下，寧可為了確定性而多墊資，也不要少墊資增加不確定性。




最后，還要提醒大家的是，墊資本質就是一種短期拆借行為，期限短、靈活性強，同時也具有風險高、利息高等特點。墊資過橋時一定要做好資金規(guī)劃，一旦出現壞賬，成本可是非常高的哦！