杭州多家銀行推出“二抵貸”業(yè)務(wù)，但不能違規(guī)流入樓市
本報記者 樓肖桑
近日，在杭州不少貸款中介的朋友圈中，紛紛發(fā)出了這樣的“重要通知”：杭州按揭房二抵已經(jīng)開通，額度為評估價乘以折扣，再減去按揭余額。
記者詢問了杭州多家銀行后得知，這一情況基本屬實(shí)。某銀行工作人員透露，按揭貸款和二次抵押并不需要在同一家銀行，可以跨行辦理。
杭州多家銀行推出“二抵貸”業(yè)務(wù)
所謂的“二抵貸”，指的是將尚未還清按揭貸款的房子，再一次拿去抵押，一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以一個折扣，再減去剩余未還清的按揭金額，折扣基本上是住宅7折、商業(yè)5折。
以記者一朋友購買的萬家名城為例，2013年底購入一套89m2房源，成交總價僅130萬元，首付三成的情況下，貸款了91萬元。如今，萬家名城二手房均價在3.8萬元/m2左右，89m2房源的均價可以達(dá)到340萬元。此時，貸款已經(jīng)還了35萬元左右，未還清的按揭款為56萬元。按照評估價打7折，再減去剩余按揭款，如果辦理“二抵貸”，還可以從銀行貸出182萬元。
“這周的晨會上剛剛通報了這個情況，馬上會開放二抵的業(yè)務(wù)。”某股份制銀行工作人員透露，“具體產(chǎn)品還沒有公布，但按照以往的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計利率將在年化6%的基礎(chǔ)上再上浮10%~20%，可以貸5~10年?！?/p>
這位工作人員表示，銀行一直對抵押類業(yè)務(wù)把控嚴(yán)格，他個人所在的支行也一直沒有做過房產(chǎn)按揭的業(yè)務(wù)，但接下去即使是在其它銀行辦理了按揭，如果業(yè)主來辦二次抵押，只要符合條件都將受理。“如果我們銀行也放開，那基本上很多銀行都會做這個業(yè)務(wù)?！?/p>
“如果客戶需要200萬元資金，但是二次抵押后依然還有幾十萬元缺口的，我們銀行還可以通過消費(fèi)貸再貸給他一筆錢，消費(fèi)貸單筆最高額度是95萬元?！蹦炽y行客戶經(jīng)理表示，這樣的“組合貸”如今也可以辦。
過去幾年，杭州不少房子的房價已經(jīng)翻倍，實(shí)際資產(chǎn)價值大增，“二抵貸”就有了很大的空間。
“業(yè)主辦理按揭時相當(dāng)于已經(jīng)把房子抵押給A銀行了，再去B銀行辦二次抵押，事實(shí)上是A銀行和B銀行發(fā)生關(guān)系?！币唤鹑诮缛耸勘硎?，這類業(yè)務(wù)雖然有一定風(fēng)險但基本可控，“如果債務(wù)人無法償還貸款，那么房子被司法拍賣后，優(yōu)先償還A銀行的按揭，再償還B銀行的二次抵押貸款，基本都能‘包得住’。”
“二抵貸”本身合規(guī)，流入樓市才是違規(guī)
“二抵貸”是否違規(guī)呢？
業(yè)內(nèi)人士表示，“二抵貸”業(yè)務(wù)本身是合規(guī)的，主要問題在于“二抵貸”的資金如果流向樓市，這屬于變相加杠桿，是違規(guī)現(xiàn)象，也是監(jiān)管明令禁止的。
在前年杭州買房動輒全款的日子里，有不少購房者通過“房抵貸”湊全款買房，而這些被抵押的房產(chǎn)中也有部分房產(chǎn)是屬于二次抵押的。
而這一輪新出現(xiàn)的“二抵貸”與之前的不同之處在于，當(dāng)時大部分做二次抵押的房子，按揭和二次抵押基本是在同一家銀行辦理的。
而現(xiàn)在，二次抵押在不同銀行之間也可以進(jìn)行，這就意味著門檻更低、受眾更廣，對于資金流向的監(jiān)管壓力就更大。
浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲認(rèn)為，銀行會開放“二抵貸”，顯然是對市場有一個基本判斷，那就是整體房價的平穩(wěn)。
“現(xiàn)在能辦理‘二抵貸’的房產(chǎn)，基本都經(jīng)過一輪增值了，對于銀行來說風(fēng)險就小了很多。此外，如今房價平穩(wěn)，炒房的收益已經(jīng)不高，所以‘二抵貸’放開，也不會有太多資金流入樓市。開放‘二抵貸’是為了讓小微企業(yè)能夠貸到款，讓資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動其發(fā)展。”丁浚哲說。